中信青剑湖项目定位整合报告

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1、中信青剑湖项目整合定位报告2009年11月18日1、如何顺应城市的发展，赋予区域时代性形象，引发市场关注？2、如何利用板块资源，打造独特的区域优势，形成有效的市场区隔？3、如何整合项目资源，建立强有力的品牌力，占领区域市场龙头地位？4、如何利用产品资源，营造项目的品质和个性，获取目标客户的认同？5、如何在产品利益基础之上，通过营销运作达到项目利益最大化？中信青剑湖项目营销战略思考：中信青剑湖项目战略操盘步骤：壹、项目发展定位建议项目属性界定项目核心问题点1政策及市场运行板块价值深析项目核心问题点2竞争市场深析项目定位项目核心问题点3

2、产品规划建议1、项目区位：位于园区北部，青剑湖板块，紧靠阳澄湖度假区项目所在区位本项目行政隶属园区唯亭镇，但凭借优越的自然景观资源和市政规划，该区域已经逐步脱离乡镇板块代称，走向园区青剑湖独立板块。该板块位于园区的北部，距离园区湖东CBD仅6公里，至中心城区约20分钟车程。古城区湖西湖东青剑湖金鸡湖星湖街沪宁高速阳澄湖青剑湖阳澄湖大道项目毗邻城市主干道——星湖街，从项目出发驱车10分钟即直达园区管委会。多条公交线路可转达苏州及园区中心。地块周边及内部道路大部分已修建完善，部分道路也正加紧修建中。本案地块南部道路星湖街2、交通：项目交

3、通通达性较好，毗邻城市主干道，可直达园区中心，但公交系统尚不完善3、区位自然资源：拥有天然生态湖与人工城市内湖的双重核心资源阳澄湖青剑湖阳澄湖是自然生态湖泊，水质澄清，景观壮阔，本项目距离阳澄湖仅咫尺之遥，可谓是独享美景青剑湖作为园区重点发展的景观住宅区域，未来潜力巨大。而本项目位于阳澄湖和青剑湖两湖中间区域，坐拥双湖风景，不管是旅游度假，还是居住投资，双湖的价值都是项目的最大优势。4、生活配套：区域内多项配套设施在建，未来生活便捷，同时休闲公园的建成也提升了项目的价值阳澄湖湖滨生态体育公园商业广场鑫湖国际酒店邻里中心目前区域内配套

4、设施较缺乏，但多项配套设施在建，未来生活便捷。同时，由于区域内交通路线发达，且距相关生活配套距离较近，因此驱车购物较方便。附近阳澄湖湖滨生态体育公园的建设可以丰富了购房者的精神生活科技创业大厦青剑湖商业广场5、地块指标：项目属于组团划分明显的低密度、规模性住宅用地—1#地块2#地块3#地块4#地块用地面积43030.03㎡40065.19㎡47557.22㎡54348.84㎡容积率≤0.6≤0.6≤1.2≤1.2规划限高12m12m27m35m绿地率40%～50%40%～50%40%～50%40%～50%密度20%～30%20%～3

5、0%15%～25%15%～25%整个项目由四个地块组成，总占地面积为185001.28㎡；总建筑面积约为172144.404㎡。其中1#、2#地块容积率为0.6，适合打造高品质的别墅产品；3#、4#地块容积率为1.2，结合地块建筑高度的限制，适合打造高品质的小高层公寓产品；项目的总体容积率为0.93。整个18万方的地块，被两条交叉道路所划分，且这两条道路为小区内部道路，适合小区组团和分期规划。1#2#3#4#6、地块现状及四至：地势平坦，无附属建筑物，可塑性较强，但市政道路将地块四分，影响社区整体性南:鼎欣地块西:体育公园东:临湖壹

6、号北:建设中的高尔夫球练习场地块全貌地块中东西向道路地块内小水塘在地块价值方面，显而易见的是1、2>3、4。在不利因素的影响中，由于高速铁路距离地块较远，对1、3地块和2、4地块的影响程度大致相同，可不做比较考虑。在1号和2号地块的对比中，1号地块相对于2地块而言位于主干道尽头的交叉口，车流量相对较少，私密性优于2号地块。在其他资源的比较在景观资源中，1号地块紧邻北侧的高尔夫球场，资源优势略优于2号。此外2号地块紧邻南侧鼎新项目，在周边环境控制上，1地块优于2地块。1>2。在3、4号地块的对比中，在景观资源中，3号地块由于更为邻近北

7、侧的高尔夫球场，资源略高于4号地块。在不利因素比较中，4号由于邻近东南侧的移动信号塔，不利因素较为明显。3>4。12347、地块分析8、项目属性界定：园区北部新兴区域，生态资源丰富，是坐拥新双湖板块最佳地段的低密度规模性住宅项目属性界定属性诠释区位属性园区北部，新兴区域园区版图不断扩张，北拓成为重点发展方向，本片区将打造成为园区后花园，城市副中心。生态资源丰富自然生态的阳澄湖，与人工打造的青剑湖为该区域提供了丰富的生态以及景观资源，成为该区域的亮点名片。交通便捷，通达性好城市主干道规划完善，与城市核心区紧密相连。内环高架延伸与城际铁

8、路设站，拉近该片区与外围区域以及城市的距离。人气不足，配套欠缺片区发展处在起步阶段，现有住宅项目尚未全面入住，区域人居氛围以及生活配套尚未形成和完善。项目属性低密度，大体量占地18.5万方，地块综合容积率为0.93。新双湖最佳地块项目