松北地块项目产品定位及开发策略

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1、松北地块项目产品定位及开发策略城市篇n1.城市空间发展策略：1.1“北跃西扩、南延东优、中兴外联”n2.哈尔滨市城市空间结构：2.1“一江、两城、九大组团”n2.1.1根据《哈尔滨城市总体规划》，哈尔滨市城市道路交通规划为“两轴四环十射”n2.1.2两轴：东西大直街与中山路、红军街、经纬街；n2.1.3四环：内环、二环、三环、公路环；群力中心城区哈西香坊松北3.哈尔滨城市发展特征及趋势：3.1、随着城市的快速发展和空间的迅速拉大，哈尔滨城市功能开始分化，但功能板块尚不完整，存在着功能空缺。3.2、松北区域的未来发展空间较大，具备成为城市休闲、度假功能的补缺者的发展条件n3.2.1哈尔滨人均

2、可支配收入稳步上升，经济实力增强，购买房地产的能力逐渐提高；n3.2.2城镇居民人均消费支出占可支配收入的比例逐年降低，说明居民储蓄意识逐渐增强，置业的支付能力在逐渐增加；n3.2.3哈尔滨市恩格尔系数逐年降低，住房支出比却基本不变；n3.2.4住房支出比例较低，与恩格尔系数发展不协调，住房支出有较大的上涨空间n3.2.5江北的不便利性使得短期内购房需求难以向其流动；4.房产价格分布：中心城区外价格迅速降低，呈现明显的价格断层，江北为绝对的价格洼地g8000-9500元/平米：属于城市核心区，道里、南岗中心区域，楼盘价格最高；g6000-7500元/平米：开发区及道外与道里区交接带，价格较

3、城市核心区有所递减；g4500-6000元/平米：南二环沿线及哈西区域为主，部分道外区楼盘。距离城市中心区域稍远，价格呈自然递减趋势；g4000-5500元/平米：以香坊区域为主，（个别道外区楼盘），为承接主动郊区化人群的首要区域；g5000-7000元/平米：群力新区，顾乡大街沿线，城市扩张的重点发展方向，目前供应量较大，区域价格水平较高。报达文化嘉园3400元天薇丽景园3000-3500元保利颐和家园4100元博奥现代城4000元西典家园3800元起大众新城4300元起南郡新城4500元起山水文园3800元立汇美罗湾3400元中北春城4700元文政雅居4100元起福顺尚都4500元恒祥

4、首府4000元起欧洲新城6800元爱建新城7500-8000元观江国际8000元东升江畔6000元公园一品7600元起经纬3606500元起荣耀上城6000元起滨江凤凰城4000元上和城4400元沃华水岸2400元米兰国际公寓8000元奥城国际公寓6500元起会展名城6200元冬奥村5300元金色莱茵6000元盟科视界6000元山水嘉园4500元正基香江园4300元美晨家园4100元泰富长安城3700元鑫都嘉园3200元起丰光江景4200元7500-8500元/平米6500-85004000-45004000-50004000-50005500-80006500-7500楼盘价格等高线示意

5、图江北：4500-6000元5．区域规划定位：5.1规划定位：松北新区：哈尔滨市行政办公、文化娱乐中心——曾经的热点区域，但由于政府的支持力度下降，发展逐渐趋缓，除住宅外缺乏其他产业支撑。2010年按照“北跃”发展战略部署，哈尔滨市将在松花江北岸建设“哈尔滨市文化中心”，该项目占地面积约1平方公里，实施人工堆岛，计划总投资15亿元。为进一步完善城市文化服务功能，市委、市政府决定在“以水定城，科技兴城”的“北跃”发展战略中，打造以哈尔滨大剧院为主体的“一主四辅”文化中心项目。松北新区是哈市城市拓展的主要空间载体，把松北规划为哈尔滨市最大的高科技现代化城区；工业园区要在总体规划的基础上，做到“

6、两片、四岛、七轴”的景观带规划，重点突出，提升松北新区整体品位；通过高品位的规划，把松北新区打造成新的行政办公中心、科学技术中心、旅游服务中心和交通枢纽。哈西组团：以教育科研、体育运动为主，以居住商贸为辅，形成环境优美、配套设施齐全的综合性科教文化区。群力组团：规划为集居住、商务、游憩为一体的现代化、生态园林新城区，区域发展刚刚起步中心组团（南岗、道里为主）：城市核心区——哈市的政治、经济、文化、科研、金融、交通中心，配套完善，发展成熟新香坊组团：哈尔滨市重要的工业区，重要的农业科研区、重要的物流区；原有老工业企业为主平房区：工业基地——航空、汽车、铝材加工业基地，机械制造业和绿色产业基地

7、，以哈飞为主导，少量食品加工企业等。5.2松北区域建设-----交通n现状：区域内主要交通路线世纪大道与松花江公路大桥连通，是连通城区与江北的主要线路。松花江公路大桥是目前唯一的过江路线，难以满足未来区域发展的需求，并对区域发展形成制约。n解决方案：省内最长的跨江大型桥梁工程三环路西线跨松花江大桥工程建设。该桥估算总投资16.59亿元，预计将于2011年底建成通车。跨江交通应急工程的启动，十一后，世茂大道与四环路“合龙”