高尔夫别墅市场分析

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1、高尔夫地产市场分析一、高尔夫地产综述高尔夫地产是高尔夫运动延伸至地产界的产物，其主要特点是高尔夫球场建设与房地产物业开发高度结合、紧密联系，在功能上形成互相配套补充，在价值上起到互相促进提升的作用。高尔夫地产一般指高档地产，必须与高尔夫球场配套，体现最高档、休闲的生活方式，一般分为高尔夫商业地产（酒店、度假村）和高尔夫住宅地产（公寓、别墅、洋房）。高尔夫地产的产生有以下三大原因和推动力：（1）高尔夫球场带来的居住需求。根据我国的市场统计，高尔夫运动参与者中74%为高端商务人士，另外大多为热爱打球的“球友”，一般也是有钱人，所以球场带来的居住需求必定要求高端、舒适。（2）高尔夫

2、球场对地产项目产生的溢价作用。高尔夫球场的景观资源（大面积的草场带来的良好空气质量）、社区资源（高端商务人士、有钱人集中地地方）、心理资源（理由同上）和商务资源（高尔夫参与者更多的目的在于与球友的商务洽谈）等有利条件会对地产项目产生明显的溢价作用。根据市场统计，这个溢价效应在中国平均为20%，在发达国家平均为30%。（3）地产项目对高尔夫球场的资金支持。有资料显示,中国现存的高尔夫球场中，约60-70%处于亏损状态。所以在国内现阶段如果单靠球场自身开发运营实现收支平衡难度很大，更不要说赢利。真正吸引高尔夫投资商的是关联产业的开发，而高利润的房地产物业开发收入则成为高尔夫地产项

3、目主要的赢利来源。在高尔夫地产的规划开发中应注意以下四个重要问题：（1）高尔夫球场与地产的因果、主次关系。“高尔夫地产”分为以地产为主体的“高尔夫地产”和以高尔夫为主体的“地产高尔夫”。其中的区别在于谁是根本的盈利手段，谁是用来提升主体价值的方法。这是开发之前应该明确的本质问题。（2）高尔夫球场与地产的开发顺序和阶段划分。一般来说，球场和房地产的开发均是分阶段的，如何确定高尔夫球场与房地产物业在不同开发阶段的先后顺序，把握球场和房地产的开发时机，是关系到两者能否良性互动发展的关键，也是保证资金链条健康可靠的重要因素。（1）高尔夫球场与住宅的空间布局关系。一般来说，住宅开发希望

4、能充分利用球场的景观资源，而打球人士则不希望在球道附近见到过多的住宅，同时住宅过于靠近球道安全性也较低，球场与住宅在资源共享的同时又要保持一定的距离。（2）特定高尔夫地产项目的自身特征和优势。目前中国的高尔夫地产项目绝大多数都是欧美风格的建筑，千人一面，缺乏特色和独到的卖点。今后在开发高尔夫地产时必须结合当地的社会、文化特色，形成项目自身的独特优势。一、高尔夫别墅高尔夫别墅是上述高尔夫地产中的一种。是指和高尔夫场地密切相关的别墅，可分为两类。普通的一类是指分布在高尔夫场地附近的别墅。高尔夫球场是独立运营的，它既能从附近的别墅获得经营利润，又能增加附近别墅的价值，两者是良性互动

5、。目前国际上的大部分和中国的几乎全部高尔夫别墅都属于此类。顶级的一类是指本身独自拥有高尔夫球场或者适合做高尔夫球场的土地的别墅。这类别墅建筑豪华，占地面积大，包括山水林草的风景优美的私人土地。它们大多分布在在土地价格低廉的发达国家。在本项目中将要开发的“高尔夫别墅”，是指分布在高尔夫球场附近，并与球场经营形成良好互动的别墅物业。二、相似物业比较目前公开信息的高尔夫别墅项目，主要可以分为两种，一种是依托和滞后于高尔夫球场而产生的，即先有高尔夫球场及其引发的居住和地产投资需求，然后才产生的高尔夫别墅；另一种是在高尔夫球场、俱乐部或庄园在规划设计之初就已经存在于方案之中的，可以认为

6、地产项目与高尔夫球场项目是同时开发和建设的。后者一般以度假村等综合开发项目形式呈现。现分别选取两种高尔夫别墅的一些案例进行比较分析：（注：各网站统计价格的口径或方法不同，导致公布的价格不同，为统一起见，价格数据均选自搜狐地产，价格走势描述均选自搜房网；开盘时间选为有价格记录的最早时间。）（1）依托于球场项目名称丽湾高尔夫别墅华堂高尔夫庄园GAV高尔夫会员别墅项目位置北京市顺义区北京市通州区河北省涿州市球场名称北京高尔夫球俱乐部运河苑高尔夫练习场东京都高尔夫俱乐部距球场距离（km）（沿道路）4.6332.8579.306产品类型240-270㎡双拼别墅300-430㎡独栋别墅6

7、00㎡含地下室独栋350-500㎡独栋别墅250-320㎡联排别墅400-700㎡独栋别墅开盘时间2005年2005年2007年户型室4-54-63-6厅3-43-42-3卫4-54-53-4历史价格（元/㎡）最低6000最高9000平均7300150006400价格走势描述近8个月价格平稳波动上升波动上升小区特征占地面积（m2）59033100000建筑面积（m2）2232259475容积率0.380.380.4绿化率80%35.2%52%由上述数据可以看出，滞后于高尔夫球场规划建设的别墅项目，其各项