2011年上半年长沙房地产市场背景分析

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1、（一）全国房地产市场运行情况房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。引导和促进房地产业持续稳定健康发展，保持国民经济的平稳较快增长，满足广大群众的基本住房消费需求，是我国房地产业一贯的方针。针对近年来房地产业发展中存在的问题，国务院及有关部委出台了《促进房地产市场平稳健康发展》等有关文件，加强房地产市场引导和调控，保证房地产业持续、健康、稳步发展。我国房地产业自2008年因世界金融危机走入低迷以来，2009年初中央开始大力扶持房地产行业。然而，让人始料未及的是房产的崛起带来了房价的快速上涨，高房价引发了新的民生问题，这种迅猛的上涨势头给20

2、10年的楼市调控埋下伏笔。2010年一轮又一轮调控政策出台之后，抑制了部分需求的释放，绝大多数城市成交面积同比下降明显，但一、二线城市年度20%～47%的房价涨幅，依然无法达到起初“遏制部分城市房价过快上涨”的调控要求，在此背景之下，2011年初有史以来最严厉“国八条”政策正式出台。“国八条”后，上海重庆出台房产税试点办法，各地方政府与中央政府签下保障房完成目标“军令状”，且直辖市、省会城市、计划单列市全面执行限购政策。与此同时，2011年一、二季度，通胀问题愈发严重，成为全年中央宏观调控的第一要务。2011年6月，居民消费价格（CPI）同比上涨

3、6.4%，比5月份扩大了0.9个百分点，创35个月新高。6月份，居民消费价格环比上涨0.3%。之前很多人预测，CPI的见顶是在6.5%，看来，目前的CPI已经超过2008年7月前的水平，与预期中的“www.jianfeidayday.com顶点”似乎仅一步之遥。“通胀似虎”的局势使中央更加坚定房地产调控不放松的决心，一方面国务院督察组到各地督察调控落实情况，另一方面频频释放调控不放松的言论以稳定市场预期，并三次调整存款准备金率、两次加息。2011年上半年，全国房地产市场调控政策频出，调控抓手正逐渐深入房地产市场的“骨髓”，效果开始慢慢显现。201

4、1年上半年一线城市销售面积同比增速明显下滑或略微增长；二三线城市的增幅明显高于一线城市。从不同月份来看，“国八条”后同比增速基本上呈逐月下降态势。相比之下，一线城市受政策影响更大，成交同比全面下滑，而三线城市所受影响较小。均价方面，一、二线城市价格均出现结构性回调，而三线城市仍有向上趋势。由于受限购政策的影响，限购城市在春节后仅迎来短暂的回升，随后成交量止涨而跌，大幅下滑七成以上。住宅市场销售不理想的局面直接传导到了土地市场。2011年上半年，各地商业办公土地成交快速增长，中西部商办用地成交面积保持40%以上的同比增速。住宅用地成交格局也发生了变

5、化，中西部地区住宅土地成交占比从2010年的53.9%提升至2011年1季度的66.9%，提升幅度非常明显。全国城市地价动态监测系统发布的第2季度数据显示，全国住宅为4443元/平方米，环比增幅分别为2.17%，同比增长率分别10.73%。www.jianfeidayday.com2011年6月，全国房地产国房景气指数为101.8，比2011年5月份回落1.5点，比上年同期回落3.3点。总体上看，房地产国房景气指数再次回落，结束了连续4个月国房景气指数持续回升的势头，最近的一次加息是7月7日，但就此断言房地产国房景气指数会持续下滑可能言之尚早。毕

6、竟下半年的宏观环境与08年还是有所不同的。 （二）长沙房地产市场运行情况“金三银四”向来被认为是楼市销售的旺季，不过，刚刚过去的3月份注定要打破这一常规。2011年第一季度，房地产市场不但遭遇限购、价格控制等一系列调控政策的强力冲击，同时又受到了传统春节成交淡季的影响。在调控政策的紧锣密鼓下，作为二线城市的长沙，3月4日和31日分别出台了限购细则和限涨目标，但市场对政策的敏感程度远不如一线城市，一、二季度成交量不降反升，且价格相对稳定，标志着市场观望和相持状态基本成型。www.jianfeidayday.com1、商品房供应情况。上半年全市新建商

7、品房累计批准预售881.10万㎡，同比减少0.87%，其中住宅批准预售805.63万㎡，同比减少0.27%。内五区新建商品房累计批准预售539.69万㎡，同比减少18.63%，其中住宅批准预售502.11万㎡，同比减少16.94%。内五区新增上市量同比大幅下降，特别是天心区、雨花区尤为明显；三县市新增上市量同比有较大增长，同比增幅均超过55%以上，仅望城新增上市量小幅下滑。2、商品房销售情况。1-5月，长沙地区新建商品房累计销售备案854.77万㎡，同比减少8.18%；其中，内五区新建商品房累计销售备案598.51万㎡，同比减少4.98%。截止6

8、月25日，6月前四周长沙全市新建商品房网签82.76万平方米，7805套；长沙上半年住宅成交共41396套，444.89万平米，同比下跌