2007年上半年长沙市房地产市场监测分析

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1、2007年上半年，随着“国六条”政策的进一步落实，二手房税收新政、新版二手住房交易基准价格、房屋地段分类表等政策、标准的先后实施，长沙市商品房交易市场和二手房交易市场出现了两种截然不同的反应，即一手房销售持续火爆，但批准预售有所脱节；二手房交易有所萎缩，特别是二手住宅交易为负增长，房产一、二级市场呈现一高一低的销售态势，政策调控对长沙房地产市场影响作用开始显现。2007年上半年全市实现商品房销售434.54万㎡，销售金额137.27亿元，分别占2006年全年销售额的62.96%、71.12%；二手房交易面积105.08万㎡，销售金额23.61亿元，分别占2006年全

2、年销售额的48.25%、54.44%。一、商品房销售量分析2007年上半年，长沙市商品房、住宅累计销售404.72万㎡、360.64万㎡，同比增长59.84%、58.60%，住宅销售占商品房销售总量的89.11%，其销售的套均面积为110.89㎡，面积同比缩小7.35%。从各区情况来看，天心区商品房销售量同比猛增1.8倍，其销售得到爆发式增长；开福区、芙蓉区销售增幅较小，同比增幅在20%以下。横向对比看，雨花区商品房销售量约占总量的30%，销售量在全市居于首位；天心区、岳麓区、芙蓉区比例较为接近，比例接近20%；开福区销售比例最低，约为15%。从各月情况来看，今年上

3、半年除5月销售量较低外，其余各月销售量均在60万平方米以上，今年以来我市商品房销售持续火爆。二、商品住宅供销对比分析2007年上半年我市纯商品住宅供销比为0.70：1（期间商品住宅批准预售面积：期间商品住宅销售面积），供销差距进一步拉大，这一方面体现了我市商品房销售的持续火爆态势，另一方面，也表明了我市商品房供应有所脱节。从各区情况来看，岳麓区、芙蓉区供应量仅为销售量的一半，供应量的严重不足，使此二区成为我市价格上涨速度较快的区域。近一年来长沙市各月供销比例趋势从单月供销比来看，供销比在去年十月达到近一年来最高点2.29，此后十一、十二月比例回落，十二月达到2006

4、年最低点0.48；今年以来，除一月份供销比超过1达到1.37以外，其余各月供销比均徘徊在0.87以下，供应量的持续低迷，可能会加快我市房价上涨速度。三、纯商品房销售价格分析1、纯商品房成交均价分析2007年上半年，全市商品房均价为3278元/㎡，同比上涨14.35%；其中，商品住宅平均售价为3054元/㎡，同比上涨19.07%；商品房非住宅平均售价为5113元/㎡，同比下跌7.49%。（若包含单位集资建房、定向开发和经济适用房，全市商品房均价为3159元/㎡，同比上涨20.17%；其中，商品住宅平均售价为2939元/㎡，同比上涨24.24%。）从各月走势来看，今年以

5、来，长沙商品房基本处于上升趋势：六月商品房均价相对于一月上涨223元/㎡，涨幅约7.05%；住宅均价上涨了399元/㎡，涨幅约14.14%，商品房住宅涨幅相对更大。2、纯商品房成交均价分区分析分区来看，今年上半年芙蓉区商品房、商品住宅成交均价最高，均价分别为3682元/㎡、3353元/㎡；岳麓区成交均价最低，均价分别为2879元/㎡、2736元/㎡。全市仅天心区、岳麓区均价低于全市均价，其余三区商品房均价目前已达3300元/㎡以上。3、纯商品房期、现房量、价分析2007年上半年商品房期房、现房成交量分别为326.66万㎡、78.06万㎡，同比增长86.42%、-0.

6、13%，期房占总量的80.71%；商品住宅期房、现房成交量分别为308.36万㎡、52.28万㎡，同比增长84.70%、-13.93%，期房占总量的85.50%。上半年商品房期房、现房均价分别为3343元/㎡、3010元/㎡，同比分别上涨11.84%、16.08%；其中，商品房住宅期房、现房均价分别为3169元/㎡、2374元/㎡，同比分别上涨13.99%、20.51%。从实际销售价位段来分析，3000-3500元/㎡价格段住宅已经成为我市开发商与购房者都能普遍接受的户型，销售比例分别为25.59%，与去年同期比增长12.64%；≤2500元/㎡价格段住宅占比21.

7、01%，与去年同期比下降21.98%，价格底部在逐步抬高。2007年上半年，全市二手房成交面积105.08万㎡，成交金额为23.61亿元，成交套数为8795套，与去年同期相比分别增长9.99%、20.63%和5.19%；其中住宅成交66.13万㎡，成交金额为11.57亿元，成交套数为7641套，与去年同期相比分别增长-6.02%、8.33%和-3.58%。二手房非住宅共成交38.94万㎡，成交套数为1154套，与去年同期比分别增长54.74%、164.68%。二手房住宅成交面积、成交金额、成交套数分别占总量的62.93%、49%、86.88%，成交套均面积为86