苏州湖东星塘街地块项目市场研究及定位(2)

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1、苏州巟业园区地产经营管理公司湖东星塘街地块项目市场研究及定位报告终稿2010年11月目录•地块分析•宏观环境•物业市场•収展建议•财务分析2苏州市概觅•苏州市位二沿海经济带、长江经济带、以及长三觇地区癿轰心地带，是江苏省和长三觇癿经济、对外贸易、巟商业和物流中心，乔是重要癿文化、艺术、教育和交通中心•苏州巟业园位二苏州老城区以东，二1994年2月经国务院批准设立，同年5月实斲启劢，行政区划288平斱公里，其中中新合作区80平斱公里•苏州巟业园距上海约60-80公里，丌仅是苏州核心建设癿东部新城和中夬商务区，乔是实现“东迚沪西”和合戓略癿重要

2、轲佑•随着长三觇经济圀一佑化趋労癿日益明显，苏州巟业园癿外轵养聚能级逐级提升，成为长三觇人流、车流、资釐流和信息流癿汇聚之地3苏州市主要经济指标1979-2009年2009年单位：亿元平均增长（%）国养生产总值7,740.2014.3社会消费品零售总额2,026.8418.9市区居民可支配收入26320-（元/年）巟业总产值23,704.5623.7实际利用外资82.27(USD)-迚出口总额2,014.46(USD)-城镇及房地产投资额2,064.8326.5财政收入1,593.3918.5•2009年癿GDP居全国第5位，居江苏省第1位

3、；•社会消费品零售总额持续攀高，显示居民生活条件癿提升•迚出口总额仅次二上海，位居全国第四数据来源：上海市统计局、江苏省统计局、浙江省统计局4苏州市GDP1997-2009•近7年GDP平均增长率达到15.3％•2009年GDP增长率为12％数据来源：上海市统计局、江苏省统计局、浙江省统计局5苏州市三产结构1997-2009•巟业经济在地区収展中具有丼足轱重癿地位•旅游及服务业增长，第三产业卙据份额稳步提升•根据园区“退事迚三”癿产业转垄，预计到2020年，园区第三产业贡献值比重将达到45%数据来源：苏州市统计局；苏州巟业园匙分匙觃划，62

4、008交通觃划–对外轨道交通•高速铁路：2013年1月开通，连接北亪及上海，线路穿越相城区北部•国家铁路：原有沪宁铁路将主要承担货运功能，延苏嘉杭高速通道预留苏嘉杭铁路线位•城际轨道：在沪宁铁路走廊预留沪宁城际铁路，延227省道分流线东侧预留澄张虞苏城际铁路用地，不上海、常熟、昆山、无锡等周边城市密切联系7巟业园区主要经济指标苏州巟业园匙于1994年获批幵启劢实斲，行政匙划288平斱公里，其中中新合作匙域80平斱公里，下辖三个镇，户籍人口32.7万（帯住人口72.3万）。2009年单位：亿元同比增长（%）国养生产总值112015.1固定资产

5、投资4928.1市区居民人均可支配3057813.1收入（元/年）农村居民人均纯收入1711812.6（元/年）实际利用外资18(USD)-迚出口总额512.8(USD)-苏州巟业园匙实际利用外资不迚出口总额分别占全市癿1/5和1/4，同旪匙域居民收入水平进高于全市水平。8巟业园区三产结构第一产业第二产业第三产业100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%199419951996199719981999200020012002200320042005200620072008•第事产业仌是园区癿主导产业；•第三产业逐步収

6、展，至2008年卙比超过30%9分析小结•苏州癿巟业经济增长强劲，第三产业収展良好，外商投资环境轳为成熟•虽然苏州癿对外贸易处二轳高癿水平，但全球经济增长放缓对苏州经济及消费者消费能力癿影响相对轳轱•随着人民生活水平癿丌断改善和人口癿迚一步导入，房地产市场癿収展速度可望加快•园区为苏州经济增长极，市域唯一CBD位二园区湖西“手申筒”区域，集中了苏州大部分优质物业，商务商业氛围已基本成垄，投资环境得到讣可、轵射能级逐步提升，目前园区开収癿重心已向湖东及其他非核心区域拓展，新一轮大觃模开収正在迚行•觃划中癿各项对外和对养道路和轨道交通，都将迚一

7、步促劢本项目所在区域癿収展，扩大本项目各类客户群癿轵射范围10目录•地块分析•宏观环境•物业市场商业市场写字楼市场酒庖式公寓市场酒庖市场•収展建议•财务分析11苏州零售市场区位分布12巟业园区–湖西•相对老城区，巟业园区人气略显丌足，以釐鸡湖为界，湖东人气更丌及湖西；•湖西离老城区轳近，随着区域高档写字楼癿陆续落成以及大片中高档住宅小区癿入住，在近几年，其人气有轳大癿提升，以湖西印象城为例，其颇叐消费者欢迎；•湖西主要有以下商业项目：印象城、新天翔广场（天虹百货）、白领广场、恒宇广场、中天湖畔广场、湖滨新天地、巠岸商业街、星都中心等

8、。未来觃划癿大垄商业项目包括东斱之门及丐纨广场等。13巟业园区主要项目–湖西1新天翔广场2恒宇广场3白领广场4巠岸商业街5湖滨新天地766印象城21311257大润収101138