安徽泾县荷花塘地块市场研究报告-72页

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1、泾县荷花塘地块市场研究报告76目录第一部分房地产投资环境分析31.1城市特征分析31.1.1汉家旧县江左名区31.1.2城市交通31.2宏观经济环境分析51.2.1GDP总量及人均GDP51.2.2财政收入情况71.2.3固定资产投资71.2.4从业人员人均劳动报酬71.2.5产业结构81.3城市规划环境分析101.3.1泾县城市总体规划10761.3.2城市用地布局规划111.3.3城市道路交通规划151.3.4城市景观系统规划161.4房地产投资环境分析结论18第二部分房地产行业结构分析192.1土地市场概述192.2房地产市场供应情

2、况202.3房地产市场需求分析202.3.1整体供求分析202.3.2市场价格水平212.4竞争能力分析222.5房地产行业结构分析结论25第三部分竞争项目分析26763.1竞争项目概述263.1.1在售项目263.1.2未来供应项目273.1.3竞争项目区位分布283.2竞争项目供销分析293.2.1商业市场293.2.2住宅市场313.3物业形态分析323.3.1多层与小高层的市场接受程度323.3.2小高层的市场抗性及缓解可能333.4主力户型分析333.4.1普通住宅市场333.4.2商业市场36763.5小区物业管理及智能化系统

3、配置分析363.6竞争项目分析结论39第四部分消费者研究414.1研究背景414.2客户观点分析444.3消费者调查分析结论50第五部分项目地块研究525.1项目地块简介525.2项目地块评估545.3评估分析635.4项目地块研究结论69第六部分项目市场研究结论7076第一部分房地产投资环境分析1.1城市特征分析1.1.1汉家旧县江左名区泾县位于安徽省南部，隶属宣城市。《汉书·地理志》：丹扬郡有泾县，“泾水出芜湖”，泾县由此而得名。全县总面积2059平方公里，辖11镇10乡，人口36万。境内山多地少，素有“七山一水一分田，一分道路和庄园

4、”之说。泾县是一片文化底蕴深厚的土地，具有悠久的历史。自汉初置县，迄今已有2100多年，有“汉家旧县，江左名区”之称。历史上泾县既是“男勤于耕，女勤于织”的农桑之区，又以商宦众多、文风昌盛而名闻遐迩。学者名流，代不乏人。与之交相辉映的是人文景观、名胜古迹遍布全境，水西唐寺宋塔，桃花潭中华第一祠、扶风会馆，查济明清古民居群，黄田洋船屋，章渡吊栋阁……历代骚人墨客游踵不绝，留下无数千古绝句。1.1.2城市交通泾县区位独特，交通便捷。泾县位于苏、浙、沪三小时经济圈内，安徽省大旅游圈两山一湖间。境内205国道、322省道呈“十”字交叉贯穿全境，毗

5、邻318国道。距宣城火车站45公里、芜湖机场、芜湖市朱家桥外贸码头80公里、铜陵港85公里，与周边大中城市的距离分别为合肥120公里、南京180公里、上海350公里、杭州245公里、无锡260公里、黄山105公里、九华山110公里。76761.2宏观经济环境分析1.2.1GDP总量及人均GDPnGDP总量县域经济较快增长，综合经济实力持续增强。初步计算，2006年全年实现地区生产总值（GDP）26.75亿元，按可比价计算，比上年增长12.0%。表1-2-1GDP总值年度2000200120022003200420052006GDP（亿元）

6、16.4916.2617.1918.7419.2921.0526.75数据来源：安徽省泾县统计公报n人均GDP泾县的人均GDP从05年开始稳定增长，05年人均生产总值达6587元，比上年增加了635元，可比增长9.8%。06年人均生产总值达7554元，比上年增加976元，增长12.1%。按照世界发展银行的经济理论，当一个国家的人均GDP处于800到4000美金之间的时候，整体的社会经济发展处于高速增长期，当人均GDP处于4000到8000美金之间时，经济处于平稳增长期，当人均GDP达到了8000到20000美金之间时，整体的社会经济发展就

7、开始进入衰退增长期。76根据联合国《国民核算年鉴》资料，对美国、日本、韩国等17个国家和地区人均GDP从1000美元到3000美元发展阶段分析，居民消费结构变化呈现以下特点：l一是食品支出占全部支出的比重即恩格尔系数明显下降。l二是衣着类、家庭设备及服务类支出逐步下降。l三是交通通讯、文化娱乐教育等其他消费比重迅速上升。l国内部分城市，居民消费结构变化也与上述国际经验趋向一致。表1-2-2人均GDP与经济发展态势的关系人均GDP宏观经济增长800-4000US$高速增长4000-8000US$平稳增长8000-20000US$衰退增长数据

8、来源：世界发展银行可以预见，泾县未来几年经济发展将持续向好，社会经济将实现高速增长。761.2.2财政收入情况泾县财政收入保持增长。05年全县财政收入（不含基金）完成15928.6万元，完成年