土地出让金与房产税相关问题

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1、土地出让金与房产税相关问题根据现行企业会计制度、会计原理，以及房地产的性质及其法律属性，土地出让金作为企业受让土地的成本的一部分，在将该土地用于建筑房地产后，该土地价值应自然成为房地产整体价值的组成部分，而不能再将土地及其上之建筑物作为两个独立的部分予以分别核算。对此，财务会计制度明确，土地受让后在未建房之前，在“无形资产”科目核算，土建开始应从“无形资产”科目结转“在建工程”，竣工后交付使用，再从“在建工程”科目结转“固定资产”。因此，土地出让金应构成应征房产税之“房产原值”的一部分。 根据《财政部、税务总局关于检发〈关于房产税若干具体问题的解释和暂

2、行规定〉、〈关于车船使用税若干具体问题的解释和暂行规定〉的通知》（财税地[1986]8号1986-09-25）第十五条“关于房产原值如何确定？房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿‘固定资产’科目中记载的房屋原价。对纳税人未按会计制度规定记载的，在计征房产税时，应按规定调整房产原值，对房产原值明显不合理的，应重新予以评估”之规定，若企业将应当计入房产原值的某成本、费用未计入固定资产科目记载之房屋原价的，则应当依法调整，并按调整后的房产原值计征房产税。关于土地使用权核算的规定，《实施企业会计制度及其相关准则问题解答》（财会〔2001〕43号）明确，公

3、司以购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权的账面价值，转入开发商品房成本，或转入在建工程成本后，其账面价值构成房屋、建筑物实际成本。如果土地使用权的预计使用年限高于房屋、建筑物的预计使用年限的，在预计该项房屋、建筑物的净残值时，应考虑土地使用权的预计使用年限高于房屋、建筑物预计使用年限的因素，并作为净残值预留，待该项房屋、建筑物报废时，将净残值中相当于尚可使用的土地使用权价值的部分，转入继续建造的房屋、建筑物的价值，如果不再继续建造房屋、建筑物的，则将其价值转入无形资产进行摊销。如果公司将土地连同地上房屋、建筑物一并出售，则按其账面价值结转固定资产

4、清理。”也就是说除了房地产企业外其他企业也要把土地成本计入房产原值计征房产税2001年以前，企业基本上实行行业会计制度，而各行业会计制度中对土地价值是否计入房产原值未作规定。因此，企业在核算时有的计入房产，有的未计入房产价值，只要没有违反行业会计制度规定，税务部门应该按照企业会计账簿记载的房产原值征税。2001年－2007年企业按照执行财务制度的不同，但对土地出让金的核算是一致的。1、如果执行《企业财务制度》（《企业会计制度》自2001年1月1日起，暂在股份有限公司范围内实施。其他企业鼓励执行），土地出让金必须分摊并入房产原值。《企业会计制度》第四十七

5、条规定，企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本；企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。2、如果执行《小企业会计制度》，土地出让金必须分摊并入房产原值。《小企业会计制度》规定，购入的土地使用权，或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，按照实际支付的价款作为实际成本，并作为无形资产核算，待该项土地开发时再将其账面价值转入相关在建工程。3、如果是金融企业，土地出让金必须

6、分摊并入房产原值。《金融企业会计制度》第四十一条规定，企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。金融企业因利用土地建造自用项目时，将土地使用权的账面价值全部转入该在建工程。2007年起，开始实施的新的会计准则《企业会计准则第6号——无形资产》应用指南就土地使用权的处理规定如下：自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配；难以合理分配的，应当全部作为固定资产。企业（房地产开发）取得土地用

7、于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。新的会计准则从2007年1月1日起，在上市公司范围内实行，鼓励其他企业执行。企业2007年自行开发的房产或购置的房产，土地价值可以不并入房产。在目前的实践中，多数企业对该政策认识比较模糊，税务人员在房产税专项检查中，着重于补缴少计土地出让金而导致的房产税，未辅导企业及时作出调账处理，也导致了多摊销无形资产，少提固定资产折旧的问题，增加了年度企业所得税汇算清缴的复杂程度。原值计税。2007年后首先要问该公司是上市公司还是股份公司？有没有执行新准则？如果执行就用新准则，土地

8、出让金不并入房产征收房产税；如果没有全部执行新准则只是在不动产这一项上采用新准则的标准还是要把