美好汇邻湾房地产项目风险管理研究

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1、美好汇邻湾房地产项目风险管理研究-->第1章绪论1.1研究背景进入新世纪以来，中国房地产业快速发展，取得了令人瞩目的成就，尤其在改善广大城镇居民的住房条件、改变城镇面貌、促进经济增长、扩大就业四个方面，更是发挥了巨大的作用，房地产业已经成为国民经济的主导产业和支柱产业。然而随着房地产业的发展，一系列问题和矛盾也出现了，房地产行业虽然投资回报率较高，但是投资额巨大，并且开发周期长，受政策影响也比较明显，存在很多不确定因素，风险较高，成功与否有着很大的不确定性。如果完全不考虑房地产投资项目的风险因素，必然导致投资失败，因此，加

2、强对房地产项目风险管理研究具有非常重要的理论意义和现实意义。房地产项目具有复杂性、长期性等特点，更受政策、投资环境等不确定因素的影响，投资风险在日益激烈的市场竞争中必然存在。风险管理包括风险识别、风险评估与评价、风险防范和风险控制。然而我国房地产项目风险管理在建设领域还不是特别成熟与完善，缺乏相应的意识，没有形成规模性的、系统性的体系。建立完善的风险控制和管理机制是保障房地产项目顺利实现的重要途径，通过防控体系可以有效减少风险损失，降低风险发生。........................1.2研究目的及意义1.2.1

3、研究目的目前房地产在我国仍有着大量的刚性需求和投资需求，很多投资者为了追求较高的利润，将大量资金投资房地产项目。但是与较发达国家相比，我国的房地产行业还处于起步阶段，仍然存在很多困难，影响房地产投资项目收益的因素千变万化，正确认识房地产投资，未雨绸缪提早制定好风险管理计划及应对措施，才能把握机遇将风险转化为商机。汇邻湾置业（徐州）有限公司把以人为本，为人着想，让人满意作为宗旨，通过“美好·汇邻湾”项目的开发，将用一流的建设成果和一流的物业管理向社会展示公司有实力、负责任的形象。为保证项目的顺利开展和项目目标的顺利实现,针对

4、项目进行过程中国家政策、区域环境、公司管理能力、项目自身等多方面因素的影响，对项目开发的各个过程的风险进行识别，进行评估和风险监控应对，以求项目顺利实现。1.2.2研究意义（1）通过对美好·汇邻湾项目进行分析，识别项目面临的主要风险，可以有效提高项目投资决策的科学性。（2）在对美好·汇邻湾项目进行风险评估后有针对性地提出应对措施，可以防范、降低甚至规避项目即将面临的风险，从而实现项目的经济效益和社会效益。（3）美好·汇邻湾项目作为汇邻湾置业（徐州）有限公司的重点项目，对其进行风险管理不仅有利于该项目目标的顺利实现，也可以为

5、公司日后房地产投资项目的开展积累经验。......................第2章汇邻湾项目分析2.1汇邻湾项目简介2.1.1项目建设背景房地产行业在国民经济中占有重要的地位，温家宝总理在2008年11月10日部署落实中央政策措施的七项工作中，明确提出了对房地产行业定调，温家宝总理用“重要支柱、举足轻重、至关重要”来形容房地产行业对国民经济的意义。另外，金融业为房地产项目提供广泛的信贷资源，房地产行业的复苏能有效促进金融业的稳定，有利于国民经济的稳定上行。近几年来，继续稳定发展的宏观经济形势和房价的快速上升及其他因素

6、共同作用于房地产业的发展，房地产市场预期提高，将推动企业努力发展使库存增加，房地产开发和投资继续保持快速增长。徐州市位于江苏、山东、河南、安徽四省接壤地区，交通四通八达，地理位置及其优越。徐州市为江苏省省辖市、第二大城市，是中华人民共和国的特大城市，是国务院确定的拥有地方立法权的较大的市，是江苏省重点规划建设的三大都市圈（徐州都市圈）核心城市，也是新亚欧大陆桥中国段五大中心城市之一。江苏省委、省政府要求，徐州要加快特大城市建设，构建徐州现代化城市圈。徐州国民经济和社会发展第十一五年规划纲要，对徐州市的城市建设提出了：按照“

7、高标准、现代化、强辐射、生态型”要求，突出城市个性，塑造城市品牌，构筑老城区、新城区、徐州经济开发区互动发展的“三核”型空间结构，逐步形成功能合理、布局优化、协调有序的特大城市建设格局。2011年188项城镇重点工程确定。今年的城镇重点工程项目包括市重点管理项目25大项91子项，区管理项目37大项97子项。其中，续建项目50项，项目总投资335亿元，年度计划投资110亿元；新建项目138项，项目总投资322亿元，年度计划投资149亿元。数据统计研究机构显示，2011年10月，徐州市（含区县）共成交商品房7370套，日均成交

8、238套，环比9月上升92.7%，同比下降6.5%，其中，市区（含铜山区）共计成交商品房5197套，日均成交168套，环比9月上升140.9%，同比上升25.4%。其中，市区成交面积43.77万平方米。在市区各大行政区中，经济开发区成交2030套数遥遥领先，日均成交65套，占市区成交总量的39.06%，