商业地产海外投资并购在项目管理上的操作及风险

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1、商业地产海外投资并购在项目管理上的操作及风险-->第1章绪论1.1研究动机自1984年中银和华润联手收购了香港康力公司之后，中国企业海外并购站上了世界舞台，中国政府一直以来对我国企业尤其是国有大型企业进行海外并购的相关政策是非常积极的。在近20多年里，越南进一步加速经济改革的步伐，大量的中国企业开始涌入越南，进行投资。其中，大部分中国企业在越南进行投资时，都会从事商业地产投资，包括了：企业建造厂房自己使用，以及企业建造厂房或住宅，出售给他人使用。商业地产投资并购往往是中国房地产企业进入越南最为常用的战略，其是兼并和收购的集合体。中国企业在房地产行业

2、所涉及到的土地取得、设计、施工和营运等多方面领域，均会采用并购战略来实现顺利进入市场，并获得稳定的发展。在这20多年间，越南的房地产投资方面的制度环境在持续改变，中国企业如何在如此变化的制度环境中，成功从事商业地产投资并购，是一项十分重要的研究内容。......................1.2研究目标中国企业在越南实施商业地产投资并购时，所会面临到的制度环境，包括了越南官方的法律、政策，以及越南当地的政治、文化。因此，本研究将探讨中国企业在越南房地产市场进行投资并购时，面对正式制度的不成熟，企业是如何从事相关工作的，以及随着越南的正式制度逐渐

3、成熟，企业又是如何改变作法的，借此了解中国企业是如何应对越南的制度环境风险。在这20多年间，越南的经济政策持续变化，相关的法律越来越完整且趋向成熟市场化，这是一个正式制度逐渐成熟的过程。在未来，中国企业进行国际化时，在其它制度不成熟的国家中，如南亚、非洲、拉美等国，这些国家正式制度的变化情况是类似的。因此，中国企业在越南从事商业地产投资并购的做法，在这些国家中具有一定的参考力。.......................第2章文献综述2.1制度环境风险在新兴经济体中，外资企业必须面对到当地的制度。制度就是企业在当地投资和经营所需要遵守的游戏规则，

4、其中，制度包括了：正式制度和非正式制度。正式制度为当地的法律和政策，也就是外资企业在当地名义上要遵守的规则，比如外资企业法、合资法、吸引/排斥外资的政策；非正式制度为当地的政治和社会情形，也就是一般的潜规则，比如当地官员贪污腐败的程度、当地居民支持/排斥的做法。有些学者进一步提出Institutionalrelatedness的观点，认为在新兴经济体中，正式制度开始发展时，因为正式制度还不完善，还有很多漏洞，造成合约双方没有保障，信息也没有正式的渠道可以流通，此时，非正式制度将会取代正式制度，成为外资企业能够成功经营的关键因素。企业在制度不成熟的地

5、方，与其它企业的交易，假如单纯只靠着合同进行约束，是没有保障力的，因为当地没有完整的正式制度可以给予违约的企业进行惩罚，就算有正式制度的可以进行惩罚，但当地政府的执行力也很差。因此，企业仅靠合同来约束双方是不够的，需要和合同的另一方建立良好的互动关系和信任基础，才可以使双方违约的可能性降低。制度不成熟，往往代表着官僚主义的盛行。因为没有法律、规范的明文规定，变成是政府官员说的话、做的事就是准则，而在这样的情况下，企业只要和官员建立良好的政治关系，就很容易可以获得企业发展的机会，或是遇到问题时，可以请官员出面解决。在制度不成熟的地方，通常伴随着信息的

6、不流通、闭塞，没有信息传递的渠道，企业只能依靠自身的口碑保持竞争力，或是利用信誉保持一定的影响力。上述的信任基础、政治关系和企业信誉就是非正式制度盛行时，企业最需要发展的地方。另外，跨国性项目的定义为：（1）暂时性的多项活动组成；（2）从各国、各组织、各文化、各地理去获得资源并整合；（3）组织去整合内部合同、管理方式和关系网络。因此，跨国性项目的特性有：（1）暂时性的管理单位要整合所有参与的企业，大部分的工作都是靠着合同去管理，由不同企业去执行；不同企业是独立的，但所做的活动却彼此相关；（2）伙伴和合同关系是建立在多个国家或是多个地区；（3）组织内

7、的企业和个人都拥有不同的信仰，大家运作在不同的标准下，所追求的利益不同，在这样的情况下，要去创造最有效的合作方式。......................第2章文献综述2.1制度环境风险在新兴经济体中，外资企业必须面对到当地的制度。制度就是企业在当地投资和经营所需要遵守的游戏规则，其中，制度包括了：正式制度和非正式制度。正式制度为当地的法律和政策，也就是外资企业在当地名义上要遵守的规则，比如外资企业法、合资法、吸引/排斥外资的政策；非正式制度为当地的政治和社会情形，也就是一般的潜规则，比如当地官员贪污腐败的程度、当地居民支持/排斥的做法。有些学

8、者进一步提出Institutionalrelatedness的观点，认为在新兴经济体中，正式制度开始发展时，因为正式制度还