宏观调控下商品住宅房价收入比区域差异研究

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1、宏观调控下商品住宅房价收入比区域差异研究中图分类号：F273文献标识码：A内容摘要：本文基于城市人均生产总值进行排序，选择50个代表性样本城市，对样本城市分类；根据样本城市面板数据，包括2003年和2009年各城市的商品住宅均价和城镇居民人均可支配收入等指标，对城市房价收入比的绝对值和变化率进行分析，评价各城市商品住宅市场的健康度，进而反映宏观调控绩效的城市差异。结果表明：现阶段房价政策未充分考虑区域差异，未来政府应结合区域发展特点制定差别化的房地产调控政策。关键词：宏观调控房价收入比区域差异我国自20

2、03年进入新一轮调控周期以来，尽管调控政策频出，但整体房价，特别是热点城市上海、北京、杭州等地房价一直居高不下，房价问题成为社会普遍担忧的重大问题之一。这就使得人们重新思考，当前的房价调控政策是否适合我国房价的区域差异特征。本文试图通过房价收入比这一视角进行探讨，为弥补房价收入比单一指标的缺陷，结合各城市的地区生产总值、居民人均可支配收入和商品住宅均价的增长率等指标，并兼顾部分样本城市如资源性、区域性等特殊情况，综合地进行比较与分析。房价收入比概述（-）房价收入比内涵房价收入比是目前国际上衡量城市居民住

3、房消费能力和房价合理性的评价指标之一，用于评判不同国家（地区）房地产市场价格水平及居民住房消费能力。目前国内外研究中，对房价收入比的分歧多表现为平均收入、中等收入或不同收入阶层的界定，住房市场的选择也不同，对于考察对象的范围、划分等内容存在差异和侧重。本文计算房价时采用人均建筑面积。目前部分省市统计年鉴或统计公报中存在人均居住面积、人均使用面积等相关指标，本文均将上述指标转换为人均建筑面积。本文基于商品住宅销售均价进行研究，考虑到我国统计数据的可得性和统计口径，采用的计算公式为：房价收入比二人均建筑面积

4、孔商品住宅销售价格/人均可支配收入。（二）房价收入比评价区间的划分在现有文献中，很少涉及对合理区间的界定。本文研究重点在于分析房价收入比的区域差异，根据样本数据得出我国在2003年和2009年的房价收入比均值分别为4.83和7.8,因此将我国城市的房价收入比评价区间划分为：4・7为健康，14-18为很不健康,18以上为极其不健康。对于房价收入比增长率的评价，按0-4为健康，4・9不健康，9-13严重不健康，13-16很不健康，为极其不健康。健康区间，1-4为不健康，7-10为不健康10-14为严重不研究

5、视角与数据来源（一）研究视角国内关于房价收入比的定性研究很多，较少进行定量实证研究。定量研究多为具体城市的独立研究，对我国各城市之间房价收入比指标鲜做区域差异比较分析。本文基于各地级市及以上城市的面板数据，对地区生产总值、城镇人均可支配收入、商品住宅均价及房价收入比的增长率进行比较分析，并结合东、中、西部和东部三大都市圈的分类展开研究。（二）数据来源1.样本城市的选择。本文根据《中国城市统计年鉴2009》,对2008年全国268个地级市以上城市，按地区人均生产总值进行划分，同时结合数据的可得性，最终选择

6、地区人均生产总值50000元以上（简记A区）26个城市,26000-35000元（简记B区）共16个城市,10000元以下（简记C区）共8个城市。2•计算指标的数据来源。由于我国这一轮的房地产调控主要是从2003年开始，为反映政策的绩效，本文选择2003年作为研究时间起点。文中2003年和2009年数据根据2004年和2010年各省市统计年鉴及2009年各市统计公报整理得出，对于年鉴数据中人均建筑面积难以一致的数据，人均使用面积换算成建筑面积（使用面积系数取0.75）b基于房价收入比对样本城市的分析（—

7、）A区样本城市分析1•整体情况。由表1可知，2003年26个样本城市平均房价为2656.19元/m2,房价收入比均值为4.8427,其标准差为1.5，房价收入比最高的为上海市达9.85,2009年城市商品住宅价格均值为6713.47元/m2房价收入比均值8.54。整体来看，A区房价及房价收入比，2003年比2009年要合理。2009年商品住宅市场存在一定的泡沫，均价超过了居民的购买力和承受力,2003年至2009年实施的政策在A区没有发挥岀预想的调控作用。2•对商品住宅市场健康程度评价。将2003年和2

8、009年时间因素累加，同时将房价收入比的增长率指标考虑进来，加总各指标情况。借鉴相关研究方法，如果其小于等于两个☆,那么这个城市的商品住宅市场是健康或基本健康的；如果最后结果为三个或三个以上承，评价为不健康；如果最后结果为五个☆以上的话，就评价这个市场为很不健康的（倪鹏飞，2006）,评价结果见表1所示。由表1可以看出，2003年有16个城市的商品住宅房价收入比均为4左右，18个城市的房价收入比在合理区间内,其余有7个城市低于合理区间下限值