土地出让金管理中的问题与建议.doc

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1、土地出让金管理中的问题与建议近几年，随着国有土地出让政策的改革完善和房地产业的迅速发展，地方政府土地出让金收入快速增长，并已成为大部分地区土地开发和城市建设的主要财力来源。但我们在审计调查过程中发现，由于有关规定不完善和一些地方不重视土地出让金财政财务管理等原因，目前存在不将土地出让金全额纳入财政预决算管理，不能按季清算土地开发费用、业务费用和土地净收益，并随意确定土地净收益等问题。目前，规范土地出让金财政财务管理并有效使用土地出让金已成为急需解决的现实问题。一、土地出让金财政财务管理中存在的问题1.

2、土地出让金不能全额纳入财政预决算管理，缺乏监督。目前，土地出让金财政财务管理方面的指导性文件是财政部《国有土地使用权出让金财政财务管理和会计核算暂行办法》（以下简称《办法》），办法规定：“本季度的土地净收益，全数上缴金库，各省、自治区、直辖市和各计划单列市财政部门应向财政部报送土地出让金收支季度报表和年度预、决算。”一些地方仅关注一般预算收支、基金预算收支和预算外收支的预决算管理，而按照办法要求能真正实现财政预决算管理的是作为基金收入中的“土地有偿使用收入”缴入金库的土地净收益，而全口径土地出让金收支

3、则缺乏财政预决算的监督管理。同时，我们在调查过程中发现，大部分地区都不重视全口径土地出让金收支报表和单独的预决算管理，有的地区根本不编制土地出让金收支报表和年度预、决算。2•地方国土部门不能按季清算土地开发费用、业务费用和土地净收益。办法规定，土地净收益是全口径土地出让金扣除土地开发费用、业务费用的净额，地方国土部门应按季清算土地开发费用、业务费用，并确定应缴入金库的土地净收益。由于存在整体拆迁、滚动开发、开发区新建整体市政大配套设施等问题，单块出让地块的费用归集比较困难，而办法也没有对此作出详细规定

4、，客观上导致地方国土部门不能及时正确地核算土地出让费用和收益。同时，地方政府主要关心作为本级非常规性财政收入的土地出让金的总收入，普遍不重视其规范化核算，最终使地方国土部门主观上漠视土地出让金的规范化核算，不能按季清算土地开发费用、业务费用和土地净收益。3.地方政府随意确定土地净收益，人为调整土地净收益的入库数。土地出让金的非规范化核算必然导致随意确定缴入金库的土地净收益，而且一些地方政府出于不同目的，会故意调整土地净收益的入库数，主要有以下两种情况：一是为了完成年度地方财政收入增长目标，调增土地净收

5、益的入库数。二是为了减少体制上划，调减土地净收益的入库数。这种人为蓄意调整行为，使仅有的纳入财政预决算管理的土地净收益也丧失了真实性。二、加强土地出让金财政财务管理的建议随着房地产业的进一步快速发展，地方政府的土地出让金收入在最近几年将保持一定的总量规模，仍将成为地方政府城市建设的主要财力来源，有关部门应完善法规，密切关注该项财力的使用及效益情况，地方政府也应进一步加强对该项收入的财政财务管理，结束这种缺乏预决算管理、财政体外循环、随意调节地方财政收入的现象。1.取消专户管理，土地出让金全额作为基金收

6、入中的“土地有偿使用收入”缴入地方本级国库。土地出让金全额缴入地方本级金库，能使地方政府充分重视土地出让金的预决算管理，并最终实现土地出让金的全额预决算管理。同时,地方政府也就不能利用土地出让金核算的不规范，通过调整土地净收益的入库数，调节地方财政收入了。2.中央应以某一固定比例（3%至5%）集中部分土地出让金，专项用于欠发达地区的城市建设。随着我国城市化进程的加速，发达地区由于自身财力充裕，加上土地单价较高，土地出让金收入丰硕，城市化进程顺利，并走上了良性循环的道路，而欠发达地区本身财力捉襟见肘，为

7、了城市化进程，地方政府通过设立各类投资公司，负债经营，但又不能实现足够的土地出让金收入，财政状况极其窘迫。土地出让金虽作为地方政府本级非常规性财政收入，具有从当地企业和购房者身上获取，并用于当地城市建设，服务于当地居民的性质，但中央政府必须考虑各地区城市建设的平衡性，支持欠发达地区的城市建设。同时，通过集中部分土地出让金，中央有关部门也可以加强对土地出让金征收、入库和使用的管理。1.地方财政部门应负责全额土地出让金收支的预、决算编制，地方国土部门不再对单块出让地块实施完全费用核算。在地方国土部门向财政

8、部门报送年度土地出让和开发计划的基础上，地方财政部门负责编制年度土地出让金收入、土地开发和市政建设预算，除上缴中央部分外，剩余土地出让金专项用于土地开发和市政建设。由于土地开发和城市建设没有明晰的界限，土地出让费用和收益核算比较复杂，在土地出让金收支全额纳入财政预决算管理的情况下，可以考虑不对单块出让地块实施完全费用核算，而对年度土地出让金收支实行总额决算管理。