精品资料-中信集团CLD豪宅战略定位报告

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1、®中信东莞CLD项目前期报告商业秘密声明本文内包含的资料属于**地产顾问（中国）有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对**地产顾问（中国）有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果**地产顾问（中国）有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。需解决的问题①定位(基于2年内市场趋势)②物业发展方向高端(超前)CLD项目中高设计指导中端(主流)思路与解决模型项

2、目发展空间项目限制条件市场判断(趋势/竞争)地块资源条件地块企业目标基本面方向选择(政策)中端中高高端定位选择建筑规划产品组合开发节奏FOCUS2007项目面临的竞争万科运河东1号总建面积(m2239505.15)星河传说2土地面积(m)95802.06容积率≤2.5建筑覆盖率≤25％绿地覆盖率≥30%凯旋城本项目格林小城景湖春晓世纪城东骏豪苑森林湖葛兰溪谷御花苑FOCUS竞争时间表06.345678910111207.12345678万科运河东1号：预计05年12月1期开盘容积率2.92期、3期、4期金众葛兰溪谷：预计06年初1期开盘，创新产品

3、入市容积率1.65洋房为主力产品凯旋城：05年5月1日2期开盘中大户型高档洋房东竣豪苑：05年9月18日1期开盘，高端入市容积率1.782期小高层、3期高层星河传说：6500元/均价月均8－10套高价低速非市场化操作模式金地格林小城：05年5月1日2期开盘70万规模容积率1.53期产品森林湖：2006东莞市场颠峰之作，顶级豪宅入市后续中高密度产品建设控股项目：预计明年上半年开盘，容积率1.65洋房为主力产品本项目本本项目项目2424万建万建面面，容，容积率积率2.52.5，规模，规模//资源资源//指指标标属性属性存存在在差距差距现状市场价格箱体

4、归纳6500单价（元/m2）50004500400037003300高档中高档低档中档档次300总价（万元）140907260别墅及3340.7低密度产品中高档洋房物业类型低档中档洋房未来2年城区洋房价格水平变化趋势2007走势线6500650055005500550050004800480048004500450042004200金众葛兰溪谷建设控股项目万科运河东1号御花苑世纪城星河传说凯旋城森林湖2006走势线东莞中高档住宅距离拉近（别墅面积下降，洋房价格提升）。主流别墅发展趋势（嘉多利山花园）（世纪城一期）（世纪城二期）面积区间400-50

5、0平米均价：5000均价：6000均价：6500（早期传统别墅）300-400平米200-300平米180-250平米180平米143平米152平米156平米200万-400万150万-200万120万-180万110万-160万总价区间50万-60万50万-60万60万-70万70万-80万（世纪城）（凯旋城一期）（凯旋城二期）主流中高端洋房发展趋势均价：4000均价：4000均价：4500价格趋势：东莞中高档住宅价格箱体进一步放大，项目发展空间及可选择方向进一步拓宽。2007走势线11096总价（万元）2005走势线9072别墅及低密72度产

6、品50603740.7中高档洋房33中档洋房低档物业类型Question：本项目的价格箱体如何判定？2007市场价格箱体变化7000元/平米高端：森林湖/五环路项目/星河传说6000元/平米御花苑/世纪城/凯旋城中高端：5500元/平米万科运河东1号/东骏豪苑？5000元/平米金众葛兰溪谷/建设控股项目/景湖春晓中端：4500元/平米东莞传统哑铃型的客户结构决定其哑铃型的供应结构。未来的客户结构将随着东莞城市化进程而发生变化。资源型大面积独立未来将逐渐向别墅（400-500）纺锤体转变本地人、外高、企业中高管新移民随着东莞城市化进程的加速，大量外

7、来中间阶层（白领、中产）工薪阶层的崛起2003－2005城区人口增长分析经济实用型多层平城区常住人口99.29万人中间产品空面（80-120）常住人口3年增长率15.35%隙的填充大专以上年均增长率135％数据来源：东莞统计局年均总人口增长量25.52万人未来客户：外来的中高端客户是东莞主要的客户构成，同时随着东莞发展会带来更多的客户资源。东莞市近年外商投资企业发展与深圳市、广州市对比表单位：家05年东莞购房客户构成外籍32%本省时间地点40%本省东莞市广州市外省外籍2004年------外省2003年14,0807,728数据来源：东莞房管所2

8、8%2002年14,0618,7272001年13,6128,3092000年13,8258,0001999年13,678----30实