精品报告-中信建国门项目定位报告

《精品报告-中信建国门项目定位报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、中信建国门项目定位报告®8/6/20211Q1：北京东部商务带的发展趋势？必须明确的4个前提1993年，国务院批复的《北京城市总体规划》，首次提出规划建设北京商务中心区——区域规划东直门建国门朝阳门燕莎国贸京广在此之前，北京的东部商务区一直为“点式分布”；在总体规划，首次提出在东二环—长安街—东三环—东直门外斜街围合的区域内建设北京商务中心区1993年1998年国务院批复的《北京城市总体规划》，首次提出规划建设北京商务中心区《北京市中心地区控制性详细规划》，北京商务中心区规划范围调整2000年首届朝阳国际商务节胜利召开，正式推出CBD概念2001年第一个标志性项目——北京财

2、富中心正式开工2002年建外SOHO项目一期开盘销售2004年中央电视台新址开工、普华永道落户北京财富中心2005年地标性建筑国贸三期开工建设2003年北京电视台新址开工建设北京CBD发展历程蓝图阶段炒作阶段实施阶段从动态指标看，CBD的强化势不可挡2000年以来，北京写字楼的平均空置率一般在13%-15%左右，中关村的空置率在18%-21%，且逐年上涨；而CBD的空置率一直保持在5%-7%，且逐年下降；CBD写字楼平均租金以每季度3-5%的幅度增长；CBD高档公寓租金持续上涨，空置率持续下降；CBD内的住宅项目价格涨幅多在2500元/平方米左右；朝阳公园片区项目涨幅在30

3、00元/平方米以上；CBD南部区域的涨幅也在1000-2000元/平方米；近年销售排行榜的前20名中，一般有7个左右项目在CBD及其周边从目前的静态指标来看，CBD聚集效应体现了“强者恒强”的必然规律CBD发育的初级阶段，主要为功能的集聚化阶段类别所占比例高档写字楼70%来京的世界500强90%跨国公司驻中国代表处65%跨国公司驻北京代表处95%外国银行驻北京分行90%最大的10家会计师事务所8家5大咨询公司全部知名的市场研究公司90%未来核心区中心区作为一个07年进入市场的项目，研究未来CBD的发展方向是必须的！CBD在强化之后必然要外扩城市中心功能聚集期CBD功能升级分

4、化期CBD发展阶段：巴黎拉德芳斯东京的SUB-CBD群更高层次的中心集中纽约巴特利花园城外扩的表现：周边会出现一个或多个SUB-CBD来承担其疏散的功能或者弥补其因空间约束而不能提供的功能典型案例：目前，在CBD周边已经出现了不同功能的SUB-CBD主导功能型SUB-CBD实例金融主导型纽约巴特利花园城、北京建国门商务办公型巴黎拉德方斯文化旅游型东京上野会展型莫斯科会展中心科技型东京大崎国际贸易型东京临海零售商业型东京涩谷CBD规划区域燕莎涉外商务区东直门国门商务区建国门金融商务区低档商务区以CBD为核心的东部商务带形成，并成为北京商务区的“代言人”；由区域功能区上升为城市

5、功能区面向整个东部商务带，可以预见：项目未来的竞争就是区域之争！Q1大势：CBD的强化和外扩给项目带来大机会Q2：竞争格局与地位？必须明确的4个前提北京东部商务带内的公寓市场格局——“北重南轻”，得资源者得天下朝阳公园区两广路东延长线四惠沿线CBD规划区域长安街燕莎使馆区东直门区域建国门区域CBD区域内部——城市资源集中在长安街北侧123456789101211序号资源名称1国贸中心2中国大饭店3建国饭店4贵友商店5嘉里中心6嘉里饭店7温特莱饭店8京广中心9第一使馆区10中央电视台11东长安饭店12北京电视台13京伦饭店13新城国际2期均价18000元主力户型180-200

6、温莎大道均价16000元主力户型233-388金地国际公寓均价14000元主力户型170-200万豪国际公寓均价14000元主力户型160-230CBD内已经没有住宅类公寓项目的供给量项目销售价格和速度，明显与城市资源、区域纯粹程度成正比CBD区域项目名称规模容积率建筑形式核心卖点主力户型销售均价销售状况物业管理万豪占地:1.2万建面:8.9万4.0塔楼区域+景观160-23014000元70%3.7元/平方米温莎大道占地:3万建面:20万5.0板塔位置80-120233-38816000元90%6.0元/平方米新城国际占地:10.5万建面:32万3.0板楼位置+园林180

7、-20016000元95%6.5元/平方米金地国际花园占地:4万建面:12万3.0板楼位置+综合体170-20014000元95%5元/平方米蓝堡国际公寓占地:3.15万建面:20万4.74板塔位置170-19813500元95%4元/平方米高档公寓代表性区域、后续供给较少、价格14000-16000元、销售速度40套/月左右朝阳公园区——城市景观资源价值明显朝阳公园为北京市内最大的公园，有“城市绿肺”之称；朝阳公园的价值认知经历了由北到南再到西的过程；2008年奥运会的部分水上项目将在此举行棕榈泉国际公寓均价18