我国房价收入比研究

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1、我国房价收入比研究12杨红旭近期，围绕社科院蓝皮书事件，国内关于房价收入比的事又闹得沸沸扬扬。实际上，为了衡量快速上涨的房价与人们住房消费能力之间的关系，近年来，房价收入比这一综合指标被社会各界广泛采用。这一指标主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平，它直接反映出房价水平与广大居民自住需求相匹配的程度，直接关系到民众的安居乐业。当然，问题的关键是如何科学而合理的进行计算。改革开放三十年来，我国年均经济增长率接近10%，创造了世界奇迹，尤其是自2003年以来，连续五年保持两位数的增幅。与之相适应，城镇居民人均可支

2、配收入亦保持较高增长率，2006年达12%，2007年达17%。在这种情况下，商品住宅价格保持一定的增幅是非常合理的。但是从近几年开始，房价收入比开始持续上涨。在目前我国创建和谐社会的特定历史背景下，有必要深入分析和研究我国的房价收入比情况。一、房价收入比的计算方法和衡量标准1、房价收入比的计算公式房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值。对于房价收入比的计算，不同机构可能采用不同的统计指标和不同的计算方法，本文采用的数据皆来自于国家统计系统，其中商品住宅特指一手房，不包括二手房。计算公式如下。房价收入比2、房价收入比

3、的衡量标准12尽管房价收入比是一个全球通用的指标，但其合理范围却没有严格界定。世界银行1998年对96个地区的统计资料显示，家庭收入在999美元以下（最低收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为13.2；家庭收入在3000美元～3999美元（中等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为9；家庭收入在10000美元以上（高等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为5.6。各国（地区）房价收入比的数值是高度离散的，这96个地区最高的为30，最低的为0.8，平均值为8.4，中位数为6.4。一般而言，在发达国家，房价收入比超

4、过6就可视为泡沫区。另外，由于各国在房价收入比的数据选取和数据质量上有所差异，彼此之间的可比性并不高。在欧美国家，房价收入比既有新建住宅的、也有旧有住宅的（成交量远大于一手房），多数国家采用的是按套计价，且是中位数房价和中位数家庭收入。而我国目前只有一手住宅的全国统计数据，房价是按平方米计算的，房价和家庭收入都是按平均数计算的，而且由于统计困难，居民家庭收入统计无法涵盖各种隐性收入，普遍存在少估现象。二、近些年全国及十大典型城市房价收入比演变情况1、1996—2008年全国房价收入比情况改革开放以来，我国居民生活水平逐年提

5、高，城镇居民人均可支配收入由1980年的439元增加到2008年底的15781元，城镇居民人均居住面积由1980年的3.9平方米增加到2008年底的29.1平方米（预估），2008年比1996年的17平方米，增加了71%。随着经济增长和居民生活水平的提高，居民对于居住条件改善的需求也越来越大，在改革了原有的福利分房制度，实现了住房商品化后，这种需求必然带来房价的增长。尤其是2003年之后，我国商品住宅（包含经济适用房）价格水平增速偏快，从1996年的每平方米1604元，上升到2008年的3677元，上涨了129%。与此同时

6、，随着经济的快速发展，我国城镇居民的人均可支配收入也保持了较快增长，从1996年的4839元到2008年的15781元，上涨了226%。在上述三组数据的基础上，我们可以算出1996—122008年全国的房价收入比情况（见图1）。图1全国房价收入比情况数据来源：国家统计局网站CRIC中国房地产决策咨询系统从上图可以看出：1997—2003年，随着我国城镇人均可支配收入和人均居住面积的提高，房价的合理上涨，全国房价收入比保持了一种较平稳的运行态势，在6.2左右；从2003年开始至2007年，随着房价增长速度超过人均可支配收入，

7、房价收入比明显上升，2007年达到7.44的历史最高水平。2008年虽然城镇人均居住面积仍然持续提高，由于房价趋于稳定，房价收入比出现明显下调，为6.78。2、十大典型城市房价收入比情况除了全国总体的房价收入比情况，我们还统计了以北京、上海等为代表的十大典型城市2001—2008年的房价收入比情况。见下图。图2北京房价收入比情况图3上海房价收入比情况12图4广州房价收入比情况图5深圳房价收入比情况图6杭州房价收入比情况图7厦门房价收入比情况图8武汉房价收入比情况图9重庆房价收入比情况12图10天津房价收入比情况图11沈阳房

8、价收入比情况从图2—11可以看出以下两个方面的情况：首先，各城市房价收入比2001-2007年间明显上升，北京的房价收入比由9.55增加为13.09；上海由6.7增加为11.25；广州由6.49增加为12.09；深圳由5.85增加为13.15；杭州由3.51增加为9.86；厦门由5.41增加为13.22