上海施贤路地块初步定位研究

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1、永懋置业施贤路地块初步定位研究前言根据贵司要求，针对施贤路地块进行初步的项目定位研究，主要针对松江目前的市场状态及地块条件作为研究基础开展，因为工作时间的关系，定位工作只是对项目提出初步的认识和意见。Dep1区域市场分析Dep2项目地块分析Dep3项目开发策略研究Dep4项目初步定位提报结构Dep1区域市场分析1、片区房地产市场地图2、近期片区市场动态3、重点个案介绍区域板块划分1、松江以沪杭高速为界分为老城区和新城区，形成“一城两貌”的总体特征。其中新城区分为东区板块和西区板块。2、东区板块：依托于政府规划的重心倾斜，已成为松

2、江市场上的核心板块，高档楼盘最为集中。板块成熟度较高，配套齐全。3、西区板块：西区定位为休闲居住区，各种配套以满足日常生活为主，整体价格水平较东区偏低。松江新城分为东区和西区两个板块，以东区为区域核心东区板块西区板块新城区老城区区域核心带区域供应区间1、东区供应量主要集中于地铁沿线一带，9号线的开通是驱动此区域房地产发展的动力来源。2、西区供应量主要集中在松江一线延伸线以及环城线的交汇处，交通优势明显。区域楼盘集中且同时开发，造成阶段性供应量过剩，竞争较为激烈5000～5500元/㎡5500～6000元/㎡本案6000元/㎡以上5

3、000～6000元/㎡4000～5000元/㎡区域等价线分析1、价格水平受区域环核心带、城市规划、个案品质等三大因素影响较大，松江新城二级市场整体价格水平由中心区域向外辐射形成大格局。2、相对于区域地理中心，等价线倾斜特征并不明显，区域发展较为平衡。3、未来9号线的开通将提高周边楼盘价格，促使等价线向东北偏移，并且东北区域会成为等价线密集区。区域等价线分布均匀，价格层次、梯度明显地铁周边项目分析1、轨道交通9号线一期工程西起松江新城站，东至宜山路站，连接松江新城和徐家汇城市副中心，沿线设13座车站和1个车辆段。9号线一期工程计划于

4、2007年底通车试运营。2、随着9号线的即将运营，地铁物业的价值将不断释放。3、使松江汇聚更多的人气，以及导入外来人口成为可能。地铁的规划和即将运营极大的促进松江房地产市场近期区域房地产市场需求走势市场去化情况稳定，经历春节后，市场需求正在逐步回暖中近期区域住宅市场需求走势住宅占据片区房地产市场主体；住宅走势房地产整体市场走势相吻合。近期区域住宅成交均价及平均面积从3月份开始，去化物业开始向中低价位物业倾斜；片区平均成交面积在120—135㎡之间，片区产品户型相对较大。4月份，片区内物业供应猛增5月份以来，新上市物业明显减少近期供

5、应状况普通住宅各户型面积段供需求情况一房中60-80㎡户型供应比例低，但去化情况最好；二房户型中，主力供应在80-100㎡，且去化情况一般,大两房户型去化更好；三房户型集中于120-150㎡，但三房户型总体去化情况不理想；四房户型总量较小，但总体去化情况良好，特别是150-180㎡面积段物业。面积段一房二房三房四房五房复式供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交60㎡以下58064269094223640000016060-80㎡285477911447260000000184180-100㎡150861413847921

6、26423000010424100-120㎡40660037085229850000011945120-150㎡22483188103933985127720031356150-180㎡0030131559978142311360136180-200㎡00101563431198721266200-300㎡000019186196156478143300㎡以上000017143116225026合计8816129333581899018629554610565497266183649714.67%26.77%29.77%51.99

7、%91.67%27.07%低密度住宅各类型物业供需求情况面积段独立别墅联体别墅双拼别墅叠加别墅供应成交供应成交供应成交供应成交60㎡以下1100000060-80㎡0000000080-100㎡00000000100-120㎡00000000120-150㎡00000000150-180㎡002291420000180-200㎡005062100000200-300㎡3291337172030000300㎡以上467832430000合计7972171476558000027.23%37.80%0.00%0.00%独立别墅总体供应

8、量较小，且主要面积供应集中在300㎡以上；联体别墅供应量较大，但整体去化状况好于独立别墅；双拼别墅、叠加别墅是目前市场上的供应盲点！市场动态小结：市场较为稳定，春节过后，成交情况日益回暖，符合行业规律；从成交价格来看，春节前后以高端物业成交为主，春