上海黄浦区外滩-地块研究定位报告

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1、上海黄浦区外滩8-1地块研究定位报告上海黄浦区外滩8-1地块研究定位报告2010年1月2??市场综述–写字楼市场–精品酒店市场–滨江公寓市场–零售商业市场??地块分析??发展建议3上海-中央与非中央商务区本项目4写字楼存量分布数据来源：第一太平戴维斯，市场研究及开发顾问部2009年第四季度小陆家嘴37%黄浦13%南京西路13%淮海中路12%虹桥10%竹园8%徐家汇5%其它2%??近十年来上海甲级写字楼市场转移至浦东??虹桥和黄浦是较早开发的商务区，项目较旧??陆家嘴提供优惠税务政策??小陆家嘴、南京西路和淮海中路是上海的中央商务区??这三个商务区的有上海最好质量的办公楼和有良好

2、的可达性??因此这三个商务区的租金最高5整体甲级写字楼供应、吸纳与空置率??从1995年到2001年总存量快速增长，入驻率和租金均随之下跌??此后新供应量放缓，逐渐被市场吸纳，到2004年开始出现供不应求局面??2008年大量项目竣工，成为历年最大的供应量年度，837,000平方米0100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,000800,000900,0001,000,0001,100,0001992之前929394959697989900010203040506070809平方米0%5%10%15%20%25%30%35%40

3、%45%50%55%供应量吸纳量空置率最高空置率1997:53%2009年Q4空置率:16.7%数据来源：第一太平戴维斯，市场研究及开发顾问部6甲级写字楼租金指数??大量的供应和降低的需求造成的租金下降。??2009年第四季度租金与2008年第四季度相比下降16.3%。020406080100120140160180200Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q49900010203040506070809Q21999=100全市浦西中央商务区浦西非

4、中央商务区浦东中央商务区浦东非中央商务区数据来源：第一太平戴维斯，市场研究及开发顾问部7主要商务区租金与空置率比较8.48.47.46.36.85.45.48.28.17.16.06.55.25.10123456789南京西路淮海中路小陆家嘴黄浦徐家汇虹桥浦东其它人民币/天/平方米0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%三季度租金(左轴)四季度租金(左轴)三季度空置率(右轴)四季度空置率(右轴)数据来源：第一太平戴维斯，市场研究及开发顾问部8整体甲级写字楼市场预测0100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,000

5、800,000900,0001,000,0001,100,0001,200,00019941995199619971998199920002001200220032004200520062007200820092010E2011E2012E平方米024681012141618202224人民币/天/平方米供应量吸纳量浦西平均租金浦东平均租金数据来源：第一太平戴维斯，市场研究及开发顾问部??过多的供应预示着未来几年租金下降的趋势??预计未来几年业主之间的竞争较强，一定程度的租金优惠和免租期可能将吸引租客9区域市场发展状况–黄浦区1.永新广场2.港陆广场3.东海商业中心二期4.百腾

6、达厦5.海洋大厦6.外滩中心7.海通证券大厦8.来福士广场9.都市总部大楼10.宏伊大厦11.创兴金融中心12.久事大厦13.浦东发展银行大厦14.淮海中华大厦15.新外滩商厦16.外滩金延大楼17.中汇大厦18.恒基中心数据来源：第一太平戴维斯，市场研究及开发顾问部9827351618104项目地块12*恒基中心预计2010年竣工1314151617乙级办公楼甲级办公楼10上海财富广场??开发商：方兴地产??竣工交付：2005年8月??占地面积：约30,000平方米??总建筑面积：33,698平方米??独栋办公楼：4,500-5,600平方米(地上四层，地下一层)??其中2/

7、3则为办公用房，地下层1/3面积为车库??停车库：4,900平方米??净层高：3.2米??标准层面积：约610-760平方米??客梯：每栋2部数据来源：第一太平戴维斯，市场研究及开发顾问部11上海财富广场12国际客运中心??开发商：方兴地产??开工日期：2004年5月??竣工日期：2009年??单栋面积：1.5-2万平方米??每幢均具有独立的命名权??地块面积：8.5万平方米??地块功能：际客运码头、港务大楼、写字楼以及艺术画廊、音乐文化中心??总建筑面积：30.2万平方米数据来源：第一太平