长沙市房地产市场形势分析报告

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1、南京市写字楼市场分析报告南京金智地产顾问有限公司致：南京百市发展总公司承蒙贵司信任，我司有幸为贵司提供市场研究服务。经我司十几位同事的共同努力，历经壹个月，南京市写字楼市场调研工作已立卷完成。从南京的城市规划、房地产市场、商业布局、商业发展状况、商务楼布局、商务楼发展状况等多方面，进行了细致的走访调查，对南京房地产市场尤其是商务楼市场有了清晰、准确的认识，现立卷提交贵司参阅。本报告做为广泛研究方案，不能完全解答市场状况的全部问题。希望发展商提出宝贵意见，我司将根据发展商的意见和要求，做进一步的修改。顺颂商祺！南京金智地产顾问有限公司目录第一章南京市房地产宏观环境调查分析一、宏

2、观政策及趋势…………………………………….4（一）政策现状……………………………………………4（二）发展趋势……………………………………………7二、市场现状……………………………………………8（一）南京市住宅市场特征………………………………..8（二）南京市商务楼市场特征……………………………..12（三）南京市商务公寓市场特征…………………………..13（四）南京市商业用房市场特征…………………………..15第二章南京市商务楼区域分布一、新街口和中山南路区域…………………………….17二、鼓楼和山西路区域………………………………....25三、珠江路区域…………………………

3、……………...31一、大行宫区域………………………………………...38二、河西区域…………………………………………...40附件：南京部分商务楼出租情况………………………………..43南京二手房商务楼市场情况第三章南京市商务楼品质分类一、综合性顶级商务楼………………………………..44二、甲A级商务楼…………………………………….46三、高档商务公寓……………………………………..48四、乙级商务楼…………………………………….….49第四章项目周边商务楼市场分析一、项目周边商务楼现状………………………………51（一）项目周边商务楼分布……………………………..51（二）

4、项目周边典型商务楼……………………………..52（三）商务楼客户分析………………………………….53（四）现有商务楼特点………………………………….55二、项目周边商务楼发展趋势…………………………56第五章南京市商业分析一、南京市基本商圈结构……………………………..58二、各类商业类型分析………………………………..63三、商业种类特征分析………………………………..65四、大型商业裙楼营销分析…………………………...72五、项目所属商业区域分析…………………………...74第一章南京市房地产宏观环境调查分析2002年以来，我国经济持续快速发展，城市化进程加快，居民收入

5、水平提高及政府启动内需的政策，都为房地产业的发展注入新的活力，在诸多利好因素的驱动下，房地产市场继续保持高位运行状态，南京房地产市场在宏观经济快速发展的大背景下，也呈现出了快速发展的势头。房屋类型2002年销售量较前年增长量商品房346.1㎡13.38%存量房204.8㎡78.93%2003对于南京房地产开发商而言是个机会年，“全年将新建成300万平方米商品房”、“不少于60个楼盘新年开建”这样的消息已预示着2003年南京房地产市场的红火。一、宏观政策及趋势（一）政策现状1、从宏观环境看，市场继续面临较为宽松的经济环境和有力的政策支持。2003年一季度南京市GDP增长率达到

6、14.4%，全年GDP的增长率在10%以上，区域中心城市发展战略进一步实施将使南京对周边城市的经济辐射力日趋增强，从而为南京市房地产业的持续稳定增长提供坚实的经济基础。今年南京市城建总投资高达360亿元，是去年的两倍，老城改造、河西新城区、大学城等一批重点工程和市政基础设施建设为房地产市场推波助澜，使得南京的房地产市场处于供需两旺的局面。2、城区土地供应减少，周边圈地现象日趋严重。南京市从2002年7月1日起，土地必须采用挂牌出让方式。减少了土地的供应量，收紧了商品房供应的“源头”。市区土地供应量明显减少，但目前市场上可售面积仍然庞大。由于房地产投资开发周期相对较长，房地产销

7、售与土地取得之间存在一定时间的滞后性，南京市城区内商品房的供应将会在随之而来的3-5年内出现供给趋缓的现象，这也导致了城市周边圈地现象的日趋严重。2002年11月份，位于南京市玄武区，聚宝山南侧的2002G24号地块挂牌出让，南京栖霞建设、雨润、江苏阳光三家联合摘牌，以单宗地块历史最高成交额9.11亿元成交。2003年江苏万泰实业集团，以6.36亿元摘下上下五旗地块。2003年江宁首个拍卖地块位于东大大学城，由中惠集团以61万/亩的价格拿下。此现象也表明南京房地产市场的发展势头正劲，各大房地产商看好未来