保利狮子湖东地块产品定位及营销策略研究

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1、保利狮子湖东地块产品定位及营销策略研究保利狮子湖东地块产品定位及营销策略研究/发展研究中心2013.05目录第一部分：项目初步认识第二部分：市场情况解读第三部分：项目定位确定第四部分：物业发展建议第五部分：营销策略研究项目初步认识第一部分：项目区位认识工作目标界定项目区位认知工作目标界定项目区位认识——区位项目地处198板块为成都主城区衔接新都的重要区域区位优势明显本案地处198板块内，属于成都城北方向三环路以外、外环路以内的新都区，为成都主城区衔接新都的重要区域及北出成都甚至四川的主要门廊，可近距离享有成熟的城市配套，区位优势明显；市中心新都8KM本案12KM绕城高速三环198板块

2、成华大道商业商务轴国际商贸片区大天商业商务总部片区凤凰山商务商业片区上府河商业休闲娱乐片区花照商务商贸片区昭觉寺文化旅游商贸片区新成华创意总部商务片区沙西线娱乐商务轴人民北路城市中轴线火车北站商务商贸片区北湖国际文化旅游商贸片区川陕路文化经济轴辐射西南地区近1000万㎡的专业市场聚集周边，为板块提供了持续、雄厚的客群基础区域未来30万人口迁入城北商贸城片区，住宅需求量急剧上升，项目具有良好机遇编号周边专业市场名称规模1爱灯堡西部灯饰中心26万㎡2香江全球家居CBD100万㎡3家和家园国际家具城40万㎡4成都国际商贸城245万㎡5大港建材城200万㎡6北新国际物联港480万㎡7元贞国际

3、机械城50万㎡8家百年国际家具展贸城37万㎡9成都印刷品交易中心8万㎡10荷花池中药材市场——11成都青龙建材市场——12成都小商品市场——13中塑成都国际贸易中心60万㎡14万贯国际五金机电城500万㎡15西部钢材城一期15万㎡项目区位认识——人口优势——区域未来30万人口迁入城北商贸城片区住宅需求量急剧上升项目具有良好机遇西部汽车商务服务园区海宁皮革城成都国际物联港西部机电城国际商贸城西部医药贸易中心商务中心已投入使用建设规划中本案绕城高速三环30万人口项目区位认识——政策优势——该区域暂不限购购房政策优势凸显板块隶属新都区，目前本区域暂不限购，购房政策优势凸显，成都主城区具备较

4、强的竞争力；成都限购令细则：在成都市主城区暂时实行住房限购政策。成都市户籍居民家庭在主城区已拥有1套住房的，可以再购买第2套住房(含新建商品住房和二手住房，下同)，暂停购买第3套住房；外地户籍居民家庭在成都市主城区无住房的，可凭该市纳税证明或社会保险缴纳证明在该市主城区购买1套住房，暂停购买第2套住房；不能提供本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭，暂停在本市主城区购买住房。项目区位认识——交通项目完善的交通使客户圈层向内、向外进一步扩大同时使项目成为连接主城与新都的重要区域向内：蜀龙路五期与建设北路无缝连接，进一步拉近区域与成都主城区商业中心板块的距离，客户圈层扩大；向外

5、：区域完善的交通网络，奠定了城北交通门户地位。地铁三号线地铁七号线成都绕城高速北三环路将军碑城北出口高速成金青快速通道熊猫大道蜀龙大道龙青路东三环路熊猫基地建设北路蜀龙大道（5期）备注：建设北路北沿线（蜀龙路五期）起止点：二仙桥建设北路口——蜀龙路四期；一期工程：物流大道至三环路蜀龙立交（已通车）；二期工程：二仙桥建设北路至物流大道全长本案项目区位认识——规划198板块规划为有较高标准的集娱乐、文化、旅游、商务、居住为一体的生态风景区198板块，既在政府规划的“198”区域内，同时又在政府规划的北部新城核心区之内。项目所在板块将是政府重点打造的具有较高标准的集娱乐、文化、旅游、商务、

6、居住为一体的生态风景区。区域聚集了熊猫基地、植物园、银杏园、保利郁金香公园、五龙山公园、泥巴沱景区、翠微湖景区和毗河湿地公园等，休闲配套完善。项目区位认识——竞品威胁——区域内均为品质型大盘存在激烈的内部及外部竞争区域内已有保利自身的超大规模项目保利公园198及未来的拉菲公馆、招商项目，同时有万科五龙山等优质项目落户，使区域竞争加剧。本案万科五龙山保利拉菲公馆保利公园198198板块招商北湖项目区位认知小结区位优势项目地处198板块，交通网完善、在“北改”规划下，未来30万人进驻该区域，客群基础雄厚，且该区域暂不限购，项目区位优势明显；区位劣势规模初显的万科五龙山，加之保利包括本案在

7、内的众多后发项目，必然使区域内开发项目更加多元，竞争愈发激烈项目区位认识工作目标界定工作内容界定——总体指标项目总住宅用地951.55亩，总产业用地407.99亩项目总体用地指标总用地指标总用地面积1359.55亩总建筑面积181.24万平米住宅指标总用地面积951.55亩总建筑面积153.53万平米产业指标总用地面积407.99亩总建筑面积27.71万平米西地块东地块工作内容界定我们将项目具体分为两个单独项目看待本次汇报主要针对狮子湖项目东地块的住宅部分