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1、土地出让金的审计思路工作研究土=金事口孙本广黑龙江省审计厅已连续几年组织全省各级审计机关开展土地出让金的审计工作,通过积极探索,采取不同的审计方法,取得了明显的审计效果.但在审计实践中也发现土地出让金征收管理使用中存在的一些问题,在此,笔者介绍一下土地出让金审计方法,仅供大家研究探讨.一,紧扣审计方案,找准审计切入点通过认真研究方案,找准审计切入点,确定审计方法,进而正确实施审计.一是紧扣审计方案找准切入点.在审计中,我们不以财政,财务收支和出让金收支为主,而是以土地政策和法规执行为主线,查找深
2、层次问题.二是审前组织参审人员学习方案中所提供政策法规资料,吃透土地出让金政策.三是合理分工,默契配合.我们审计组由6人组成,2人审计土地业务,2人审计财政和储备中心,2人审计财务收支.在完成好各自分配工作的同时,又相互提供线索,相互反馈情况,做到资源共享,优势互补,团结协作,形成合力.每天晚间审计组都开个交流会,每个审计员将当天自己查出的确定不了的疑难问题和疑点说出来,由大家在会上共同探讨,研究,一起查法规,找根据解决疑难问题,制定下一步审计的方法.二,做好审前调查,调齐审计资料对土地业务进行
3、审计,调取资料是关键.不能被审计单位提供什么我们就审计什么,而是我们审计什么就让他们提供什么.我们在进行审前调查时,不是调查账上的"死数字",而是调查被审计单位的科室设置,工作分工,业务流程,管理方式方法,了解土地业务与计委,建设部门,规划部门的业务联系后,调取城市总体规划图,基准地价表,土地使用权出让台账,土地利用卷宗等资料,为实施审计做好了准备,为审深审透打下了基础.三,采取"四个核对",揭示未批先建,少批多占问题在年租金审计中,将各单位三年缴纳年租金情况录入微机,利用电子表格进行筛选分析,
4、对占地面积大的单位进行分析,找出疑点单位作为延伸审计对象.具体做到四个核对:一是卷宗与财务数据核对.二是卷宗出让面积与土地证面积核对.三是土地证面积与实际测量的占地面积核对.四是省土地部门批准农用地转用面积,时间与县土地部门批准的面积,时间核对.通过核对分析发现违规办证,多批建设用地问题.四,分析判断.审定虚假挂牌如何确认虚假挂牌,我们依据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》进行分析判断.把每宗地在出让方案的制订,政府审批,出让价格,公告,挂牌,交纳竞买保证金,计委立项,合同签订,媒体公告,出
5、让金的交纳作为审计基础资料.其方法有三个:一是核对政府审批时间与土地部门出让土地使用权的挂牌时间.二是审查土地出让卷宗中交纳的竞买保证金与财务账上交纳的保证金的金额.三是审核公告,挂牌时限与文件规定要求.通过核对,审查,审核分析,可以从四种行为来认定虚假挂牌出让土地.一是挂牌出让前已经取得计委的立项批文,确定了开发单位.二是未交纳竞买保证金.三是挂牌时间少于10个工作日.四是招拍挂公告时间未达到规定的20天.五,财务资料与业务资料核对,发现违规出让土地使用权一是通过审阅土地出让合同签订是否合规,
6、合同中交纳的出让金与财务账反映的出让金收入是否一致进行核对.二是在财务审计中,将三年收取的出让金和竞买保让金的交纳时间和金额,项目建设单位等内容提供给业务审计人员,去检查是否按规定交纳竞买保证金.通过上述方法查实违规土地使用情况.六,实地察看.认定违规使用国有土地现象根据土地出让卷宗,我们将计委建设项目审批台账,建设局工程建设许可证台账和规划部门规划许可证台账与土地出让台账比对,把用地种类,出让宗地位置和土地等级进行分析,现场仔细察看,对号入座.审阅用地种类,出让宗地所属位置,土地等级因素来分析
7、判断出让的土地是否可能改变用途.如果出让土地的宗地图标明的位置在繁华的一类商业街区,但是以工业仓储用地或住宅用地出让的,这种情况就有可能改变用途,将工业用地改为商业用地,达到少交土地出让金的目的,应作为疑点跟踪到现场堪查,实地调查证实.七,确定重点单位.深入细查选择公,检,法,财政,税务等重点部门和单位,对这些部门和单位建设的综合楼住宅用地作为重点进行审计.审计这些单位建楼用地卷宗时,将出让面积,用途,土地等级,容积率等制成抽查表,然后到实地进行测量勘查,将实测结果与抽查表核对,看是否存在因"关
8、系"少批多占,或是政府优惠少批多占问题.实地调查有无加盖车库改变容积率的问题.实施审计中,我们对这些单位建楼用地卷宗认真审阅,将用地面积,缴纳的出让金记录下来,进行核对测量,发现了少批多占面积,少缴出让金的的问题.八,审查台账.分析"两金"收缴土地"两金"财务账,"两金"征收台账和发放土地使用证台账,是审计土地出让金,土地年租金交纳的重要依据,是揭示出让金,年租金征收方面存在问题的最基本,最直接的方法.单独审计土地"两金"财务账很难发现问题.通过核对可以发现三种问题:一是发放了土地使用证但未交纳
