中信苏州中信地块项目定位投标报告

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1、目录1宗地分析2宏观市场分析3园区市场分析4竞品分析5客户分析6项目定位及产品建议7营销建议2Part1：宗地分析3宗地分析

2、区域环境分析位于——苏州园区唯亭镇—阳澄湖、青剑湖双湖板块阳澄湖青剑湖毗邻——相城区、跨塘镇、中新合作区金鸡湖独墅湖4宗地分析

3、区域环境分析阳澄湖区域规划良好，未来发展前景看好：项目位于园区东北部，唯亭西区，距离园区行政中心约5公里。区域围绕青剑湖周围将建成园区新的居住区，未来发展前景看好。沿阳澄湖区域也将建成高尚居住带。目前区域人气不足，产业支撑不够：目前青剑湖周边常住人口不多，区域内人气不足，且周

4、围产业支撑不够。但随着青剑湖东科技城的建成，环青剑湖几个楼盘：上郡、观澜丽宫、金色湖滨、芭堤蓝湾等项目业主的陆续入住，这种局面将会得到改善。位于阳澄湖、青剑湖双湖板块，中低层景观视线不佳：本区域将成为继金鸡湖&独墅湖之后的又一个双湖板块，稀缺的景观资源带来无限的升值潜力。地块离阳澄湖还有一定的距离，中低层的建筑5湖景视线不佳。宗地分析

5、地块现状及周边配套地块现状：呈“田”字形分布，东偏南。北侧、西侧为观湖面，地块内部较为平整。地块西面是滨湖景观带，北面是唯澄路，东面为主干道——星湖街，南面是待建住宅用地。周边配套：京沪高铁、沪

6、宁城际轨道、青剑湖商业区、高尔夫球场、公园6宗地分析

7、经济技术指标1#地块2#地块3#地块4#地块合计用地面积（㎡）43030.0340065.1947557.2254348.84185001.28容积率（<=）0.60.61.21.20.93建筑面积（㎡）25818.01824039.11457068.66465218.608172051.1904规划限高(米)12122735地块退线(米)各10南15、其它10东15、其它10东、南15、其它10出入口南、东北、东南、西北、西2机/户、2非2机/户、2非机/1机/户、2非机停

8、车1机/户、2非机/户机/户户/户商业等配套总建筑面积总建筑面积1-总建筑面积1-3%总建筑面积1-3%1720-5161（㎡）1-3%3%建筑立面：形式应丰富、多元，建筑风格和色彩应与周边整体环境错落有序协调。7宗地分析

9、宗地情况界定容积率≤0.61.2容积率≤0.6的总建筑面积近5万方建筑高度≤12、立面：丰富多元综合容积率0.93容积率≤1.2总建筑面积近12万方27、35米将是一个以低密度产品为主的、3-11F高度的南高北低建筑布局的、产品组合形式丰富的、立面风格多样性的总建达17.2万方,规模为近120

10、0户、4200多人左右的居住区建议与规划部门沟通，争取采取综合容积率进行规划，避免南高北低现象出现；突破现有限高，小高层拔高成高层湖景房，吃足容积率，以尽量多的土地做低密度产品。8Part2：宏观市场分析9宏观市场分析

11、宏观政策走势分析两度加息六次加息五次上调存款准备金二套住房贷款首付不得率，从6月25日起执行低于40%，房贷利率三次提高存款准备金率十次提高存款准备金率上浮10%。17.5%，创历史新高。首付比例提高到30%利息税下调„“90、70”双指标土地增殖税征收清算二套房政策松绑，凡营业税与所得税征收二套房商业房房贷新政

12、符合条件的改善型二建立廉租房制度多部联合严打屯地行为次购房可按首次购房？„„政策，首付20%、贷款利率下浮30%...2006年度2007年度2008年2009年2010年二套房政策收紧，对于非刚性需求产品的打击是巨大的。抑制了部分改善需求的释放，造成市场成交量的下降，对普通改善型产品的去化造成影响。抑制投资需求的释放，造成投资产品市场、高档房市场（高档公寓、别墅）的市场需求不足。在市场预期不慎乐观的情况下，提高产品的抗风险能力，是本案项目定位考虑的关键10宏观市场分析

13、宏观环境2009年下半年宏观面：政策：年内宏观经济政策有

14、望保持平稳，未来不排除房地产方面政策会有所收紧。经济：中国宏观经济增长趋势基本明朗，未来三驾马车有望并驾齐驱。市场：房地产市场急速回暖，房价继续高位运行，各地地王频现。项目：中高档项目再掀新一轮狂潮，刚性需求催热小户型产品。成交：供应放大推动成交回升，对未来政策的从紧预估，引发爆发性成交，透支2010年上半年的刚性需求。11宏观市场分析

15、一级市场分析80008年苏州土地出让骤然减少，主700要是因为开发商资金压力大，拿600500地热情不高，09年上半年情况有400300所改观，下半年随着各地地王的200100频出，兴

16、起了又一轮开发商的拿007年08年09年1-11月地热潮。出让面积710.89383.36578.84出让面积07-09年土地出让总量数量巨大，住宅后期潜在供应量大。区域占地面积建筑面积宗数园区土地出让量位居第一，区域园区332.22434.9341高新区1