黄浦区外滩-地块市场研究及发展报告

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1、黄浦区外滩8-1地块市场研究及发展报告黄浦区外滩8-1地块市场研究及发展定位报告定位报告定位思路和重点需要考虑的问题??上海整体经济发展与房地产开发的关系以及需求预测??本区域在上海的目前的地位以及未来的地位??本区域在上海的目前的地位以及未来的地位??本区域具备什么样的市场特点？??本地块的项目价值点在哪？??各个功能市场的分析和结论??未来项目执行的难度？??未来项目执行的难度？??本项目的定位到底是什么？CBRichardEllis定位思路和重点需要考虑的问题??上海整体经济发展与房地产开发的关系以及需求预测结论：上海

2、的经济仍将继续稳步的增长，通过从1997年到2007年每年优质写字楼的需求增长率与GDP增长率到年每年优质写字楼的需求增长率与增长率的对比发现，通常优质写字楼的年需求增长率为GDP增长率的2.5倍，北京为2.3倍，所以，预计未来上海甲级写字楼的年需求增长在左右级写字楼的年需求增长在20％左右。商业方面：社会消费零售总额以及高端消费仍将保持双位数的高速增长。CBRichardEllis定位思路和重点需要考虑的问题本区域在上海的目前的地位以及未来的地位1稀有的城市中心1.稀有的城市中心2.目前发展速度滞后3周边的商业和商务氛围浓

3、厚具备发展高端综合体的坚实基础3.周边的商业和商务氛围浓厚，具备发展高端综合体的坚实基础4.区域内部竞争相对较弱，主要的市场竞争将来自其他区域5.上海高端物业的整体需求的增长对本项目的发展和需求保证是5上海高端物业的整体需求的增长对本项目的发展和需求保证是重点6.结合政府的打造力度，结合整体市场的未来强大需求，将是未来城市国际综合体的代表来城市国际综合体的代表。CBRichardEllis定位思路和重点需要考虑的问题本区域的具备什么样的市场特点??从商业方面，是上海比较成熟的高端零售商的首选区域，无论从成熟的高端氛围还是高端

4、品牌继续拓展，以及高端人群在全方位消费需求方面，本区域都是国际零售品牌的不二选择希望从业态配比上面积的设计零售品牌的不二选择。希望从业态配比上，面积的设计上都做到与一些传统的区域和传统的项目作出差异。??写字楼方面，从本区域所具有的写字楼特点来看，本区楼具楼域的位置并不像商业一样特点突出，但都属于理想的写字楼发展区域。精品酒店方面本区域无论从周边的商务环境高端的??精品酒店方面，本区域无论从周边的商务环境，高端的商业环境以及区域景观特点，都是精品酒店的首选地。CBRichardEllis定位思路和重点需要考虑的问题??本地块

5、的项目价值点在哪？??展示性：到达性??到达性：??商业价值最高：??商务价值最高：??商务价值最高：??景观点：??总的来说本项目无论在商业，写字楼和酒店方面从自然条件来说都具有高价值点，所以具体的功能分布要结合地块条件，各功能的面积和层高要求特点以及市场预期表现来综合考虑来最后确定的面积和层高要求特点以及市场预期表现来综合考虑来最后确定CBRichardEllis定位思路和重点需要考虑的问题各个功能市场的分析和结论－商业??高端商业的坪效是中档商业的2－3倍，是普通时尚品牌的3－4倍，所以高端商业无论从收益的稳定以及高收

6、益来说都是商业发展的终极目标。从与高端零售针对本项目的意向测试来看些高端品??从与高端零售针对本项目的意向测试来看，一些高端品牌表现出了高度的认可和进驻意向。所以，从未来高端品牌定位的执行性来说比较高。??不仅现在的高端零售商仍具有拓展需求，同时新兴的高端业态也是本项目未来发展的重点，包括高端会所，高端电子高端家居以及儿童等等端电子，高端家居以及儿童等等。CBRichardEllis定位思路和重点需要考虑的问题各个功能市场的分析和结论－写字楼各个功能市场的分析和结论写字楼??预计上海高档写字楼的供应和需求都将集中在2012－

7、??预计上海高档写字楼的供应和需求都将集中在20122013年，所以本项目的入市时间需要紧密配合市场。??无论从上海的宏观经济与写字楼需求之间的关系还是从无论从上海的宏观经济与写字楼需求之间的关系还是从各行业公司在未来两年都将有报复性的增长来看，上海甲级写字楼都将有稳定和巨大的市场需求。??最先进的设计，合理的价格策略，优惠的政府政策以及项目的标志性将是本项目与其他区域写字楼项目的差异性所在市的所在性所在以及领导市场的基础所在。CBRichardEllis定位思路和重点需要考虑的问题各个功能市场的分析和结论－精品酒店??精品

8、酒店绝对是未来大城市酒店的发展重点和必然的趋势??目前精品酒店对于开发商的收益是最高的。??上海精品酒店的平均房价在2000元一晚，远远高于五星级酒店入住率表现也比较理想星级酒店。入住率表现也比较理想。??所以，开发坪效来说是酒店产品中最好的，但对地点，周边环境以及城市的高端的容量要求及其