土地登记代理实务

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1、土地登记代理实务25目录第一章土地登记概论4第一节土地登记的概念、意义和作用4第二节土地登记的历史沿革与登记制度5第三节我国土地登记的法律依据及效力9第四节土地登记的特点与基本原则11第五节土地登记的内容与分类13第二章土地登记的程序16第一节土地登记申请16第二节权属审核26第三节注册登记31第四节核发或更改土地证书37第三章初始土地登记42第一节初始土地登记概述42第二节初始土地登记准备工作43第三节初始土地登记申请44第四节初始土地登记的权属审核46第四章土地使用权、所有权和土地他项权利设定登记49第一节划拨国有土地使用权设定登记49第二节出

2、让国有土地使用权设定登记57第三节国家作价出资（入股）国有土地使用权设定登记60第四节国家租赁国有土地使用权设定登记63第五节国家授权经营国有土地使用权设定登记66第六节集体土地所有权和集体土地使用权设定登记69第七节土地使用权抵押权设定登记72第八节土地使用权出租设定登记76第五章土地使用权、所有权和土地他项权利变更登记80第一节划拨国有土地使用权变更登记80第二节出让、国家作价出资（入股）、国家租赁和授权经营国有土地使用权变更登记86第三节集体土地所有权和集体土地使用权变更登记89第四节土地他项权利变更登记92第六章名称、地址和土地用途变更登记

3、95第一节名称变更登记95第二节地址变更登记96第三节土地用途变更登记98第七章注销和其他土地登记101第一节注销土地登记101第二节其他土地登记10425第八章土地登记公开查询108第一节土地登记公开查询的意义108第二节土地登记公开查询的法律依据和范围、方式108第三节土地登记公开查询的程序109第四节土地登记公开查询的有关要求111第九章土地登记代理制度113第一节代理与土地登记代理113第二节土地登记代理人114第三节土地登记代理机构118第四节土地登记代理管理120第十章土地登记代理的内容与操作125第一节土地登记代理内容与程序125第二

4、节土地登记代理合同129第三节土地登记代理业务的具体操作及案例分析133第四节土地登记代理成果及其管理15525第一章土地登记概论第一节土地登记的概念、意义和作用一、土地登记的概念世界上许多国家实施土地登记制度。土地登记，也称土地权利登记，是指由国家专门机关依法对土地的各项权利实行登记的制度。根据《土地登记规则》第2条的规定，我国的土地登记的概念是指国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记。二、土地登记的意义按照民法理论，土地登记是一项法律制度，它的根本目的是对权利的公示。所谓公示，是指将物权变动的意思表示公开向

5、社会公众显示。物权是排他性财产权，是对世权和绝对权，除了物的权利人以外，其它人均为权利义务人，物权变动(设立、变更、终止)必须遵循公示原则，即物权的变动必须通过法定的公示方式才能产生法律效力。物权按其标的物的不同可分为动产物权和不动产物权，二者的公示方式不同。动产物权以交付公示，以物的这种直接的现实的转移来公示，获得社会承认。土地等不动产物权以登记公示，即将不动产物权变动的有关情况，通过一定程序记载到国家法定登记机关的簿册上，土地物权的变动才发生效力。随着社会主义市场经济的发展和完善，土地权利作为一项重要的财产权，将日益显示其重要的价值。为了保障广

6、大权利人的土地财产权利，维护社会主义土地要素市场的正常秩序，国家必须采取一种稳妥、高效的土地登记制度，把土地上的每项权利及其变动事项都准确无误地记载到国家专门的簿册上。三、我国土地登记的作用我国的土地登记在国民经济和社会发展中发挥了重要作用。（一）维护了土地的社会主义公有制。我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。城市的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。通过土地登记，明确了国家土地所有权和集体土地所有权，为切实维护土地的社会主义公有制

7、提供了重要的法律依据和保障。（二）维护了土地权利人的合法权益。国有土地和农民集体所有的土地可以依法确定给单位或者个人使用。通过土地登记，确认了依法取得的土地使用权，在此基础上，理清了土地所有权和土地使用权的产权关系，界定了国家、集体和个人在土地上的权益范围，保护了土地权利人的合法权益。（三）维护了正常的土地市场秩序。土地登记是对土地市场实施有效监管的关键措施。在土地交易过程中，通过土地登记对土地交易的合法性进行审查，对土地权属变动关系进行确认，有效促进了土地市场的规范，维护了正常的土地市场秩序。（四）有效地保护了耕地。土地登记是土地用途管制的重要组

8、成部分，农业用地转为非农业建设用地必须进行土地用途变更登记。在对土地用途变更登记进行审核时，凡是不符合土地用途管制要求，随