广东省珠海市香洲区人民法院

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1、广东省珠海市香洲区人民法院民事判决书（2015）珠香法民三初字第671号原告：冯玉玲,女，汉族，户籍地珠海市香洲区，公民身份号码×××0363。委托代理人：郭蕾、谭伟华，北京德恒（珠海）律师事务所律师。被告：珠海市新华建设房地产有限公司，住所地珠海。法定代表人：王俊成，董事长。委托代理人：龙会明，广东明门律师事务所律师。委托代理人：高涛,广东明门律师事务所实习律师。原告冯玉玲诉被告珠海市新华建设房地产有限公司商品房预售合同和装饰装修合同纠纷一案，本案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郭蕾、谭伟华，被告的委托代理人

2、龙会明、高涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2012年5月6日向被告购买位于XX区XX街XX号XX栋XX单元XX房房屋，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》及其附件和《装修协议》。上述合同签订以后，原告已向被告全额支付了购房款833998元及装修款234029元。双方签订的《商品房买卖合同》第七条约定：“××（被告）应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1、该商品房已完成工程竣工验收备案手续，并取得工程竣工验收备案管理部门核定的《竣工验

3、收备案表》。”《商品房买卖合同》第九条第1款第（1）项约定：“××逾期交房的违约责任。……（2）逾期超过90日后，××有权要求解除合同。……××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已支付房价款万分之一【该比率应不小于第（1）项种的比率】的违约金。”另外，《装修协议》第五条明确约定“装修期限：除本协议另有约定外，甲方于2013年12月31日完成装修并将该单元交付乙方。若甲方逾期交付，每逾期一日，则按装修总价款万

4、分之五向乙方支付违约金。”上述合同签订后，被告并未如期向原告交付房产，据了解原因是被告在2014年5月27日才取得《竣工验收备案表》。但是，被告在取得《竣工验收备案表》后，房屋仍有大量未完成施工。之前本小区曾有27户业主在2014年6月25日向贵院提起诉讼【案号：（2014）珠香法民三初字第1161-1187号】，在审理过程中，贵院召集双方于2014年10月30日10查看现场，确认当日XXX第1、2、7、9首层大堂门槛和门套石尚未铺设，门禁可视系统没有开通使用。其后，被告施工进展缓慢，严重影响了原告对房屋的正常使用。为维护自身的合法权益，

5、原告起诉请求：1、判令被告向原告支付逾期交房的违约金直至被告按照合同约定交付商品房之日止（自2013年12月31日起暂计至2014年5月29日为人民币29861.73元）；2、本案全部诉讼费用由被告承担。原告提交以下证据：1、《珠海市商品房买卖合同》；2、《珠海市商品房买卖合同》附件；3、《装修协议》、《XXX精装交楼标准》；4、购房款发票；5、装修款发票或收据；6、南方都市报及珠海特区报相关报道；7、《关于收取物业管理费的通知》；8、关于请求从快从轻处理XXX项目的紧急报告；9、《关于上门调试对讲机系统的通知》；10、QQ聊天记录；11

6、、关于安装对讲门铃与领取门禁卡的通知；12、关于上门调试对讲机系统的通知；13、照片。被告答辩称：一、XXX项目竣工验收并完成《装修协议》约定的装修后，被告于2014年1月通知原告接收房屋。2014年5月27日XXX项目取得《竣工验收备案表》，2014年5月29日被告在《珠海特区报》刊登入伙通知。二、在同一个案件中审理二个不同的法律关系，本案程序不合法。《商品房买卖合同》是房屋买卖合同，《装修协议》是承揽合同，二份合同涉及二个不同的法律关系，不能在同一个案件中审理。应要求原告在本案中选择其一起诉，就另一份合同另行起诉。三、被告在2014年

7、1月已履行完《装修协议》约定的义务。《装修协议》是原告委托被告对所购买房屋的专有部分进行装修，其性质为承揽合同。被告装修完工交付的是装修成果而非商品房（交付商品房是《商品房买卖合同》约定的义务），交付装修成果与交付商品房是二个不同的法律行为，交付装修成果不受商品房是否符合法定交付条件的影响。被告于2014年1月已通知原告装修完工和接收装修成果，之后原告在实际收楼后亦未对房屋专有部分的装修提出异议。因此，自2014年1月通知接收装修成果之日起，被告已履行完《装修协议》约定之义务。四、大堂、安防系统等公共部分的装修不属于《装修协议》的范围，在

8、房屋合法交付后，该部分装修局部若有瑕疵，被告对此仅承担整改的义务，原告以此为由要求承担“逾期交付装修”10的违约责任没有依据。《商品房买卖合同》附件二《装饰、设备标准》中对大堂、墙面、安防系统