宁波别墅市场分析

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1、宁波别墅市场研展2010年6月10日市场在变，游戏规则在变对市场需求的洞察，是一切工作的前提我们，在追索市场的需求中寻求制胜之道【感悟】一、整体市场环境篇经历08年相对低谷后，09年在政策救市的有利背景下，购房需求释放，价量齐升，投资客重新入市，市场呈一面倒的红火走势。10年楼市上演冰火两重天，新政之前楼市呈现疯狂局势，新政之后楼市遭遇滑铁卢，宏观调控政策愈演愈烈。高房价观望降价需求救市资金流充裕供应相对平稳经济危机需求激发价格上涨地价上涨国家调控宏观走势07年底-08年09年10年（目前）价格坚挺叛逆调控地价猛涨终极疯狂金地梅虚地块楼面价：8170元/平米雅戈尔高新区地块楼面价：9920

2、元/平米兴普东部新城B4花园楼面价：12030元/平米雅戈尔联心地块楼面价：8707元/平米荣安庙堰地块楼面价：13765元/平米城投薛家地块楼面价：10406元/平米雅戈尔茶亭地块楼面价：5520元/平米万科董家桥地块楼面价：5008元/平米万科西湖地块地块楼面价：5187元/平米环球置业地块楼面价：约3900元/平米维科镇海新城地块楼面价：6589元/平米本案保亿镇海新城地块楼面价：5052元/平米布利杰城西地块楼面价：6194元/平米雅戈尔成教地块楼面价：5008元/平米雅戈尔庆丰地块楼面价：18740元/平米09年以来主要住宅地块成交楼面价：从供应源头看，土地市场争夺激烈，土地价格

3、节节高攀，地王不断被刷新，为高房价提供了支撑平台，同时也推动了房价不断上涨。出让土地从04年以来，整体市场经历了05、08两个下坡后，均有明显的反弹，尤其是09年，市场成交突破300万方。10年始成交大幅度上涨，新政之后便走向冰点年度成交价格保持高速增长，09年已完成对04年价格的翻倍过程。市四区年度住宅供求状况市四区年度住宅均价走势年均成交230万方从历年整体走势看，09年市场火爆，消化量和房价均创历年新高，市场呈明显供不应求，价格处于高位运行。10年市场持续火爆，新政之后成交走向冰点，但价格依然坚挺09年销售情况09年因素成交量价格国家政策刺激宁波地方政策刺激08年被抑制刚性需求释放经

4、济回暖-投资需求高价地频出通货预期的投资/保值需求城市化建设（拆迁带动）09年以来宁波宁波住宅市场销售火爆，月供求比基本维持在1以内，市场呈供不应求局面；2010年4月份市场供求比达1.4，供应量处于较高的水平，市场成交热度明显下降。5月份成交呈现急剧下滑的态势,只成交了720套。09年以来宁波市四区供求走势09年至10年4月销售情况09年以来宁波市四区住宅成交价格走势：4月份宁波市六区成交均价为17569元/平米，而四区成交均价首次突破2万元/平米，达21814元平米，其价格较上大幅度上涨主要是受长岛花园、卡纳湖谷等高端项目成交量大幅度提升影响。从各区域成交价格来看东钱湖区块价格最高，达

5、到31337元/平米，其次为江北区成交均价为28742元/平米，江东、科技园、鄞州、海曙等区域成交均价都在16000元/平米以上，江北北区、镇海成交均价在11000-12000元/平米。价格持续高位运行，价格再创新高，目前市场处于僵持阶段价格走势二、别墅分布及特征篇目前宁波别墅市场主要有三大类：位于城市中心区域的城市别墅，拥有景观环境优势的山水别墅以及位于郊区的普通别墅。本案地段若发展别墅短期内为郊区别墅，但随着新城开发深入可往城市别墅方向引导。东湖观邸宁波别墅项目合生国际城英伦水岸湖景花园慈城新天地半岛华府新星都市比华利香颂湾城市花园都市森林东方湾邸上上城颐和名苑城市别墅郊区普通别墅郊区

6、山水别墅本案卡纳湖谷雍城世家韩岭古镇地块茶亭都市华庭白石仙坪地块塘家湾地块香湖丹堤砖瓦厂地块BOBO城盛世天城北郊路地块银泰柏锐城市别墅:在售：城市花园、BOBO城、雍城世家、盛世天城。未来可能项目：北郊路地块、长岛花园、联心地块郊区普通别墅：在售：上上城、东方湾邸、颐和名苑、新星都市、合生国际城和都市华庭。未来可能项目：金地地块、塘家湾地块、新坐标中汇地块。郊区山水别墅：在售：卡纳湖谷、东湖观邸、英伦水岸、香湖丹堤、九龙湖畔。未来可能项目：茶亭地块、银泰柏锐、砖瓦厂地块、白石仙坪地块、韩岭古镇地块、维拉小镇、万科慈城地块。九龙湖畔万科慈城地块维拉小镇长岛花园金地地块ART蓝海新坐标中汇地

7、块别墅市场分布城东板块繁景花园国际村莱茵堡康桥经典白云山居京华苑藕池恒江国际经贸园香洲晓筑永久花园常青藤丹桂苑锦诚花园桃园别墅荷兰村江南春晓中山华庭浅水湾东方瑞市太古城东湖花园华泰剑桥金湾华庭格兰云天莱茵河畔独栋为主排屋为主姚江板块城西板块科技园板块鄞州中心区板块水尚阑珊合生创展格兰春天颐和名苑半岛华府江南一品城区板块游艇俱乐部启新高尔夫水上美食娱乐中心动物园华茂东钱湖酒店东钱湖度假区管委会效实中学二灵水乡SPA度假村国