土地出让金的弊端及解决建议

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1、土地出让金的弊端及解决建议一、土地出让金概念及产生原因　　简而言之，土地出让金就是若干年期的土地使用权价格。对政府而言，其实际是向企业一次性收取若干年地租；而对企业而言，则意味着取得土地时需要一次性预支未来利润。　　在我国延续了几千年的土地私有制,于新中国成立后被逐步废除。政府推行了二元公有制制度——土地国有和集体所有。改革开放以后,旧有的土地制度已不能跟上经济社会的发展脚步,其必须要改变。　　由此可以得出国有土地出让金产生的真正原因:（1）是高效且科学的开发利用和经营土地。（2）是推动城市建设和发展。　　　　二、

2、土地出让金的成效　　毋庸置疑，对我国新时代的经济社会建设很大程度上得益于土地出让金制度。具体说来有三：　　（一）推动了工业化和城市化的进程，创造了经济价值　　土地出让金制度使得土地的使用权分配由无偿转为有偿,更重要的而是使得存量土地资本的价值货币化,增加了政府非税收入，减轻了政府的资金压力,推动了城市基础公共设施的建设。　　（二）降低土地交易成本,提供了激励机制　　之所以说土地出让金制度极大地降低了交易成本，是因为其明确规定了开发商获取土地使用权的价格，途径以及方式，为我国的土地有偿使用提供了平台,。于此同时,一方

3、面，土地出让金作为地方政府重要的收入,大大激励了地方政府积极促进土地交易的积极性;另一方面，土地出让金制度激励了开发商投入更多的精力在项目的收益取得上,最大限度发挥了土地资源的潜在价值。　　（三）通过价格杠杆有效地调节土地供求等,促进土地资源优化配置。　　　　三、关于土地出让金的争议　　土地出让金自诞生以来，除了给国家及地方财政带来了不可忽视的成效外，社会公众对其的质疑也从未间断。　　有关数据显示我国土地出让收入增长态势非常明显，而2008年环比的下降则是由于众所周知的经济危机。从2004-2009全国土地出让收入

4、与地方本级收入对比表中可以得知，即便是在受经济危机影响房地产市场大滑坡的2008年，我国土地出让收入也占到了地方本级收入的1/3以上（9600亿元/28645亿元），而在房价飙升的2007年，此百分比超过了一半，达到了13000亿元，占地方本级收入（23565亿元）的55.17%。由此可知，就全国平均来看，我国土地出让收入对地方政府收入的贡献十分巨大。　　　　四、土地出让金弊端　　一直以来，对于土地制度和土地财政制度变革的社会舆论褒贬不一，二者在给社会带来了巨大利益的同时也带来了不可忽视的弊端。　　（一）地方政府无

5、计划出售土地的短视行为　　各级地方政府在没有自主权的财政压力下，一次性收取土地出让之后50至70年的收益总和，其中的暴利势必造成地方政府为扩大出售土地换取收入而采取的杀鸡取卵式的短期行为。　　（二）存在于政府间的利益分配机制中的不合理性　　本届政府获得的土地出让金，实际上是把下一届政府的收入提前预支，除此之外，有时下一任政府，还需要提供一些征地的补偿费或负担土地卖出后的开发配套投入。　　（三）巨额收益导致地方政府的寻租行为　　国家的供地政策由无偿变为有偿，但征地政策却没有改变。竭泽而渔式的买卖现有土地是基于地方政府

6、利用行政权力在买卖土地使用权时占据的绝对支配地位，通过采用低进高出的买卖方式而产生的巨额差价。　　　　五、土地出让金弊端存在的原因　　（一）农村土地产权制度不完善，农民利益得不到有效保证　　我国的土地产权制度呈现二元化，而其中农村土地归属不清晰、农村土地产权权能缺失、农村土地使用权不稳定直接导致了在土地征用过程中农民利益得不到有效保护。　　（二）分税体制改革不彻底，地方财政负担过重　　我国实行分税制改革，但是由于地区经济间的差异等客观条件进行的并不彻底，越位与缺位现象在各级政府间的事权划分中无处不在。大量基本公共服

7、务被上级政府凭借行政体制的权威层层下放，由县级以下基层政府过多承担。迫于财政压力，地方政府在压缩公共服务支出的同时必然首选土地出让金——这种简单快捷的方式途径筹集财政收入。　　（三）土地出让金管理制度的缺失，地方政府的功利性　　我国在实施土地出让制度以来，管理制度一直处于真空。相关的最高文件仅见于2006年底的国务院办公厅下发的《通知》。由于其并未对各项支出所占比例加以规定而是仅仅明确了土地出让收入的使用范围，因此地方政府更倾向将土地出让金收入向可以产生“效益”的城市倾斜，而更应得到重视的农村却往往被忽视。　　简而

8、言之，要解决土地出让金问题，不仅要从制度上，更应从地方政府自身改变。改革可从以下几个方面着手进行：　　1、改进政府政绩考核制度，注重以人为本，摒弃GDP和财政收入至上，做到实质大于形式。　　2、由费改税，将征收土地出让金改为征收物业税。此举可避免房价的大幅波动，减少因土地出让金滋生的政府腐败现象。（为强调市场性，物业税征税基数可随经济的增长而同步提高）　　3