南京别墅市场分析

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1、南京别墅市场资讯南京网尚咨询顾问有限公司二00七年一月8一、别墅市场分析1、南京别墅市场综述今年以来，经济型别墅大量涌入别墅市场，带动了别墅市场的中低端需求，大大增加了别墅市场的整体供给，同时有效刺激了需求。具体表现在以下几个方面：<产品走向多样化以前的别墅产品就是豪宅的代名词，产品比较单一，现在别墅的产品种类从最高端的顶极独栋豪宅，到中档的双拼及经济型的联排、叠加、叠拼的TOWNHOUSE等，产品的层次更多，产品类型更加丰富，别墅市场走向多元化、成熟的产品开发。就市场的整体情况看档次上多层次供应，去化上中低档市场更为活跃；从分布上看，区域划分更为明朗，主要分为市内别墅、近郊别墅、远郊别墅。部

2、分近郊、远郊别墅在价格定位上与室内高档住宅总价处于相同档次上，这使得一部分想住别墅，却难以承受高档别墅价格的购房者的需求获得有效释放，于是经济型别墅应运而生，它使得原先的“金字塔”型消费结构得到了变更，扩大了别墅市场容积量，整个中上层消费群都被吸纳成为购买群。<功能走向多样化以前的别墅主要是为了满足住的功能，现在则不仅用于居住，还是休闲、娱乐、社交的重要场所。尤其是随着第二居所的兴起，别墅的休闲功能更为突出。<别墅的地理区域不断扩张，新老板块差异开始形成以前的别墅领地主要集中在江宁，但现在的别墅板块已经四面开花，像正在升温的东郊板块、江北老山周边及句容、溧水、高淳等远郊已成为开发商们青睐的区域

3、。<消费群体正在发生变化南京的消费者在别墅消费上经历了三个阶段：起步阶段以外销为主，如帝豪别墅等；第二阶段，别墅购买者以市场经济催生的首批富裕人士为主，这一群体除了海归人士，主要是在第一轮商品房购买潮中消费高端商品房的买家和投资客；第三阶段是随着经济发展催生的大量中产阶层，其中自住型客户的比例较高，主要的客户群年龄大约在35岁到50岁之间。增长比较快的是35岁到40岁之间的客户。8部分产品仍保持别墅的高档性，其定位于整个金字塔型社会的上层人群，但由于经济类型的变更，其已不再仅仅局限与某一阶层，而是社会多类别，从最初的外企高级人员、私营企业主发展成为包括金融业、IT业、商贸业的多阶层顶尖一族。而

4、且随着南京经济的发展，本地富人一族数量的不断扩大，以及随着外向型经济的不断扩容，外地高收入群的涌入，使得别墅群的购买力极大增强，这种别墅的潜在消费群将成为推动别墅市场发展的一大要素。南京别墅市场问题分析在别墅市场供需两旺的局势下，别墅市场正在悄然发生变化，市场结构、产品特征、消费心理以及消费群体特征已经改变。与此同时，别墅市场的问题也在日益暴露。<由于别墅市场的潜在供应量较大，区域市场竞争严重，特别是将军路沿线，潜在供应量巨大，同时同质化竞争严重，各开发商尽量错开上市时机，甚至进行产品转型。<市场供应结构不够合理。中高档别墅的比例过高，达到了40%以上。而今年以来，价格在100万左右的经济型别

5、墅最受市场欢迎。户型偏大、总价偏高的别墅相对滞销。<别墅品质名不副实。别墅最为稀缺的元素是自然景观——山和水与原生态绿化，而有些项目自称水景别墅，只是小型人工水景，而号称的高绿化率，就是种一些草坪，移植一些树木，名不副实。<随着经济型别墅市场保有量不断扩大，别墅本身的纯粹性、高端性将会发生异化。精品创新型别墅在房产市场引领时尚是必然之势，其自然环境、建筑规划、品质内涵的纯粹性无可替代，其渗透的生活理念、居住品位、文化内涵、建筑精神将不仅仅是建筑的发展，更是社会与经济发展、中产阶层群体壮大的侧面反映。经济型别墅大受市场欢迎，将动摇别墅的价值体系，形成有中国特色的别墅市场格局。 2、南京别墅市场需

6、求状况82.1物业类型供需比例状况注：根据市场房地产销售面积供需统计别墅作为房地产市场中的特殊的产品，在市场中的所占量的主要集中在江宁地区，目前别墅市场的暂时供需基本平衡，在于市场没有大规模集中放量。2.2别墅物业需求特征根据我们对目前南京别墅市场的畅销项目调研，以及对别墅消费客群的长期关注与分析，我们确定消费者对于别墅的需求有如下特点：（1）区位是消费者选择别墅的首要考虑因素根据对已购买别墅的消费者调查，80%以上的别墅潜在购买者认为，理想的别墅第一要素就是具有优良的区位。其中，将军山、翠屏山一带、紫金山一带占据了绝大多数购买者的选择方向。（2）交通条件是最基本的硬指标8由于购买别墅的消费者

7、基本都具有机动车，90%以上的购买者认为别墅项目周边要路网发达，快速畅通，节省时间，达到“距自然很近，离红尘不远”。并且大多数消费者都希望别墅项目到市区的交通路两侧最好景色优美，驾车往返市区与别墅之间能成为一种享受。（3）优美的自然环境是购买别墅最基本的追求根据对将军山翠平山一带的消费者调研来看，购买别墅的消费者，其根本目的就是追求在市区没有的优良的自然环境（清新的空气、良好的视野、安静的居住环境