南京别墅市场研究报告

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1、OrationOr^m^tion2006南京别墅市场简报目录第一部分、南京整体别墅市场环境2一、南乐别墅市场整体情况2（一、）南京别墅市场的主要别墅类型2（一、）南京别墅市场分板块供应情况2（=、）南京别墅市场的价格区间3（四、）南京别墅市场的供需状况4、南乐别墅市场发展趋势预判5（一、）别墅供应量在未来几年将逐渐减少（二、）土地升值对别墅升值产生很大影响（三、）价格具有较大升值空间（四、）接受度最高的别墅类型（五、）别墅竞争将日趋激烈（六、）南京别墅市场走势预测第二部分、南京别墅市场板块分析一、南京别墅市场主要板块市场行

2、情（一、）江宁板块（二、）江北板块11（三、）城区板块12第三部分、别墅市场个案列表14一、典型个案列表14（一、）玛斯兰德14（二、）山水华门15（三、）巴厘原墅16（四、）奥斯博恩17（五、）总结19二、别墅个案列表统计一、南京别墅市场整体情况（一、）南京别墅市场的主要别墅类型南京别墅市场月度抽样供应结构比较（2005年10月）单位：套市场份额28.85%32.97%21.02%17.17%100%根据2005年10月份的别墅销售情况,南京在售的别墅,包含叠加、联排、双拼、独立四种别墅类型,其中联排所占比例最大（共21

3、0套）,为总体的32.97%,独立别墅数量最少只有125套在售，占全部别墅的17.17%。可以看出目前南京别聚市场还是以联排和叠加别聚为主，別粟市场的消费尚处于初期，满足舒适居住的经济型別墅消费阶段。（二、）南京别樂市场分板块供应情况南京别墅板块分类汇总从图上可以清晰看出，冃前南京在售别墅三个集中供应区域中，江宁板块所占份额最大，其在售别黯数量占南京地区别黯项目的78.42%，城区和江北所占很少，分别为11.68%和9.85%。江宁和江北都以联排别墅供应为主,只有城区以叠加别墅为主。（三、）南京别墅市场的价格区间南京别墅板

4、块售价对比1OOOO120009100166004266420075757030761010333■城区江北■市场均价从上图可以看出：城区板块，

5、+

6、于高档住宅用地的稀缺性，造成了该板块别樂项目价格的居高不下，各类型别墅价格均居各板块Z首，特別是独立别墅，平均价格已高达16600元/册，而该板块的中山高尔夫别墅，独立别墅价格达到20000元/册；江宁板块，价格始终左右着全市别墅均价的升降，独立别墅均价在10000元/nf左右，其余类型在5000-6000元/nf不等；江北板块，别黯类型主耍以独立、联排为主，独立别黯均价在4

7、700元/nf,联排价格为3600元/nV左右，价格一直没有明显上升迹象。（四J南京别墅市场的供需状况单位：套2005年5月一10月南京别墅市场供销情况12761384150515325448229361092H=1累计供应量1=1累计销售量——销售率42.63%59.39%62.19%71.28%南京報体别墅市场供销走势保持稳定增长，月销售量均保持在110-150套之间，而与之相对应的供给方面增长幅度相比却小的多，这主要是受政府最近出台的一系列别墅用地停批利好政策影响，已经拿到别粟用地的开发商普遍看好后市，开发商在推盘节

8、奏上明显放慢。二、南京别墅市场发展趋势预判南京别墅市场历年上市量走势图2001年2002年2003年2004年（一、）别墅供应量在未来几年将逐渐减少单位:9080706050403020100通过上图，可发现虽然南京别墅市场的上市量增长幅度非常大，但所山市场份额不足同年商品房上市量的10%,就南京这一省会城市来说，别墅的供应量相对还是较小的。2005年3月省政府发文，要求停止一切别墅供地，近期国六条和相关的十五条细则，再一次强调停止别聚类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住厉土地供应，这将使别墅的稀缺性更进一步

9、得到体现，因此未來几年的别墅供应量将不会放大。（二、）土地升值对别墅升值产生很大影响从其土地价值上看，南京别甲的容积率一般都低于0.4,所占有的土地面积较大，而南京H前的土地价格下降的可能微乎其微，未来土地巨大的升值空间H前已经有所显现。随着新一轮“十一五”规划的提出，南京市政府进一步加人新城区的建设力度，住宅郊区化的趋势H益明显，目前南京江北、汤山、城南、紫金、江宁等别墅板块的别墅项目，都具有极大的升值潜力。（三、）价格具有较大升值空间1、区域内项1=1比较，价格差异明显从目前南京的别墅价格來看，仍然处于偏低的水平。以独

10、立别墅来看，南京目前最贵的别墅板块是紫金板块，其独立别墅的价格达到了20000元/平方米，最便宜的则是江北板块，其独立别魁价格为7500元/平方米左右。2、国内比较,仍有较大的上升空间南京紫金板块20000元/平方米的独立别墅价格拿到全国水平相比（例深圳上海等地50000元/平方米的别墅），南京别墅的价