苏州中锐穹窿山地块市场定位报告

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1、中锐穹窿山地块市场定位报告苏州新鸿嘉投资顾问有限公司/2010.2本次报告的思路市场环境分析市场环境分析项目属性界定项目属性界定类似市场研究类似市场研究竞争市场分析竞争市场分析项目定位项目定位苏州GDP快速发展，总量在长三角仅次于上海，2009年虽受金融危机波及，增速有所下降，但仍超过10%，整体态势向好，房地产发展基础稳固苏州历年经济总量总量持续高速增长±苏州市是江苏经济龙头，长三角核心城市，GDP持续较快增长，说明城市的房地产发展基础良好长三角经济核心城市±江苏经济龙头，长三角核心城市，是仅次于上海的经济中心。±作为上海经济辐射的第二核心圈，经过十几

2、年的快速发展，目前已经实现了与上海的经济承接，并由经济功能的吸纳性开始向辐射性转变宏观经济增速房地产发展阶段小于4%萎缩发展4-5%相对停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展人均可支配收入虽在长三角主要城市排名难于其经济总量排名形成正比，但绝对值稳步增加，维持在较高水平苏州市历年城市人均可支配收入发展元3000018.0%16.9%14.7%2632016.0%人均可支配收入稳步增加2500016.4%13.9%2386713.4%12.6%2126014.0%±苏州市整体宏观经济良性发展将不断带20000162761853212.3%12.0%9.7%1

3、445110.0%动人均可支配收入的稳步增加，预计未来1500010.2%1051510617123618.0%苏州消费者的消费能力和消费水平也将随100006.0%之呈现逐步上升的趋势，加上苏州市人均4.0%5000消费性支出的水平，都为该市旅游产业的2.0%进一步发展创造先决性的消费条件00.0%2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年人均可支配收入增幅2008年长三角主要城市城市人居可支配收入比较人均可支配收入与经济总量不成正比30000±从长三角的横向对比来看，苏州人均可2500020000支配收

4、入并未与其经济总量同等排名，居15000于中间水平，但仍超过23000元/人/年，10000绝对值仍处于较高水平50000上海宁波绍兴杭州苏州无锡南京台州嘉兴常州南通居民随着收入的不断提高, 日常消费在餐饮、服装、家居、娱乐上的份额持续上升, 基本食品消费占比持续下降, 显示苏州人生活品质正在提升9272元9783元11426元12472元13595元15562元人均支出37.3%37.5%37.8%食品37.5%39.2%43.7%（8.5%（8.7%（6.8%（其中在外餐饮）(7.7%)(8.2%)）））(7.3%)服装6.8%8.0%8.3%7.9

5、%8.1%8.4%7.8%8.0%8.1%家庭设配用品及服8.2%8.1%7.3%8.2%6.5%6.2%医疗保健5.5%6.1%交通和通讯7.5%12.5%12.6%11.9%11.8%12.1%10.5%娱乐、教育及文13.7%15.0%14.0%13.9%13.8%化服务7.6%住房11.1%10.7%10.6%10.6%11.5%10.9%其它3.1%4.1%3.5%2.3%2.4%2.5%2003年2004年2005年2006年2007年2008年苏州经济不断发展，外来人口不断落户进入，户籍人口稳步增长，显示出整个苏州房地产健康稳定发展的态势苏

6、州户籍人口发展万人6406331.8%1.7%6306306241.6%6201.4%6161.4%1.3%6101.2%6061.2%5991.2%6001.0%1.0%5915905840.8%5800.6%0.5%0.5%5700.4%5600.2%5500.0%2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年户籍人口增幅外来人口大量进入，户籍人口稳步增加±大量外资企业的入驻，吸引大量外来务工人员进驻苏州。“新苏州人”的大量涌入，带动了苏州户籍人口增长的同时，对苏州房地产的发展提供了强劲的消费人口支撑2009年土地市

7、场告别2008年的清冷，迎来了新的高潮，虽成交总量未有大量增加，但楼面价飙升幅度极大土地成交总量对比分析n2009年苏州土地成交总量1600 1511.2780% 68.20%447.76万平方米，较2008年1400 57.26%60% 45.59%40% 1200 增长45.59%，增长幅度较20% 1000 898.47大，但绝对值在近六年中仍735.460% 800 旧较低。2008年楼市的普遍571.3-122.32%20% 600 447.7640% 低迷，使得土地供应方的政400 307.5460% 府和土地需求方的开发商对200 -79.

8、65%80% 0 100% 2009年市场景气度预期不2004年2005年200