北京望京商业地产案例分析

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1、六佰本是望京地区唯一的商业步行街项目。该项目由北京中弘集团投资开发建设。项目总占地3.59公顷，规划总建筑面积100995.65M2，其中地上建筑面积52687.4M2，地下建筑面积48308.25M2。项目总长600米，东西宽70米。南、北区地上部分通过8米宽过街连廊连接贯通，地下部分通过6米宽的地下连廊连接贯通。商业街业态包括不设限餐饮、无国界零售/、跨时区娱乐、特别准入俱乐部为一体的中高档综合建筑，其独特的建筑形式、设计风格和600米沿街展示面以及双首层的设计都在望京地区具有不可比拟性。产品特征步行街敞开式内街双

2、首层设计铺铺临街外挂的穿孔铝板框架剪力墙外立面为时尚简约风格8.4米柱距面宽进深比1：1.2-1.5使用率超过了75%层高：1-3层4.5米4层3.5米地下1层5.7米地下2层4.5米地下3层3.5米南区1-2层主力户型建筑面积70-140平方米3层主力户型建筑面积600-1400平方米之间北区1-2层主力户型建筑面积在40-120平方米之间3层主力户型建筑面积600-1400平方米之间注：地下一层和地上四层不对外销售铺位分割南区B1F超市、主题餐饮、药店、卫浴精品、厨房精品、饰品、客厅摆件1F精品女鞋、化妆品、珠宝、

3、眼镜、精品店、钟表、咖啡屋、总服务台2F绅士运动、休闲、用品、男用配饰、旅行箱、咖啡吧、雪茄房、餐饮、美发3F主题餐饮北区B1F超市、主题餐饮、药店、卫浴精品、厨房精品、饰品、客厅摆件1F淑女装精品店、女饰品精品区、时尚手袋、晚装礼服区、主题餐厅2F少女装、彩妆、流行女包、针织、内衣、孕妇装、糕点、咖啡、餐饮3F主题餐饮、茶楼、酒吧4F美容美发、健身、SPA、足疗、茶庄、鲜花礼品4F娱乐城市场定位——望京随便消费区以精品步行街敞开式内街的形式，打造望京中高端购物消费场所市场定位及业态分布外籍高端消费人群国际商务旅游者高

4、收入、高素质白领阶层高品质、高消费家庭客群定位楼层销售价格（元/平米）租金价格（元/天/平米）说明4F——只租不售3F1.9万2F2.7万1F3.3万B1F——只租不售租售价格金源时代购物中心金源时代购物中心位于北京海淀区中关村中心区西沿线，总占地面积18.2万平方米，总建筑面积达87万平方米，共分两期。其中一期建筑面积55万平米。总投资金额达38亿元人民币，是集购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游、观光等各种一站式服务的商业中心。全部建成后将成为全国乃至全球范围内最规模的ShoppingMall之一。金源时代购物中心属于世纪

5、城三期，世纪城三期占地120公顷，规划总建筑面积270万平米，包括183万平米的10个居住区，和1个教育区，以及一个商业区。整个金源时代购物广场东西横跨564米，南北跨度是120米，地上5层，地下2层。项目概况项目业态布局购物中心以贵友百货及燕莎友谊商城、居然之家、星美院线等为主力店架构，融合冠军冰场、方特科技乐园、姜仔鸭餐饮、国美电器等众多品牌商家，共同构成了一个丰富多彩得购物世界。项目优势分析1、该项目在北京造MALL运动高涨的时候悄然出世，最先由规划落地为现实，一定程度上利用了市场的关注，同时抢占了MALL市场的

6、空白点和制高点，取得先发优势。2、该项目地处北京市海淀区，海淀区位于北京市西北部，面积426平方公里，人口224万。项目周边为新兴的住宅区，仅世纪城一期到三期入住人口就有约10万人，为商业项目经营发展提供了支持。3、项目招商比较成功，引进了几大主力店，同时店面出租率很高，且品牌丰富、知名度高，只有少量品牌重复。主力商家包括新燕莎集团、易初莲花、居然之家、纸老虎、中影星美影院、方特科技乐园、冠军溜冰场等等，大规模的主力店强力拉动需求是项目成功的关键。4、项目5层有100余家主题餐厅提供各式美食，对于商业Mall项目来说，

7、丰富、多样并别具特色的餐饮是吸引并留住顾客的关键之一。项目风险分析1、市场培育风险鉴于SHOPPINGMALL作为中国商业领域最新的概念，必然存在市场培育的问题。市场培育的投入及效果直接影响运营目标的实现。新燕莎ShoppingMall作为金源时代购物广场最大的主力租户,其利益和风险也是最大的,是世纪金源集团和新燕莎集团在一个统一的管理框架下培育全球单体规模最大的SHOPPINGMALL的市场,还是新燕莎集团通过打造燕莎品牌进行SHOPPINGMALL市场的培育,将意味着不同的培育效果。需要指出的是，北京西北四环因为靠

8、近中关村地区，所以周边的消费市场对SHOPPINGMALL的了解或体会整体上较差，所以培育市场的风险将转化为营运成本的增加，对运营商提出较高的要求。2、强势竞争风险金源时代购物广场所处的西北四环角，包括中关村地区将有多个商业地产项目进入市场，其中金四季购物中心、中关村国际城、郦城20万平方米商业、万柳中心等项目将形成强势竞争局面，