高通智库 中国房地产项目资金发展行业研究季报 2011年

《高通智库 中国房地产项目资金发展行业研究季报 2011年》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、高通智库中国房地产项目资金发展行业研究季报2011年房地产行业研究季报行业资金链倒逼多元化融资变革摘要根据国际经验，当房地产行业传统资金格局发生变化时，也是行业被动金融创新，寻求新替代资金来源最活跃的时期。而且往往由此诞生新的地产金融结构性变化。当前，国内行业多元化融资态势，也符合这个规律。?自筹资金上涨明显，其原因是：1、替代银行资金缺口；2、地价上涨导致的自有资金上涨。当前地价在房价中的占比在40%‐50%左右，也形成了对四证前融资方式多元化的推动。?房地产证券市场融资高峰期与当前相比——在总量上，出现30%的降幅；而结构性变化更为突出，房地产证券市场融资由2009年的“80%股权融资：2

2、0%债权融资”，改变为过去一年“90%债权融资：10%股权融资”。??从长期趋势看，当前国内信托机构“找钱”特点显著，与信托“理财”的本质背离，而政策趋势预计也将给予信托机构更大的空间。?房企在转型基金过程中的动因包括：1、战略转型，在环境显著改变后，将盈利模型向更加符合趋势的地产金融靠拢；2、解决现实的资金问题，以及建立可主导的资金来源，对抗市场风险。?在早前在离岸市场香港、新加坡发行的中国房地产REITs基础上，2011年的中国房地产REITs态势是，在离岸人民币中心的推进过程中，业界探索离岸人民币REITs的积极性较高。?如果按照政策既定的定位，调控持续两年期的话，对国内预示将是房地产和

3、地产金融进入变革期。从行业自发变革趋势看，也进入萌芽期。?从更长远的角度，我们认为，国内房地产开发模式进入变革的萌芽期。早前，行业已经较多关注过，内地房地产市场从“香港模式”向美国模式转变。电话:（010）58677851/2/3邮箱:gt@gaotongchina4>>网站:.gaotongchina>高通智库是一家房地产研究综合服务商，房地产系列研究报告产品是在分析师长期对房地产行业进行系统研究和监测基础上，形成的房地产策略顾问信息产品。目前高通智库提供十一种房地产定期研究产品，成系统的为行业内企业服务。同时，客户如果需要更为深度、详细的专项研究服务，请与研究主管联系。高通智库2011年7

4、月31日（二季报）房地产行业研究季报RealEstateResearchQuarterly高通智库房地产行业研究季报.gaotongchina>2目录（一）货币政策在三季度放松可能性小4（二）政策导致流动性偏紧4（三）加息对房地产影响显著6（四）国内房地产行业资金变化分析71、房地产整体行业资金状况72、银行紧缩倒逼多元化融资83、证券市场：“强市发股，弱市发债”特点明显104、信托为信贷紧缩下替代资金来源115、国内房地产基金发展态势与前景预期136、中国房地产REITS行业探索——战略发展方向147、房企资金渠道发展建议16（五）楼市：长短预期下的纠结与释放16附录：各城市房地产成交数据1

5、9????房地产行业研究季报.gaotongchina>3图表目录图表1：新增储蓄存款5图表2：M1、M2增速及剪刀差5图表3：货币乘数下降6图表4：加息后首次置业者月供变动6图表5：2006年-2011年上半年房地产资金来源占比变化7图表6：2011年1-6月房地产资金来源构成（亿元）8图表7：房地产利用外资的规模及走势图8图表8：房地产开发贷款增长情况9图表9：购房贷款增长情况9图表10:商业性房地产贷款增长情况9图表11：2009年房企证券市场融资（亿元/人民币）10图表12：2010年6月-2011年6月房企证券市场融资（亿元/人民币）10图表13：2010年下半年以来香港证券市场融资

6、情况（亿元人民币）11图表14：2010年下半年以来债券市场融资情况（亿元人民币）11图表15：证券市场“强市发股，弱市发债”特点明显11图表16：2011年房地产信托同比变化情况12图表17：2011年1-6月房地产信托资金构成占比变化12图表18：2010-2011年房地产信托平均期限13图表19：房企在地产基金上的实践13图表20：国内房地产基金发展态势与前景预期14图表21：2011年发行和拟发行的中国房地产REITs15图表22：：内地地产金融从鼓励创新与加强监管——国内REITs制度政策推进15图表23：一线城市商品住宅消化周期变化17图表24：二线城市商品住宅消化周期变化17图表

7、25：三四线城市商品住宅消化周期变化18图表26：品牌房企上半年销售数据19??房地产行业研究季报.gaotongchina>4?在2011年一季度的行业报告中，我们的总体判断体现的报告标题是《房贷不回暖，楼市难立夏》。二季度房地产在银行、证券领域收紧的态势继续延续。?由此导致的行业在发展资金上的局限，愈加明显。同时，可预期在三季度房地产行业传统主流资金渠道继续收紧。?根据国际经验，当房地产行业传