地块市场研究报告(范本)

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1、苏地2007-B-10号地块市场研究报告木渎位于苏州城西，太湖之滨，是江南著名古镇，有着和苏州古城一样的历史年月。并且，随着城镇经济的发展，木渎在政治、经济、文化等各方面的发展迅速且卓越。近年来随着房产市场的发展，木渎得天独厚的资源优势逐步显现，房产发展迅速。再加上天生的自然景观和连接度假区太湖美景，有非常大的发展潜力。同时镇政府规划的四大商贸圈和四条商业轴线，以接轨木渎“苏州城西南商贸副中心、旅游次中心”的规划定位的形成，更是成为了该地区发展的催化剂，板块价值日益凸显，此外，在苏州城市化进程中，向西是新区，而目前新区储备土地已经不多，自

2、然木渎成了下一个聚焦点。苏州向南是吴中区，而木渎恰好是吴中的延伸段。从这一点上看，木渎具有得天独厚的地理优势，正逐步成为苏州楼市的新一轮热点所在。 一般来讲，房产的开发是紧跟政府的步伐。市政规划的出台，无疑对购房者产生了良好的市场导向性。此外，从2006年到2007年初该区域大规模的土地放量也可以看出，政府的规划力度和发展的重点也已经明确，接下来则是区域的产品定位问题。从目前木渎的整体房产开发情况来看，该板块区域发展已经逐渐趋于成熟，生活配套等设施也相对完善，交通网络四通八达，区域内别墅、住宅、商业等产品类型也相对齐全。但区域内的产品多以

3、居住为主，且缺乏品牌企业的引入和带动，缺乏主导产品类型，产品的数量和产品的定位上显得相对匮乏，开发相对分散。伴随着自住时代的到来，人们在选择居所的同时，更是一种生活品质的选择。第二届木渎房交会后，镇政府规划的明确及区域内产品的准确定位，将使得木渎镇的整个地段开发在定位上、发展上、品牌、价格上都会有很大幅度的提高。并且依托该区域不可复制的自然生态资源，将开发重点由单纯的居住转移到了休闲旅游度假型产品为主，着力打造养生第二居所。使得该区域的板块地产概念从传统的住宅概念慢慢形成以旅游为导向的新的住宅业态。随着轻轨路线的确定，木渎的区域价值又被进

4、一步的拉升，发展前景无限。同时，轻轨也必然为木渎带来新的质的变化和飞跃。同时，第二届木渎房交会上，一个新兴的板块——藏书，作为政府下一步开发的重点区域而受到了人们的普遍关注。藏书板块属于一片仍未开发的处女地，房产发展仍然处于起步阶段。区域内风光秀丽，文化气息浓郁，历史底蕴积淀深厚，有着得天独厚的资源优势，随着藏书板块的加入，无疑为木渎板块增加了新的亮点，板块价值与前景绝对值得期待。目前苏州市场上打文化与旅游牌的板块众多，而木渎在镇政府的关注下，在未来的发展中一定能够在传统地产的基础上，打造出具有山水特点、文化特点和区位特点的新路子。二、木

5、渎2006-2007土地市场分析3注：现尼盛青年城地块，拍卖时有5家企业竞拍，起拍楼面地价1255元/平米，成交楼面地价1635元/平米，该地块对10号地块的拍卖参照性较强。注：该地块距10号地块约1公里，为姑苏桃花源别墅用地，现已开盘，均价约1万元/平米，周边自然环境绝佳，紧邻轻轨1号线终点站，土地起拍价为1650元/平米，土地成交均价为2850元/平米。注：别墅用地。注：以上两个住宅项目距10号地约4-5公里，距南环路较近，成交楼面地价1687.5元/平米——2250元/平米。从以上表中我们得出结论：（1）由以上分析可以看出，目前周边

6、可参考土地的成交楼面地价在1500元/平米以内，本地块的最终成交价格约在1500-2000元/平米之间，如果竞争激烈的话，成交价格不会超过2500元/平米。3（2）木渎土地以别墅用地为主，普通住宅用地出让量小，且一般地块较小。（3）随着新区可开发土地的稀缺，10号地块已成为苏州新区东南方向住宅开发的第一顺位选择。三、近年来地块周边（5公里内）已转让土地未开盘项目供应体量木渎片区已转让未开盘的普通住宅用地以上两个住宅项目距10号地约4-5公里，距运河较近，成交楼面地价1687.5元/平米——2250元/平米，供应总体量在296256.5——

7、395008.64平米之间。3前期部/策划部新区片区已转让未开盘的普通住宅用地竞的单位地块位置宗地编号面积(㎡)用途出让年限容积率建筑面积(㎡)建筑密度绿化比率起报价元/㎡成交价楼面单价元/㎡成交总价(万元)上涨幅度元/㎡万元/亩苏州新港建设集团有限公司高新区长江路西、玉山路南苏地2006-B-30号225648.3居住、商业和办公70、40年≤1.7383602≤30%≥30%43184318288254097435苏州新港建设集团有限公司高新区塔园路东、吴前港南苏地2006-G-54号8750居住70年≤2.017500≤30%≥30

8、%420070864723543620068.7%除去26万方狮山购物广场，2007-B-10号地块周边新区已转让未开发的普通住宅体量为141102平米。根据以上数据得出如下结论：苏地2007