无锡_商业_市场_环境_分析

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1、无锡商业市场环境分析及地块商业的初步策略建议2010年1月目录第一部分、无锡市商业市场发展情况41•中心区商业51」中心区商圈范围51.2中山路61.3人民路81.4新生路91.5健康路101.6后西溪112.副中心区商业122」副中心区商业范围122.2火车站商圈132.3欧风街142.4五爱路商圈162.5南禅寺商圈172.6太湖广场商圈192.7小结：212.东区商业223」东区商业范围223.2代表商圈——锡东商圈223.3代表商圈新区商圈243.4小结：263.南区商业274」南区商业范

2、围274.2代表商圈——中桥商圈274.3小结：294.西区商业305」西区商业范围305.2代表商圈——河埒口商圈305.3小结325.市内百货主要分布336.中心区典型商业347.1商业大厦347.2八佰伴407.3崇安寺447.4保利广场487.5小结52第二部分、现有典型商业项目分析531•万达广场532.金太湖国际城563.哥伦布广场584.茂业豪园625.小结：63第三部分、项目商业部分策略建议641•商业定位642.商业运营策略643.静态分析65第一部分、无锡市商业市场发展情况岁月

3、无声，2009年已悄然逝去。这一年无锡房市可用“缤纷多彩”来形容，但也呈现出了“成熟理性”的发展态势。随着无锡商业经济的快速发展，商业地产市场发展迅猛，逐渐形成以一条或几条商业街为中心的经济商圈。市中心区有以中山路和人民路为中心的CBD商圈、新生路商业街、健康路商业街、后西溪商业街；副中心区有火车站商圈、欧风街商圈、五爱广场商圈、南禅寺商圈和太湖广场商圈；东区有锡东新城商业圈、锡沪路商业街、新区商业圈、长江路商业街、旺庄路商业街；西区有河埒口商圈、梁青路商业街、湖滨路商业街；南区有中桥商圈、中南路

4、商业街、苏锡路商业街；无锡规划建设特大城市以来，无锡的商业建设更是日新月异，大小商场、商铺如雨后春笋般缤纷登场，典型的有商业大厦、八佰伴、崇安寺和保利广场。火车站商丽'、、一/■■中桥寿因締区tms-间壇口筒殛锡单核商业中心的格局在目前形势依然较难改变，从商圈角度上来讲，只有无锡市中心核心商圈的商业价格维持在极高的水平；其它商圈虽然商业氛围也已形成并且各自拥有自身的特色，但商业价格及租金距市中心商圈依然有较大的差距；商圈决定商铺投资价值，无锡目前成熟商圈中的商铺受到商铺投资客的认可，相对价格稳定。

5、本案在成熟的市中心商圈范围内,区位优势与市场认可度较高。1•中心区商业1.1中心区商圈范围中心区是解放环路以内的区域，商业中心区包括以中山路为纽带的CBD商圈和以火车站为辐射的火车站商圈。他们是无锡最为成熟的两个经济商圈，商业条件成熟、商业氛围浓厚,承担行政、商业、文化、1^*谓O、古£5■or”亠・匚Tfl*金融等职能的一级中心区，历来是商家入主无锡的必争之地。中心商圈主要商业街道有:街道名称商业状况简介中山路集购物、餐饮、休闲娱乐为-•体的综合性商业街人民中路以餐饮、服饰为主，其他商业形态为辅

6、的商业街新生路以餐饮为主，服饰其次，其他各类商业形态配套为辅的商业街健康路中低档服饰一条街，以女装居多的商业街后西溪以服饰、饰品为主，与健康路共同打造服饰街1.2中山路XnJS4古古5«人民西中山路商业街，商业大楼林立,是一条集购物、餐饮、娱乐为—体的综合性商业街，是全国十条中华商业示范街之一。它地处无锡市市中心，北至胜利门广场，南联朝阳广场，中有崇安寺地区，是无锡最繁华的商业街道道路指标：中山路全长约2100米，宽约40米店铺数量：793家商业楼层：解放南路到崇宁路以一层商铺为主，人民中路至北大

7、街段以大型集中商业和2-3层商铺为主店铺面积：解放南路到崇宁路商铺面积集中在50-120平米（部分转角商铺面积较大），人民中路至北大街段商铺面积集中在250-300平米（大型集中商业除外）租金水平：崇宁路至解放南路段一层商铺租金在12-15元/平米/天；人民中路至北大街段租金在18-25元/平米/天，与人民中路交叉中附近商铺租金最高，沿中山路两端逐渐递减业态分布：以服饰、餐饮为主，其他商业业态为辅的综合性商业街作为无锡目前商业氛围最浓的商业街区，有其一定的历史原因。多年来，中山路在无锡市民的心里就

8、是“城里”的代名词，逛街要到中山路，购物要到中山路，休闲也去中山路，这已经成为人们的一个思维定势。因此，尽管城市副中心商业区、专业街、片区商业中心、社区商业中心等打造得如火如荼，中山路作为无锡商业中心的地位依旧稳当。前两年，商业大厦、八佰伴等主力商城开始引进多家国际品牌，这也使得中山路商业街的整体档次提升了不少，而从中山路分段的租金来看，差异还是比较大的，核心地段也仅有县前街〜人民中路约800M左右。1.3人民路人民中路与中山路垂直交叉，占据市中心核心位路，是仅次于中山路的一条商业