2010南京商品住宅市场年度研究报告.doc

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1、YZ-外发-2010南京市场年报-201101072010年南京商品住宅市场年度研究报告同策咨询一区事业部2011/01/07仅供商业合作伙伴专阅Page47of47专业至上服务至诚YZ-外发-2010南京市场年报-20110107目录序言4一、全年政策调控回顾51、总述52、金融货币政策分析53、税收政策分析74、土地政策分析85、保障房相关政策分析9二、南京城建规划及规划发展分析111、南京城市发展规划分析111.1、南京城市发展目标111.2、南京规划调整后的市域城镇体系布局111.3、城市人口111.4、小结112、南京城市建设重大事件122

2、.1、城南南部新城规划122.2、基础设施方面13三、南京房地产宏观投资环境分析151、南京经济投资环境分析152、南京房地产投资环境分析15四、南京土地市场分析161、一级市场总述162、全年土地市场供应成交情况分析163、品牌房企土地储备情况分析17五、南京商品住宅市场分析191、南京商品住房市场历年供销分析192、南京商品住房市场2010年供销及结构分析193、商品住房市场各大板块运行特征分析224、商品住房市场销售排行榜29仅供商业合作伙伴专阅Page47of47专业至上服务至诚YZ-外发-2010南京市场年报-201101075、2011年

3、潜在供应量分析306、2011年南京住宅市场形势预判32六、南京别墅市场专题分析341、别墅市场供销结构分析342、别墅各类型物业运行特征及市场趋势预判353、别墅销售排行榜374、别墅市场小结38七、2010年南京年度明星楼盘盘点391、中海凤凰熙岸392、仁恒G53393、朗诗绿色街区404、融侨世家405、金地自在城41八、2011年南京值得重点关注楼盘盘点421、城中万科安品街项目422、城东恒基金满庭423、仙西万科仙林湖项目424、河西华润所街7号地块435、江宁雅居乐九龙湖项目436、江北融侨城项目43九、2010年南京年度重点营销事件

4、盘点441、促销手段方面442、销售佳绩方面45编后语46仅供商业合作伙伴专阅Page47of47专业至上服务至诚YZ-外发-2010南京市场年报-20110107序言2010年的楼市，是一个不平凡的一年。2008年大规模经济刺激在当时立竿见影起到“救市”效果的同时，其政策猛药的副作用在2010年也逐渐体现：资产价格泡沫化、工业产能过剩，进而引起结构型、输入型和成本型的通货膨胀，且在2011年年初一段时间内通胀形势依旧严峻，稳定物价成为年初政府首要任务。在此经济背景下，2010年全年，南京共出入60宗经营性建设用地，成交总额达533亿元；全年住宅市场

5、共计上市603.13万㎡，与去年基本持平；成交499.61万㎡、成交均价为11094元/㎡，与去年相比呈“量跌近半成、价涨近半成”的格局。虽面临着有史上最严调控的两轮调控，南京的楼市仍然划出了一个过山车式的“小U型”的曲线。由年初的“金三银四续写疯狂”到“4.15”调控后遭遇滑铁卢，由“9.29”调控后市场不为所动“金九银十市场迎来小高峰”到年末开发商低价抢跑量，起起伏伏之中南京楼市又经历了辉煌的一年。纵观全年，政策调控着力点在于“防止房价过快上涨”和“打击不合理投资和投机需求”，但对部分改善型需求难免有误伤的嫌疑，大量的刚性需求和硬性改善型需求受阻

6、。调控的另一显著市场反应是造成中长期的实力型投资客户对品牌优质物业在保值增值功能上的认可和追捧，从而引爆了豪宅市场。综上所述，2010年的楼市虽有波动但整体形势向好，同策对2011年市场的判断是市场整体呈现良好发展态势，谨慎乐观的“平衡市场”是2011年的主旋律。此外，受房价涨幅过高、投资过热带来负面的影响，将使得在周期体现上有所波动。仅供商业合作伙伴专阅Page47of47专业至上服务至诚YZ-外发-2010南京市场年报-20110107一、全年政策调控回顾1、总述政策是为经济服务的，因而政策的出台与经济走势紧密相关。在09年以来宽松信贷政策的刺激

7、下，中国经济率先于世界其他国家走出经济低谷，并且迅速回暖。4万亿信贷虽然在经济复苏中发挥中流砥柱作用的，另一方也造成资产风险和通胀预期的加速。在此背景下，国家宏观经济政策面临两难，一方面需要维稳刚刚好转的经济形势、另一方面面临着不断上升的通胀压力。在“保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策”的总体基调下，陆续出台了以“4.15”和“9.29”为代表的两轮紧缩性调控，同时在经历了年内六次上调存款准备金、两次加息之后，政策紧缩期的通道已经正式形成。2、金融货币政策分析Ø政策要点一：央行年度内六度上调存款准备金率0.5

8、个百分点。主要政策内容：2010年1月、2月、5月、11月和12月，中国人民银行六次宣布上调存款准备金率0.