南京别墅市场研究报告定稿

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1、目录第一部分、南京整体别墅市场环境2一、南京别墅市场整体情况2（一、）南京别墅市场的主要别墅类型2（二、）南京别墅市场分板块供应情况2（三、）南京别墅市场的价格区间3（四、）南京别墅市场的供需状况4二、南京别墅市场发展趋势预判5（一、）别墅供应量在未来几年将逐渐减少5（二、）土地升值对别墅升值产生很大影响5（三、）价格具有较大升值空间5（四、）接受度最高的别墅类型6（五、）别墅竞争将日趋激烈7（六、）南京别墅市场走势预测8第二部分、南京别墅市场板块分析9一、南京别墅市场主要板块市场行情9（一、）江宁板块9（二、）江北板块11（三、）城区板块12第三部分、别墅

2、市场个案列表14一、典型个案列表14（一、）玛斯兰德14（二、）山水华门15（三、）巴厘原墅16（四、）奥斯博恩17（五、）总结19二、别墅个案列表统计20第一部分、南京整体别墅市场环境一、南京别墅市场整体情况（一、）南京别墅市场的主要别墅类型根据2005年10月份的别墅销售情况，南京在售的别墅，包含叠加、联排、双拼、独立四种别墅类型，其中联排所占比例最大（共210套），为总体的32.97％，独立别墅数量最少只有125套在售，占全部别墅的17.17％。可以看出目前南京别墅市场还是以联排和叠加别墅为主，别墅市场的消费尚处于初期，满足舒适居住的经济型别墅消费阶段

3、。（二、）南京别墅市场分板块供应情况从图上可以清晰看出，目前南京在售别墅三个集中供应区域中，江宁板块所占份额最大，其在售别墅数量占南京地区别墅项目的78.42％，城区和江北所占很少，分别为11.68％和9.85％。江宁和江北都以联排别墅供应为主，只有城区以叠加别墅为主。（三、）南京别墅市场的价格区间从上图可以看出：城区板块，由于高档住宅用地的稀缺性，造成了该板块别墅项目价格的居高不下，各类型别墅价格均居各板块之首，特别是独立别墅，平均价格已高达16600元/㎡，而该板块的中山高尔夫别墅，独立别墅价格达到20000元/㎡；江宁板块，价格始终左右着全市别墅均价的

4、升降，独立别墅均价在10000元/㎡左右，其余类型在5000－6000元/㎡不等；江北板块，别墅类型主要以独立、联排为主，独立别墅均价在4700元/㎡，联排价格为3600元/㎡左右，价格一直没有明显上升迹象。（四、）南京别墅市场的供需状况南京整体别墅市场供销走势保持稳定增长，月销售量均保持在110-150套之间，而与之相对应的供给方面增长幅度相比却小的多，这主要是受政府最近出台的一系列别墅用地停批利好政策影响，已经拿到别墅用地的开发商普遍看好后市，开发商在推盘节奏上明显放慢。二、南京别墅市场发展趋势预判（一、）别墅供应量在未来几年将逐渐减少通过上图，可发现虽

5、然南京别墅市场的上市量增长幅度非常大，但所占市场份额不足同年商品房上市量的10%，就南京这一省会城市来说，别墅的供应量相对还是较小的。2005年3月省政府发文，要求停止一切别墅供地，近期国六条和相关的十五条细则，再一次强调停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应，这将使别墅的稀缺性更进一步得到体现，因此未来几年的别墅供应量将不会放大。（二、）土地升值对别墅升值产生很大影响从其土地价值上看，南京别墅的容积率一般都低于0.4，所占有的土地面积较大，而南京目前的土地价格下降的可能微乎其微，未来土地巨大的升值空间目前已经有所显现。随着新一

6、轮“十一五”规划的提出，南京市政府进一步加大新城区的建设力度，住宅郊区化的趋势日益明显，目前南京江北、汤山、城南、紫金、江宁等别墅板块的别墅项目，都具有极大的升值潜力。（三、）价格具有较大升值空间1、区域内项目比较，价格差异明显从目前南京的别墅价格来看，仍然处于偏低的水平。以独立别墅来看，南京目前最贵的别墅板块是紫金板块，其独立别墅的价格达到了20000元/平方米，最便宜的则是江北板块，其独立别墅价格为7500元/平方米左右。2、国内比较，仍有较大的上升空间南京紫金板块20000元/平方米的独立别墅价格拿到全国水平相比（例深圳上海等地50000元/平方米的别

7、墅），南京别墅的价格升值显然仍有较大上升空间。（四、）接受度最高的别墅类型单套面积在180—260平方米的联排别墅根据在售别墅的市场接受度分析，可发现：ü最为畅销的是单套面积在180—260平方米的联排别墅市场单价以三山（将军山、翠屏山、韩府山）板块的主流价格线为参考样本，联排别墅单价以4500—6500元/㎡为主区间，整体均价调至4800元/㎡左右。ü独立别墅的差异性较大目前南京市场上的独立别墅，单套面积从200-900平米不等，但主流户型面积主要集中在250-500平米的区间，均价控制在10000元/㎡。ü别墅配套设施多采取赠送的方式与别墅相配套的花园、

8、车库等设施，目前开发商大多数采取赠送的方式，但随着别