厦门房地产市场形势分析报告

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1、厦门房地产市场形势分析报告　　一、2003年房地产市场运行基本情况：　　（一）市场供给情况：　　土地一级市场　　2003年的商品住宅建设用地供应量为64.53万平方米，可建建筑面积154.87万平方米，而去年商品住宅建设用地供应量为203.97万平方米，可建建筑面积是581.31万平方米,与去年相比下降了73.35%。　　商品房供应量　　2003年商品房预售批准量为301.83万平方米，其中住宅222.89万平方米，比去年同期的289.68万平方米上升了4.2%。住宅与去年同期的221.34万平方米基本持平。供应节奏与去年相近，都是一、二、三季度量较少，四季度供应量偏大。　　商品房供应

2、结构　　各类商品房的供应结构与去年相差不大，分别为住宅74％，商场10％，写字楼3％，工业用房1％，车库8％，别墅3%,其他1％。　　（二）成交行情：　　截止12月底，厦门市商品房销售面积总量为329.53万平方米，首次突破300万大关，比2002年上升了14％，超出本年批准预售面积17.7万平方米，消化了一些空置房。成交总金额136.7亿元，比去年同期上升了31%。成交均价也由去年的每平方米3597元上升到今年的每平方米4148元，比2002年每平方米上升551元，涨幅达15%。其中商品住宅销售面积总量为269.55万平方米，成交金额为102.05亿元，比去年同期分别上升了9%、26

3、%，成交均价由去年的每平方米3287元上升到今年的每平方米3786元，上涨幅度15%。　　从今年商品房的季度的量、价走势上，可明显看出，我市商品房的季度成交量、均价相对于去年高出一个台阶，在一个相对高的平台上波动。如图1、图2示：　　其中，商品居住用房（住宅和别墅）销量的季度分价走势呈如下主要特点：1、成交面积最大的价格区间在3000-4000元，占总量的41%-52%，其走势较去年有所下滑。2、3000元以下的商品居住用房不论是面积销量走势，还是占总面积销量的比例走势均呈下降趋势。今年较去年销量比例明显减少。3、单价区间在4000-5000的商品居住用房在今年呈显著上升走势。4、单价

4、区间在5000元以上的居住用房所占比例虽然最小，但从走势图上可看出其缓缓的上升趋势。如图3、图4示。　　从今年岛内、外商品住宅销售数据看，厦门岛内、外的商品住宅单价相差在1600元以上，今年岛外的销量比例呈逐季上升走势，岛内、外销量比例约为1：0.2。主要数据如下表1所示。2003年厦门市岛内、外住宅销售季度数据（不包括别墅）表1季岛内面积（万平方米）岛内均价（元/平方米）岛外面积（万平方米）岛外均价（元/平方米）岛内、外价差2003年1季度5437977213016672003年2季度58391712226916482003年3季度50400111229817032003年4季度57

5、414712260815392003年累计21939664323491617　　截止12月底，厦门市房地产三级市场（二手房）交易面积总量为141.93万平方米，成交金额32.95亿元，比去年同期的89.92万平方米、19.56亿元分别上升了58%、68.5%。成交均价也由去年的2175元/平方米上升到今年的2322元/平方米，上涨幅度6.8%。其中居住用房（包括住宅、房改房和别墅）交易面积为104.23万平方米，占总交易量的74%，成交金额为25.74亿元，比去年同期分别上升了63%、77%，成交均价由去年的每平方米2241元上升到今年的每平方米2423元，上涨幅度8%。　　总之，今年

6、厦门市房地产二、三级市场较去年又上升了一个台阶，持续了近年来的旺盛态势。商品居住用房与二手居住用房交易频繁程度比约为1：0.4，三级市场仍有较大的发展空间。房地产市场日趋活跃，市场机制、政策推动力明显发挥作用，商品房市场需求结构基本呈现良性发展态势。　　（三）房地产业与国民经济协调发展情况　　截止到10月，我市房地产投资额为63.5992亿元，同比增长29.17%，固定资产投资额149.5563亿元，同比增长13.21%，GDP总量为624.7482亿元，同比增长18.1%，因此，房地产投资占定资产的比重为42.53%，占GDP的比重为10.18%，可见房地产业已是我市的支柱产业。　　

7、（四）存在主要问题　　1、土地供应的宏观调控力度不够，还无法通过公开的土地供应方式调控市场房价。由于历史原因，目前大部分的商品房用地还是历史遗留的协议出让用地，采取公开招标、拍卖、挂牌方式出让的用地比例很小。只有待这部分协议用地清理完成，政府的土地供应调控之手才能有效发挥作用。　　2、大型商场、写字楼和车库销售缓慢，其空置情况比较严重，需出台相应政策引导消化，数据如下表示：厦门市历年各类商品房销售空置面积一览表年别墅住宅商场写字楼车库厂房199