南京商品住宅市场分析报告

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1、2008年南京商品住宅分析报告一、全年总体情况分析1、成交量全方位大幅萎缩。根据南京网上房地产数据统计，2008年，全市商品住宅累计成交42401套，与2007年相比，环比下滑53.3%，其中，江南八区成交15742套，环比下滑53.4%，新三区成交26659套，环比下滑53.2%。江南八区与新三区的下滑幅度基本相当，至少说明两个问题：一是楼市调整虽然首先影响到新区市场，但是已经波及到中心区，任何区域市场都没有避免调整的影响，这次影响是全覆盖、全方位的，不是简单的局部调整；二是，虽然新区市场价格调整的幅度较中心区高，但是中心区

2、成交量调整的幅度与新区同步，成交量的调整先于价格调整。备注：消化率、余房消化周期均按2008年成交套数计算。2、总体供求失衡，需求面年底翘尾，供求关系开始缓和。3-12月份，全市住宅供求比达到1.72，供求关系处于明显的供严重大于求的失衡状态，供求失衡是今年房价重心向下调整的直接影响因素。10月份以后，在政策刺激和部分楼盘大幅降价以及旺季因素的多重利好影响下，前期观望的市场需求开始逐步释放，成交量持续上扬，形成了明显的翘尾行情。12月份，全市住宅成交量突破6000关口，达到6169套，创出年内月度成交新高，较11月份环比增长8

3、0%，较6月份的年内第二高点增长32%，较9月份的谷底增长249%（2月份有春节和雪灾双重影响，非正常的市场谷底）。在成交量持续上扬的积极影响下，当月供求比由10月份的2.21下降为11月份的1.71，12月份进一步下降到1.06，供求关系出现明显的缓和迹象，房价调整的压力逐步减轻，个别楼盘甚至出现了小幅提价的现象，市场信心明显恢复。 3、浦口、江宁、河西三大市场主导全市住宅供求的2/3。从房源总量来看，全年排名前三位的浦口、江宁、河西分别为26851套、23159套和13054套，分别占全市总量的28%、24%和13%，累计

4、占全市总量的65%。从成交量来看，成交套数排名前三位的浦口、江宁、河西分别为12402套、10948套和6279套，分别占全市总量29%、26%和15%，累计占全市总量的70%。 4、河西、江宁、浦口、六合等新区的销售情况最好，消化率达到45%以上，城南是传统城区中销售情况最好的。河西、江宁、浦口、六合等新区的消化率分别为48.1%、47.3%、46.2%和46.0%，排名全市前四位。新区是最先开始受到楼市调整影响的，之后在部分楼盘大幅降价的刺激下，成交量回升的幅度也是最大的，呈现出典型的“降价保量”特征，取得显著成效。城区市

5、场由于绝对供应量不大，在土地稀缺供应减少的预期下，价格相对坚挺，但是消化率急剧降低，明显落后于新区市场，呈现出“有价无市”的格局。城区市场中，销售形势最好的是城南，消化率达到42.4%，其他板块的消化率只有30%左右，位于市中心的城中板块甚至只有25.1%。 5、剩余可售房源主要集中在浦口、江宁、河西等新区，由于消化率高，其消化周期反而最短。截止2008年底，全市剩余可售房源套，只考虑成交量，按照2008年的平均消化速度，不考虑新增上市量，剩余可售房源的平均消化周期为15.7个月，销售形势依然不容乐观。虽然开发商在2008年下

6、半年开始延缓开发节奏，缩减开发量，但是供应量的下滑要到2009年下半年才能明显显现出来，供应增长在2009年上半年依然存在一定的惯性，与此同时，年底成交量回升能否在2009年上半年持续下去还尚待观察，受经济危机导致的购买力下降的影响，需求回升还有很大的不确定性，因此，起码在2009年上半年，住宅市场供求关系的逆转还很难出现，销售压力和价格压力并存。浦口、江宁、河西等新区的剩余可售房源的绝对数量高，主要由于这些区域是全市住宅的主要开发供应区域，与城区市场相比，其“上市多、卖的多、剩的多”，在评价销售形势的关键指标——消化率方面，

7、新区市场明显高于城区市场，因此，虽然其剩余可售房源的绝对数量较高，但是其消化压力却较轻，余房消化周期只有12-13个月左右，远远低于城区市场。 6、全市住宅平均成交套均面积104.9㎡，90/70政策执行失败。2008年，全市住宅平均成交套均面积104.9㎡，即使小户型集中的城中板块，平均成交套均面积也在90㎡以上，90/70政策在执行上基本宣告失败。90/70政策符合国情，其执行上的失败，与当前“贪大求阔”的不正常的消费心态息息相关，也体现出政府执行力和引导市场的弱势，同时“大房型、高总价”也加大了解决居民住房问题的困难，也

8、把房价压力转移到了单价上面，加剧了社会矛盾，阻碍了行业发展。 7、户型结构：正常波动，整体平稳，小户型趋势微降，中户型趋势微升，大户型趋势微降。总体来看，全年户型结构的变化基本平稳，月度变化基本属于正常的市场波动，受个案的影响较大。但是，由于需求的复杂变化和90/70政策的放