北京商品住宅市场调查研究分析报告

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1、北京商品住宅市场调查研究分析报告在刚刚过去的8个月，北京市房地产市场以出人意料的速度由谷底迅速重上价格和销售量的历史高峰。为了充分理解市场变化，华高莱斯房地产研究中心选取了西堤红山、首开常青藤等20个热销项目（本次研究以普通住宅为主，高档公寓另有专题）进行了深入研究，并与重要项目销售负责人进行了充分沟通与交流1，使我们得以一窥市场真貌。调研项目列表项目名称区位项目名称区位项目名称区位项目名称区位金隅7090通州远洋沁山水石景山太阳公元朝阳保利西山林语海淀金隅可乐＋朝阳远洋一方朝阳加州水郡房山首城国际朝阳国奥村朝阳西堤红山宣武瑞雪春堂房山新通国际花园通州首开常青藤朝阳阳光上东朝阳

2、金地名京朝阳鸿坤理想城大兴远洋万和城朝阳天洋城燕郊华侨城朝阳美利山朝阳一．市场四次转折【从谷底重上顶峰的调整中，市场微观结构发生了翻天覆地的变化。】根据价格、交易量变化，今年房地产市场可以划分为明显不同的四个阶段：图1：09年1－8月北京房地产市场阶段划分表1：2009年市场发展阶段特征概述发展阶段宏观政策市场特征客群变化价量齐跌（2008末－2009.01）政策仓促回调l   4万亿财政刺激计划l   价格下滑，成交量低位徘徊投资及资产配置型客群基本出清，少量首次置业客群入市北京市建委《关于促进北京市房地产市场稳定发展的若干意见》价跌量涨（2009.02－2009.03）政策

3、实质促进l   购房金融、二手房交易、外资购房等限制全面放开l   《促进本市房地产市场健康发展的实施意见》颁布实施多数项目价格继续下调，部分项目止跌微升，成交量爆发式增长首次置业客群大量涌入价量齐涨（2009.03－2009.06）经济促进政策坚定延续价格全面回升，调价频率和幅度持续增高，成交量略有减少，基本保持稳定改善型客群逐步入市，并开始对价格提升发挥支撑作用；投资客户入场价涨量滞（2009.07－至今）政策进入微妙期l   信贷投放量减少l   二套房政策收紧l   二手房交易税费卡死销售价格继续上行，成交量逐渐回落资产配置和保值增值的富贵家庭主导市场价格，部分首次置业

4、客群被挤出1．价量齐跌阶段（2008年末－2009年1月）08年末及春节前，国务院、建设部、北京市建委等相继出台了一系列促进房地产回暖、发展的文件，包括《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》、《关于促进北京市房地产市场稳定发展的若干意见》等。此时，北京市房地产市场延续了08年末价格下滑、成交量走低的状态。这一阶段，尽管多数开发商均采取了降价策略，依然无法诱导客群大量入场。此时市场内客群构成基本为单一的首次置业客群，也就是所谓“刚需”。由于市场前景悲观，价格下调并未能实现刺激消费的作用，反而频繁的折扣、调价更助长了消费者对未来价格进一步下探的预期。2．价跌量涨阶段（

5、2009年2月－2009年3月初）2月，随着北京市《促进本市房地产市场健康发展的实施意见》的颁布实施，购房金融逐步宽松，二手房交易、外资购房等限制全面清除，房地产市场交易成本大幅下降，进入门槛进一步降低。开发商方面，在单一楼盘小幅多次调价策略失败之后，大体量、成本价、迎合首次置业需求的产品成为开发商攻破销售寒市的利器。以远洋沁山水为例，拿地初期，基于地块本身较好的区位条件，远洋曾计划将其打造为高端项目。但在遭遇了08年的市场冷清之后，远洋果断调整定位，将其改为以首次置业客群为主力目标客群的中档居住盘。除了定位的调整，在定价和推盘策略上，远洋也制定了开盘大批量走货的核心目标，并围

6、绕这一目标制定价格。最终，以11000元每平米的价格低价开盘，这个价格几乎接近远洋的成本价，不仅低于周边所有在售楼盘，甚至低于二手房项目报价。在这样的价位上，远洋也没有预留房源以期后市升值出售来提升项目盈利性，而是在低价入市的同时，也用大量供应在淡市中迅速聚集人气，创造了淡市热点。在交易成本明显降低，销售价格降幅明显的市场环境下，首次置业客群开始放量入市。最先入市的首次置业客群有着明显的地缘特性，他们通常多生活和工作在项目附近，对项目非常了解，对片区价格也很敏感。他们能够较快判断项目的性价比，对项目价格的预期也相对更加现实，因此，在看到项目价格变化后，能够与周边以及历史价格进行

7、对比，并形成相对客观的评价，也就成为敢于首先入市的客群。在这部分客群的带动下，刚需客户的羊群效应快速显现，入市客群数量快速增加。3．价涨量涨阶段（2009年3月至2009年6月）4月初，在大家还在就小阳春是真的回暖还是更深调整的回光返照争论不休时，北京多数项目已经迎来了第一次普遍意义上的价格上调。爆发式增长的客群，大幅减轻的存货压力，升级产品的推出以及开发商逐利的本能共同促成了此次的价格调整。初期开发商对后市还无法做出清晰的判断，提价幅度相对有限，一般在2％左右，并且多借助了产品升级的时机，