北京望京项目运作提案

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1、北京望京项目项目运作提案谨呈：深国投商用置业有限公司深国投北京望京项目项目有运作提案2007.7目录一、项目的SWOT分析二、项目运作的八个步骤三、项目运作的管理团队四、坚定的信心，郑重的承诺劣势Weakness机会Opportunity威胁Threat优势Strengths一、项目SWOT分析1.1项目的优势contentS1.优越的地理位置，望京核心区，交通便利S2.望京区域入住人口数量大，消费实力强S3.崛起的望京经济，望京商业迅速发展S4.嘉茂购物中心的经营使当地商业气氛日趋浓重S5.沃尔玛大卖场的进驻，带来人

2、流与商机S6.依靠准确定位，与沃尔玛错位，形成小型购物中心效应S7.投资方的雄厚实力1.2项目的劣势Weakness劣势WeaknessW1.在北京，商场培育期投入较大W2.项目辐射范围为望京区域W3.项目周边同业竞争激烈W4.消费氛围尚未成熟W5.项目物业仅为负一层和一层，缺乏完整性W6.物业的规划设计存在缺陷，单层面积大，纵深过长，客流不宜调动1.3项目的机会OpportunityO1.北京商业发展规划的重点区域O2.商业格局仍在不断演变O3.借力嘉茂购物中心，一起打造望京的核心商圈，从而形成共赢O4.居民消费习惯

3、尚未完全形成O5.零售经营仍可创新1.4项目的威胁ThreatT1.同业在不断地迅速调整T2.仍将有新对手加入其中T3.有可能出现沃尔玛旺，项目不旺现象T4.商业资源遭到分食二、项目运作的八个步骤调查定位规划布局管理架构招商招租人员培训商装管理开业促销运营管理明确方向先决基础运行保障成功关键培养团队品质保证一鸣惊人平稳发展环环相扣步步为营2.1调查定位缜密的市场调研是项目定位的基础以市调为依据对项目准确定位市调的重点内容为：城市经济运行水平、区域商业特点、商圈分析、商业资源调查、同业竞争者调查、消费水平调查、消费行为研

4、究、项目本质分析、同类项目收益对比分析等从市场调查得到数据，并进行分析获得结论，从而得到项目的初步定位。市场是在不断变化的，需按照市场变化，对定位进行细微调整。本案的初步定位方案二沃尔玛配套商业方案一时尚百货店作为沃尔玛的补充与配套，可达到小型购物中心的效果，与沃尔玛形成两旺的局面。满足望京区大量城市新贵时尚消费，借势嘉茂购物中心，并实现错位经营，共同打造望京区域的核心商圈。本案2.2规划布局专业商业规划设计楼层布局交通组织物业优化空间环境配套设施、设备选型物业改造、装修装饰购物空间设计建议功能区域组合优化垂直布局平面

5、布局店铺切割柜位切割品牌落位人流动线物流动线车流动线电梯位置客流走向2.3管理架构确定组织架构提交工作计划出台岗职规范准备招商物料出台制度流程此阶段为建立项目运营制度体系，保障项目高效运转扁平架构体系简单管理通畅招商计划营销计划体系建设计划财务费用计划人事行政计划规范管理程序作业分工明确招商部布展宣传品办公用品客户贮备营销物料管理制度工作流程审批流程2.4招商招租出台招商招租方案策略确定招商招租条件品牌商的洽谈签约开展外埠招商举行招商酒会强化招商成果确定目标品牌、支柱品牌、备选品牌；明确引进策略。主要引进源头品牌、支柱

6、品牌、个性品牌。塑造项目良好形象，以求圆满招商任务。2.5人员培训对员工培训进行人员招聘，并组织专业的人员培训，提升员工业务素质和工作能力，营业人员的技能水平，建设优秀的企业文化，最终形成一支强有力的专业队伍，打造高效精英团队。对商户培训对商户进行专业知识的培训，使商户充分了解商场的运营管理模式、相关规章制度、有关工作流程、企业文化等以求商户对商场的理解和支持，确保商场稳定运营。2.6商装管理商户进场装修阶段：对专柜形象、装修材料、柜台尺寸、作业流程、施工时间、资源（水、电等）分配、施工秩序、施工进度等进行严格地审核把

7、关与管理。2.7开业促销开业前各项筹备工作：店内美陈、庆典方案、物料准备、促销活动、宣传品印制、营销推广、公关活动、人员配备、开业预演等我司项目开业庆典实景图店内中厅美陈开业营业员宣誓2.8运营管理按照逐步建立的管理体系，对项目进行经营管理，从而确保项目稳定长远的发展，保证商业物业的持续升值以及投资方获得长远的经济收益。项目的后期运作，需要如同火车运行一般，目标明确、高速、平稳、安全风险小。三、运作管理团队我司项目运作方法为：由我司指派一名项目总负责人全面负责项目的日常事务，并与投资方保持及时高效的汇报沟通，直接对项目

8、负责；指派招商总监全面负责项目的招商招租工作；指派营销总监全面负责项目营销企划宣传工作；指派运营总监全面负责项目日常运营管理工作；财务总监、物业经理则由甲方指派任命；其他人员则由投资方统一向社会招聘，双方考核录用。３.２运作管理团队组织架构表项目总负责人招商总监营销总监运营总监招商经理招商主管若干名文案策划美工设计媒体联络……运营