2016无锡新区国信春晖路商业地块市场研究报告

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1、2010无锡新区国信春晖路商业地块市场研究报告无锡新区国信春晖路商业地块市场研究补充报告谨呈国信地产2010年3月7日春晖路项目前阶段无锡产业、住宅、写字楼、酒店式公寓、商业物业市场调研总结无锡产业分析小结无锡市整体产业发展现状无锡市产业发展规划新区产业发展现状及未来前景2009年无锡商品房市场综述2006年至2009年11月无锡商品房供应走势图供应市场低迷，成交量价齐涨，市场面临供不应求。新增供应4214>>.45万平方米，比08年同期减少23>.66%。成交699>.1万平方米，比08年同期308>.35万平方米增加126>.72%。09年成交量持续在高位运行，市场供求曲线完全受制于供

2、应量。09年1-11月商品房总体供求比为1：1>.66，与08年的供求比1：0>.55相比，上扬197%。无锡整体市场在09年前期处于消化库存，优化结构的状态。市场整体成交均价6775元/平方米，比08年同期6322元/平方米上涨7>.17%。2006年至2009年11月无锡商品房供求关系走势图2006年至2009年11月无锡商品房与08年同期指标变化表2010年1月无锡房地产市场概况2010年1月是无锡房地产市场成交量大幅下滑，但商业和办公的成交价格都有大幅上涨。1月商品房市场成交均价8339元/平方米，上涨10>.65%，是首次成交均价进入“八千”时代。其中商业12328元/平方米和办

3、公10422元/平方米都是历史新高。到2月的第二周，商品房成交均价为7839元/平方米，住宅成交均价6819元/平方米。成交量更是下降51>.68%。1>.2009年房地产市场火爆是由刚性需求及投资性需求共同发力所致，09年底受房地产优惠政策到期影响，购房需求集中提前释放，使得2010年1月成为需求的一个低谷；2>.2009年底以来的关于房地产土地市场、商品房交易、信贷等一系列调控政策出台给消费者带来负面心理影响，市场及消费者需要时间去消化政策带来的影响；3>.春节前是传统意义上淡季，历来成交处于低位，周期性回调也属正常。无锡商品房市场综述：典型政策市场无锡写字楼市场分析小结无锡写字楼市场

4、供需状况写字楼租赁市场状况写字楼销售市场状况2009年无锡商品办公市场综述2006年至2009年11月无锡市办公供应走势图2009年办公市场累计供应仅8>.39万平方米，前几年巨额库存需要得到消化。办公楼成交均价7655元/平方米，比08年7807元/平方米下跌152元。06年以来办公楼市场成交均价呈现持续下滑的走势。08年以前成交集中在市中心，2009年后逐步走向郊区。2006年至2009年11月无锡市办公各类指标变化表2008年至2009年11月无锡市办公供求关系走势图2008年至2009年11月无锡市办公成交均价走势图写字楼部分SWOT分析紧邻交通主干道，车行不交通便利本项目为集酒店

5、、商业、酒店式公寓和写字楼的综合性项目，配套设施完善有高度优势，地标性突出本项目办公楼可以部分自用为国信总部办公楼优势距市中心有一定距离目前项目周边的商务配套设施相对缺乏劣势目前无锡写字楼市场租金普遍较低未来市中心以及太湖广场区域，将有众多大体量、综合性高端写字楼项目入市区域已集聚形成了软件设计、动漫、电子信息、商贸物流和房地产及相关行业等几大产业，为写字楼市场的发展提供了一定的产业支撑现有写字楼综合品质较差，为发展高端写字楼产品提供了市场机会机遇威胁红豆国际中心世茂中心万豪国际公寓凯燕环球中心九龙仓大厦润华国际大厦本项目地标超高层建筑市场案例研究—物业形象对比太湖广场片区项目建筑形象优势

6、明显，而本项目虽无绝对物理高度，但是目前新区唯一超过150米的建筑，同样具有引领区域市场的硬件潜力。2008200920102007200620051020304050607080万㎡…酒店式公寓市场案例研究—项目体量对比酒店式公寓市场案例研究—小结酒店式公寓随机问卷调查——小结酒店式公寓买方市场访谈结论酒店式公寓租赁客户访谈——小结投资客户界定酒店式公寓总体定位——投资客户定位此类客户购买力最强，在无锡市场存在一批，但是购买产品、方式、考虑因素等没有一定规律可循，盲目而随机性非常大。投资者酒店式公寓总体定位——投资客户定位无锡市场的私营、民营企业主和政府公务员是我们的主要客群！他们是对区

7、域要求对产品要求购买行为结果私营企业主政府公务员关注区域未来发展和成长潜力；对生活配套有一定的要求；高端、精品项目，认为其抗跌性好；品质、品牌能够达到较高水准；跟风现象显著，即便单体购买，也会形成较大影响力；需求特征稳定，是主力购买人群之一；外企高层高级金领有潜力区域，交通、生活配套条件完善的区域；有品牌、品质较高水准的物业；自住者要求舒适感；对价格敏感，多以小户型为主；职业投资者区域成长性一定要好；高端精品物业；数量不