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1、上海黄浦区外滩8-1地块研究定位报告2010年1月•市场综述–写字楼市场–精品酒店市场–滨江公寓市场–零售商业市场•地块分析•发展建议2上海-中央与非中央商务区本项目3写字楼存量分布°近十年来上海甲级写字楼市场转移至浦东2009年第四季度°虹桥和黄浦是较早开发的商务区，项目较旧其它徐家汇2%°陆家嘴提供优惠税务政策5%竹园8%小陆家嘴°小陆家嘴、南京西路和淮海中路是上海的虹桥37%10%中央商务区°这三个商务区的有上海最好质量的办公楼淮海中路和有良好的可达性12%°因此这三个商务区的租金最高南京西路13%黄浦13%数据来源：第一太平
2、戴维斯，市场研究及开发顾问部4整体甲级写字楼供应、吸纳与空置率平方米供应量吸纳量空置率1,100,00055%最高空置率1,000,0001997:53%50%900,00045%800,00040%700,00035%2009年Q4600,000空置率:16.7%30%500,00025%400,00020%300,00015%200,00010%100,0005%00%1992之前929394959697989900010203040506070809°从1995年到2001年总存量快速增长，入驻率和租金均随之下跌°此后新供应量
3、放缓，逐渐被市场吸纳，到2004年开始出现供不应求局面°2008年大量项目竣工，成为历年最大的供应量年度，837,000平方米数据来源：第一太平戴维斯，市场研究及开发顾问部5甲级写字楼租金指数全市浦西中央商务区浦西非中央商务区Q21999=100浦东中央商务区浦东非中央商务区200180160140120100806040200Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4990001020304050607
4、0809°大量的供应和降低的需求造成的租金下降。°2009年第四季度租金与2008年第四季度相比下降16.3%。数据来源：第一太平戴维斯，市场研究及开发顾问部6主要商务区租金与空置率比较人民币/天/平方米三季度租金(左轴)四季度租金(左轴)三季度空置率(右轴)四季度空置率(右轴)945%8.48.4840%8.28.177.435%7.16.86.566.330%6.05.45.4525%5.25.1420%315%210%15%00%南京西路淮海中路小陆家嘴黄浦徐家汇虹桥浦东其它数据来源：第一太平戴维斯，市场研究及开发顾问部7整体
5、甲级写字楼市场预测平方米供应量吸纳量浦西平均租金浦东平均租金人民币/天/平方米1,200,000241,100,000221,000,00020900,00018800,00016700,00014600,00012500,00010400,0008300,0006200,0004100,0002019941995199619971998199920002001200220032004200520062007200820092010E2011E2012E0°过多的供应预示着未来几年租金下降的趋势°预计未来几年业主之间的竞争较强，一定
6、程度的租金优惠和免租期可能将吸引租客数据来源：第一太平戴维斯，市场研究及开发顾问部8区域市场发展状况–黄浦区1.永新广场182.港陆广场103.东海商业中心二期4.百腾达厦415.海洋大厦136.外滩中心867.海通证券大厦5169738.来福士广场1715项目地块9.都市总部大楼210.宏伊大厦11.创兴金融中心12.久事大厦1413.浦东发展银行大厦1214.淮海中华大厦15.新外滩商厦16.外滩金延大楼甲级办公楼17.中汇大厦乙级办公楼18.恒基中心*恒基中心预计2010年竣工数据来源：第一太平戴维斯，市场研究及开发顾问部9上
7、海财富广场°开发商：方兴地产°竣工交付：2005年8月°占地面积：约30,000平方米°总建筑面积：33,698平方米°独栋办公楼：4,500-5,600平方米(地上四层，地下一层)°其中2/3则为办公用房，地下层1/3面积为车库°停车库：4,900平方米°净层高：3.2米°标准层面积：约610-760平方米°客梯：每栋2部数据来源：第一太平戴维斯，市场研究及开发顾问部10上海财富广场11国际客运中心°开发商：方兴地产°开工日期：2004年5月°竣工日期：2009年°单栋面积：1.5-2万平方米°每幢均具有独立的命名权°地块面积：8
8、.5万平方米°地块功能：际客运码头、港务大楼、写字楼以及艺术画廊、音乐文化中心°总建筑面积：30.2万平方米数据来源：第一太平戴维斯，市场研究及开发顾问部12办公楼市场分析小结•整体办公市场需求稳定增长，空置率保持在较低水平•高质素、
