世茂·杭政储出[2007]76号地块营销推广策略思考

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1、世茂·杭政储出[2007]76号地块营销推广策略思考世茂·杭政储出[2007]76号地块营销推广策略思考2010年12月CONTENTS壹.目标设定贰.核心策略叁.执行策略肆.视觉演绎做滨江豪宅，我们不是新手但这一次有何不同？基本目标：于“方寸之地”，建“永恒王朝”如何成之?唯有超越，方是大道超越土地价值高度超越杭州市场发展超越滨江区域竞争超越品牌发展轨迹5644元/㎡楼面地价：难以给普通豪宅市场一个理由——突破常规市场价值定义，留给世界一个背影87915㎡“方寸之地”，281687㎡总建面：并非世茂滨江产

2、品系擅长体量，长线乏力——高度突破局限，寻求项目长线影响力读地杭州市场特殊性本土势力大于外来实力——未来之路，需一展雄才伟略，为本土所不敢为杭州蓝海战略中国籍豪宅众多，各得资源湖山里——缺少真正意义的世界级豪宅标杆读城滨江市场发展跨江发展格局大成，08-09以来滨江价格上路，后市存量位居全杭探花，绿城大举过江——滨江可以重新想象后市竞争状况大牌互动，贵在共荣，势在共造——各取所需，重建战略维度，放眼杭州布局大未来区域品牌发展阶段“中国滨江豪宅教父”，江、湖湾区价值运营者深入房地产开发二三线城市，房地产一线代

3、表城市高度渐低5号之后，需再创传奇高峰，从制定标准的教父，到掌控游戏的王者掌握中国世界级豪宅话语权品牌落地杭州杭州第三子，前两子气候不足，口碑不誉——需证自我高度一场品牌运动与品牌革命目标锁定：创造世茂品牌系中的“顶尖作品”令人敬畏的高度乾隆田黄三链章和平饭店沙逊总统套房斯沃琪集团顶级品牌BREGUET宝玑以治印为例圈层：至高拥戴传说：盛名誉久篆刻：艺术琢磨本质：印石之王时贵：愈见罕有建筑顶尖作品，必然是完美的至臻融合天、地、人流动性泛滥、通货膨胀、热钱暗涌时代杭州跨江发展时代滨江区突破式发展时代而本土王绿

4、城大举渡江更创造了未来滨江南岸发展时代新契机……滨江最美者莫过于一线江景而项目所在更得纳钱王射潮而建钱塘之典故一线钱塘江景，玉皇山、凤凰山龙脉，一桥、四桥时代忆记于一地钱江最精华处莫过于此……天时、地利皆是无可挑剔而艺术雕琢者，更有幸是豪宅王者万事俱备于人间天堂成世茂之顶尖豪宅作品机缘可见宅为物为人而作人为神驭宅而归只问一宅数千万何人可共鸣？如果时光回到2009年，他们不是南京世茂外滩新城一期的客户客户来源客户年龄客户职业客户地域结构客户购买目的朋友介绍占楼盘销售比重最大，约50%，说明口碑和圈层营销的重要

5、性客户年龄占30—50岁的比重占到了约70%左右，该部分客户，事业有相当基础，处于上升期，经济实力雄厚，购买高端物业动机较强。企业领导和高管是消费的最主要群体，其次，政府官员和公务员也是一大生力军此类客户，既不愿过于张扬，但又渴望得到他人承认，购买高端物业是一大重要选择。南京本地客户仍然是最主要客源，其他来自于江苏苏南各城市和上海居多，海外营销在促成一定购买的前提下，大大提升了项目的影响力。购买目的为自住的仍是主流，但投资+自住兼投资比例更可观的超过30%同样，时光再回到2008年，他们，也不应是上海滩花园

6、、尚海湾、百汇园、中海瀛台的客户百汇园尚海湾豪庭上海滩花园剩余约1.5万方，08年3月推出压轴房源已售7万方主力户型：85㎡一房150—160㎡三房一期剩余约2.5万方，08年6月底推出二线江景中最佳楼座，预计8月底推出一线江景房已售8.5万方主力户型：110-145二房170-210三房一期剩余约2.1万方，预计下半年将推出一线江景房已售5.8万方主力户型：68一房、125-133两房165-173三房中海瀛台一期剩余约2万方，二期约13.6万方一期已售15.5万方，实现80%去化主力户型：140-150

7、大三房234567891011122008年11232009年竞争项目客户分析：年龄：客户年龄层次以35-45岁为主，有一定购买力；来源：主要以上海本地客户为主（其中徐汇及周边区域为绝对主力）。一线客户大多集中在徐汇、虹桥等高档区域；二线客户有部分来自于莘庄、闵行等区域。置业目的：绝大多数为自住。关注价值点：江景、中海品牌。2008中海瀛台类型面积户型客户类型C1176/216三房/四房50%上海客户50%两外客户私企业主+高层管理C2153/155三房/三房70%上海客户30%外地客户中高层管理+小私营业

8、主E118/105/150三房/二房/三房90%上海客户10%外地客户中高层管理F122/140二房/三房Chart154913724819252696108661613021171711一期成交客户居住区域分析Sheet1Sheet3宝山5长宁49港台13徐汇724722虹口8黄浦19郊县25静安26卢湾96闵行108浦东66普陀16外地130外籍21杨浦17闸北17其他11Sheet3一期成交客户居住区域分析