北京望京地块分析及政策市场研究报告

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1、长河置地顾问有限公司·工作提报望京地块分析及政策市场研究报告时间：2007.7客户：华瀚集团项目名称：望京项目（暂定）DateofReport:July,2007-07Preparedof:BeijingModernRelocationConsultingCo.,LtdBeijingEONIANRiverRealEstateConsultingCo.,LtdReportNo.:Huahancorportatio前言本报告旨在通过地块研究、政策分析和市场分析，预判该地块的投资价值和开发风险，为客户提供购置土地和前期定位的判断依据，并对项目地块地价作出预估，为客户谈判提供数据参考。第

2、一部分项目地块分析1.1项目概况1.1.1地块基本信息地块范围：项目地块北侧为屏翠西路，西侧为利泽一路，南侧与众运科技楼相接，东侧与中辰大厦、洛娃大厦毗邻土地性质：工业用地前期手续：已获得建筑工程规划许可证并取得土地使用权证占地面积：15699.44平方米建筑面积：50441平方米地块形状及表面情况：地块形状基本规整，南侧基坑已经开挖，北侧堆土，地块东南侧3058平方米办公楼主体结构已完工。地块内杂草丛生，荒废时间在2年以上。地块基本信息分析：工业用地转让、规划，工业用房设计、销售（转让）的相关政策法规会直接影响项目收益，加大项目风险；项目已完成规划设计，取得相关手续，修改规划是

3、本项目另外一个政策风险。1.1.2项目地块交通状况1.1.2.1项目环临交通项目北侧为宽度在10米左右的屏翠路，西侧为城市支路利泽一路，东南部与现状房屋的围墙相接，因此，项目环临道路中没有主干道，且距主干道还有一定步程。屏翠西路利泽一路项目西侧围墙项目南侧围墙1.1.3.2项目区域主要道路项目北临五环入口，可以直通机场高速路，南侧有交通主干道望京北路，西侧为广顺北大街，附近有十多路公交车通过。由于接近五环，交通流量不大，行车较为顺畅。利泽二路屏翠西路上的五环入口广顺北大街望京北路1.1.4项目地块周边环境1.1.4.1项目区域特性项目所在区域为望京产业园区，科研、办公氛围较为浓郁

4、，该园区集中了望京科技创业园（留学归国人员创业园）和电子城科技园西区等高新技术产业基地。其中望京科技创业园就在项目西侧，该园区总建筑面积70000平方米，已全部投入使用，是集科研、生产、办公为一体的智能化、多功能、花园式的高新技术成果转化基地和留学人员回国创业基地。园区重点发展电子通讯、生物工程、新材料和环保等高新技术产业。目前区内已入驻摩托罗拉、北电网络、爱立信、安捷伦软件、三星数据、索尼爱立信、朗讯科技、宝马汽车电子等跨国公司地区总部及研发中心。望京高新技术产业区)电子城科技园西区望京科技创业园电子城科技园东区1.1.4.2项目周边环境地块东侧为中辰大厦、洛娃大厦、望京科技园

5、，西侧为博雅国际中心、叶青大厦、爱慕大厦，南侧为众运科技大厦、嘉乐丽宾馆、晓星电脑技术公司。北京市求实职业学校、老年活动中心、北京惠兰医院等单位与项目隔望京北路相望。项目五分钟步程范围内休闲娱乐和餐饮配套资源较少，但十五分钟车程内各种配套设施都较为齐备。本案望京交通环境分析：望京区域交通路网完整，交通便捷，但距离CBD、金融街、燕莎、中关村等主要商务区都有较远距离，因此吸引这些区域商务人群入住的可能性不大，由于望京产业园的性质，该区域集合了一批以电子通讯、生物工程、新材料和环保等为主力的高新技术产业企业，形成了有自己特色的生产、科研、商务相结合的综合性办公区域。总结：l土地的工业

6、性质决定了该地块在规划、设计、销售方面将受到重重限制，该地块的开发与工业用地出让、规划和转让政策息息相关；l望京区域为大型居住区，项目所在区域为小型的科技园区，商务客户群范围较窄，市场的规模是其另一个限制因素。第二部分工业地产政策分析2.1土地供给政策2.1.1工业土地供给政策在近两年风起云涌的房地产调控中，工业地产开发并没有得到幸免。2006年，国土资源部制定《全国工业用地出让最低价标准》。北京市朝阳区工业用地被划为二等用地，最低出让价格720元/平方米。随着望京产业园的发展和掺杂其中的商品房开发，该区域价格远高于该价格。2007年，国土资源部又发布了《国土资源部监察部关于落实

7、工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》，通知明确了工业用地取得途径，并在10月底前完成工业用地的逐宗检查。2.1.2望京地块分析望京地块土地取得时间在2001年底，国务院2001年5月30日发出《关于加强国有土地资产管理的通知》，2002年国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，因此，原土地方取得地块的方式是协议出让。8.31大限主要针对经营性用地，工业用地落实招拍挂制度的规定今年刚刚出台执行，因此，该地块躲过了8.31大限原因可能是由于其工业用地的性质。像对