北京商品住宅房价研究

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1、摘要北京市商品房的销售价格差异巨大，本文通过建立合理的假设，对影响北京市商品住宅房销售价格的重要因素和着些因素对销售价格的影响进行分析，从实际数据结果加深对北京市房地产销售价格的认识，从而给购房者或者房地产开发商提供一定的参考建议。对于问题一，首先用百度进行数据的搜集，利用收集的数据采用Excal进行数据的整理与计算，最终得到需要的数据。然后利用spss中的数据缺失值检测功能，发现该数据比较完整，没有缺失值。再利用SPSS的绘图功能画出住宅房价与房屋面积的散点图。发现住宅房价与房屋面积有一定关系。画出区县和住宅房价的箱图，发现不同的区县会对住宅的房价具有一定的影响，

2、由于不同的区县位于不同的环线，通过不同区县的分析，从而可以确定不同环线上的房屋的房价不一样且位于中心城区的房价较高。通过查资料可知，不同环境的小区房价也有一定的区别，且环境优良的小区房价较高。对于问题二，对房屋面积和已售统计均价进行相关性分析，分析得出两者之间呈弱相关关系。房屋面积对已售统计均价有一定影响。对区域和已售统计均价先进行正态检验，发现他们能通过显著性检验，接着进行比较分析，分析得出两个样本之间的均值差异有显著性。对于问题三，不同的商品住宅类型共有三类：中小普通商品住宅、大户型普通商品住宅、中高档商品住宅。根据所查的数据将中小普通商品住宅，大户型普通商品住

3、宅、中高档商品住宅的均价分别算平均值，并作为各种房屋均价的估计值。关键词：北京商品住宅房价,spss,excel，相关性分析，散点图，箱图，独立样本T检验，显著性检验14一、问题重述内容要点：住房问题关系民生之根本，近年来随着经济的发展，北京作为我国的经济政治文化中心，房价也普遍在波动中呈上涨趋势。外地人购房拉高房价，有数据表明北京市1/3以上的商品住房卖给了在北京务工，工作生活的外地人，且北京二三环内的高档的商品房占50%以上。使得生活在北京的人们背负着沉重的经济负担。由于一线城市的房价迅速上涨，外地（包括境外人士）到这些城市购房比例也比较高。众所周知，北京市商品

4、房的销售价格差异巨大，从最低的6000元/平方米左右，到最高可达元/平方米左右。可想而知，差异如此之大也是由于各方面的因素导致的。问题一：请确定影响北京商品住宅房销售价格的重要因素；问题二：请尽可能量化上述因素对销售价格的影响；问题三：分析不同类型商品住宅房的价格差异，对每种类型的房屋均价予以估计，从而给购房者或者房地产开发商提供一定的参考建议。二．问题分析本文主要目标是要分析地理位置，房屋面积，小区环境对北京商品住宅房的影响关系，其总体研究方法是通过对现有数据进行统计规律分析，找出北京商品住宅房与环境因素（区县、环线、住宅面积、小区环境）的关系状况，并通过查找资料

5、了解地理位置或地理环境对北京商品住宅房的影响，最后结合第一个问题和第二个问题，分析不同类型商品住宅房的价格差异，对每种类型的房屋均价予以估计，从而给购房者或者房地产开发商提供一定的参考建议。鉴于此目的，针对本文具体3个问题，可以进行具体分析：2.1针对问题一的分析本问题主要根据网上查找的详细资料进行相关统计分析，这些房价信息主要有行政区域、已售统计数据、累计已售数据、累计未售数据等进行统计描述，本文主要从以下几点进行考虑：1.通过SPSS软件的查缺失值功能，检测所查数据是否有缺失值，并通过EXCEL软件计算所需要的数据。2.通过SPSS软件画每户面积和已售统计均价的

6、散点图，找出两者之间的关系。143.将每个区域的已售统计均价画成箱图，分析地区差异对已售统计均价的影响。4.由于不同区县都位于不同的环线，根据不同的区县与已售统计均价的关系分析得出：环线对已售统计均价的影响。5.通过分析和查资料寻找小区环境与已售统计均价的关系。最后在按上述思想进行北京商品住宅房的价格分析，其统计的工具主要是EXCEL和SPSS，利用EXCEL丰富的公式编辑，统计等功能进行处理。2.2针对问题二的分析本问题欲研究北京商品住宅房价格与地理位置的关系，主要需要注意以下几点：1.在第一问已有的已分析的数据基础上进行数据统计，主要统计方法是通过SPSS统计出

7、在不同地区、不同环线的价格差异，进而可以分析出地理位置对房屋价格的影响；2.对搜集的数据进行整理及统计计算，先按不同行政区域的房价价格统计，并计算出商品住宅房价格的变动，再通过不同行政区域分析出不同环线的房屋的价格变动；从上面的统计数据可以看出，该问是一个多元统计问题，即地理位置对北京商品住房价格的影响，主要分析思想如下：先整体按不同区域分析，分析过程为：①在EXCEL中画出不同行政区域的价格条形图；②利用SPSS统计软件对房屋面积和房屋均价进行相关性分析，分析其之间的相关性；③利用SPSS软件对不同区县和房屋均价进行正态检验，分析结果是否通过显著性检验，是否能