宅基地使用权流转之法理分析

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1、宅基地使用权流转之法理分析　宅基地制度不仅仅是一个法律问题，而且也是一个经济政治制度的问题。就目前我国关于农村集体土地的流转问题的研究而言，无论是经济学界还是法学界，都很难说已经找到一个令人完全信服的结论。不过，在探讨宅基地法律问题时，宅基地使用权的流转是一个不容回避的重要议题，可以说，宅基地使用权的流转是宅基地问题的核心问题。　　　　宅基地使用权流转的学说及其评析　　　　对于宅基地使用权的流转，无论是理论界还是实务界，争议都是很大的，由此形成了关于宅基地使用权流转的不同观点：一、自由流转说。此种观点认为农村集体所有的土地与城镇国有

2、的土地都是我国土地的组成部分，既然城镇国有土地使用权可以自由流转，则限制农村集体土地使用权的流转是对农村集体土地使用权法律地位的歧视，是不公平的。宅基地使用权作为农村集体土地使用权的重要组成部分，理应与城镇国有土地使用权一样可以自由流转，包括向农村集体经济组织之外的主体流转。①二、限制流转说。宅基地使用权是由农民从农村集体经济组织无偿分配取得的，是农民基本的生活保障，农民基于各种原因离开村集体经济组织后，如果农民落户于城镇，则其不再属于本集体经济组织成员，不应再享有表征居住保障功能的宅基地使用权，而应将其宅基地使用权归还给其所在的集

3、体经济组织，其原宅基地上的房屋可以在集体经济组织内部转让，但不能将其住房转让给集体经济组织之外的他人。②值得一提的是，在学术界有学者提出宅基地使用权禁止转让的观点。③不过，主张该观点的学者并不反对在特例的情况下，应当允许宅基地使用权的转让。因此，此观点在本质上与限制流转说并没有明显的区别。所以，总括地说，我国关于宅基地使用权流转的观点包括两种：自由流转说与限制流转说。这两种观点并非是绝对排斥的关系，无论是自由流转说还是限制流转说，它们都不是绝对地禁止宅基地使用权的流转，其不同之处主要在于允许流转的程度不同。　　笔者比较倾向于自由流转

4、说的观点。不过，对于自由流转说坚持宅基地使用权不受任何限制地可以自由流转的太过绝对的观点，笔者认为是不可取的。目前我国宅基地政策对于农民来说仍起着最基本的居住保障的作用，对于广大农村居民来说，宅基地使用权的居住保障的功能还不能完全抛弃。因此，宅基地使用权的流转还应受到一定程度的限制。同时，笔者认为限制流转说近乎绝对禁止宅基地使用权流转的观点也是不可取的。笔者认为，对于宅基地使用权的流转对象，不应做过多的限制，无论是本集体经济组织内的成员还是非本集体经济组织内的成员，抑或是不具有农村户籍的城镇居民，都可以通过流转的方式取得宅基地使用权

5、。　　　　宅基地使用权流转的限制　　　　从法律性质上讲，宅基地使用权属于用益物权的范畴，宅基地使用权人对自己的宅基地使用权享有排他的支配性的权利，因此依物权法的基本原理，宅基地使用权人将属于自己的宅基地使用权转让给他人不存在法理上的障碍。不过，物权法又是具有国别特色的法律制度，以我国的国情为着眼点加以考虑，宅基地使用权制度承载着解决我国众多农民基本居住保障问题的功能，因此宅基地使用权的流转受到一定的限制自是应有之理。笔者认为，关于宅基地使用权流转的限制，如下问题值得探讨：　　宅基地使用权的流转是否以农村集体经济组织的同意为必要。根据

6、《宪法》以及《物权法》的规定，农村宅基地属于农村集体经济组织所有，因此农村集体经济组织是农村宅基地的所有权人。农民作为宅基地的使用权人，其从农村集体经济组织取得宅基地使用权后，宅基地使用权即从农村集体经济组织对宅基地的所有权中分离出来成为相对独立的权利，农村集体经济组织即使作为宅基地的所有权人，也不得随意干涉农民对其宅基地使用权的合理使用，农民可以对该项权利行使一定的处分权，包括对宅基地予以事实上的处分以及对宅基地使用权予以法律上的处分。而农民转让自己的宅基地使用权是其行使对宅基地使用权法律上的处分权的表现，农民的这项处分权利应受到

7、法律的保护。若宅基地使用权的流转以取得农村集体经济组织的同意为必要，则意味着农民处分自己的宅基地使用权实际上受制于农村集体经济组织的意愿，这等于剥夺了农民对其宅基地使用权处分的权利。因此，笔者认为，农村宅基地使用权的流转不应以农村集体经济组织的同意为其必要条件。　　从另一方面讲，农民从农村集体经济组织无偿分配得来宅基地使用权，虽与其具有的农村集体经济组织成员的身份有着必然的联系，但同时也是农村集体经济组织给予其该项用益物权的结果。因此，宅基地使用权不论是否流转于他人，也不论流转于何人，农村集体经济组织作为宅基地的所有权人的事实是不允

8、许改变的。换句话说，宅基地使用权的流转在任何情况下都不得改变宅基地的农村集体土地所有制的根本性质。这意味着，即使在法律允许宅基地使用权的买受人是国有单位的情况下，宅基地的集体所有的性质也是不允许改变的。更进一步说，即使国有单位购买了宅