土地出让金及计算方法

土地出让金及计算方法

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1、土地出让金不是简单的地价。对于住宅等项目,采用招标、拍卖的方式,可通过市场定价,土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目,以及开发园区等工业项目,往往不是依靠完全的市场调节,土地出让金就带有税费的性质,是定价。  各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者,按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额),或土地使用期满,土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款,或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者,将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资,按规定补交的土地出让价款

2、  土地出让金计算方法  土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法,地面价为每平方米土地的单价,即以出让金总额除以土地总面积;楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价,即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。投资者往往以楼面价来计算投资效益。因为地面价不能反映出土地成本的高低,只有把地价分摊到每平方建筑面积上去核算,才有可比性,也易于估算投资成本,进行估算投资效益。一般认为建高层可摊属地价,实际上并非如此。因为土地出让金是按建筑面积计收的。  南宁市曾经买过一套房改房的李先生给记者算了一笔账。以前,一套售价10万元左右、5年以上房龄

3、的二手房改房过户,各项税费加起来近3000元,而现在要补缴土地出让金,就等于在原来的基础上要多缴一笔钱。如何计算房改房土地出让金是市民最为关心的事情。  解读:冯晓锋解释说,网格点楼面基准地价是指房屋所在位置的楼面价,每个网格点为200米×200米,市民可到各分局查询南宁市居住用地网格点的基准地价图。南宁基准地价最低值在沙井一带,为188元/平方米,最高值在南湖一带,为1100元/平方米。上市房屋不在南宁市居住用地网格点基准地价图覆盖范围内的,按基准地价的最低值188元/平方米计算。  公式:补交土地出让价款(元)=网格点楼面基准地价

4、(元/平方米)×容积率修正系数×10%×上市房屋建筑面积×年期修正系数  举例:张三有一套住房位于衡阳秀灵路口,土地使用权性质为划拨,拟准备上市交易,该房屋房产证上的建筑面积为52.4平方米,土地证上记载的土地面积为14.97平方米,剩余使用年限为69年,则需补交土地出让价款计算方法如下:  经查阅南宁市居住用地网格点基准地价图,该位置的网格点楼面基准地价为511元/平方米;容积率为3.5,容积率修正系数0.761;剩余使用年限为69年,年期修正系数0.9983.据此,需要补交土地出让价款(元)=511元/平方米×0.761×10%×

5、52.4平方米×0.9983=2034元。容积率修正系数容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。例如,在1万平方米用地的土地上,有6000平方米的建筑总面积,其容积率为0.6。规划对低密度住宅的大体标准概念,高层低密度住宅容积率不大于2.2;多层(小高层)低密度住宅容积率不大于1.2;排屋(TownHouse)容积率不大于0.7;别墅(Villa)容积率不大于0.35。房屋价值不单是按每平方米建筑面积,价格差关键是容积率大小,如:容积率0.60左右比容积率1.20左右的房屋,每平方米价格要高出一倍左右。

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