jeb_-沈阳房地产市场分析

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1、沈阳房地产市场分析第一节宏观市场分析2003年是中国房地产市场的政策年，热切期待政府出台鼓励房地产业发展政策的业界却迎来了央行的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（简称“121号文件”），引发了房地产业界、地方政府和学术界的一次大讨论。8月12日国务院的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（简称“18号文件”）充分肯定了中国房地产业对社会经济发展的贡献，明确做出了“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”的判断。2003年还是中国土地市场的整顿年。从年初的“停止别墅类用地的土地供应”到对各类开发区建设用地管理的清理整顿，再到严格实施国有土地使用权出

2、让的“招拍挂”制度，使全国土地供给渠道发生了巨大的转变。此外，《物业管理条例》的实施也对房地产市场的发展与规范起到了积极的推动作用。从房地产市场的运行状况来看，2003年我国房地产开发继续保持了快速增长的态势。据统计：全国累计完成房地产开发投资10106亿元，比上年同期上涨29.7%；商品房施工面积、竣工面积增幅均在30%左右；商品房和商品住宅销售面积同比分别增长34.0%和33.4%，超过了竣工面积增长的速度；全年商品房销售额7671亿元，增长34.1%，其中销售给个人增长35.8%，所占比重为92.5%。 房地产市场价格基本稳定，地区发展不平衡。从第三季度商品房和商品住宅

3、市场销售价格变化来看：全国商品房和商品住宅市场销售价格分别上涨了5.3%和5.9%，继续保持低于GDP增长速度的水平；上海、宁波、沈阳、南京是商品房价格同比增长最快的城市，上涨幅度分别达到了21.5%、16.1%、9.4%和8.9%；北京、深圳、大连、成都等城市基本保持了去年同期的价格水平。从辽宁省来看，房地产开发业发展迅速。2003年全年开工的房地产开发企业由上年的1635个增加到1735个，商品房施工面积5297万平方米，竣工面积2108万平方米，分别比上年增长11.4%和6.2%。销售商品房建筑面积1476万平方米，其中销售给个人1397万平方米，分别比上年增长15.6

4、%和14.2%。商品房销售额338.0亿元，比上年增长23.7%。第二节沈阳市房地产市场环境分析1996年以来的统计数据显示，沈阳市房地产投资完成额增长幅度较大，尤其是在2001年之后，房地产的投资更是进入了一个飞速发展的阶段。2003年沈阳市的房地产投资完成额达到了177.3亿元，增长了52.8%。从增长速度来看，1999-2001年略有放缓，这主要是由于1998年和1999年的房地产开发速度过快而出现的调整。从2002年开始，沈阳市的房地产开发投资完成额继续高速增长。由于今年国家在上半年进行了宏观调控，重点控制房地产开发过度的情况，预计2004年的房地产投资总额增的幅将变

5、缓。从图中可以看出，沈阳的房地产开工量呈现出上涨势头，增长速度较快，2003年，沈阳市的房地产开工量达到了1728万平方米，增长了39.6%，今后几年沈阳仍会有大量的房地产项目投入市场，鉴于沈阳市场短期内的消化程度有限，预计空置量将会出现比较明显的增长。竣工量、销售量和空置量增长速度缓慢，且呈现同步变化。从2003的统计数据可以看出，竣工量的增幅已经开始高于销售量的增幅，沈阳的房地产行业出现了供大于求的局面。这也说明在沈阳的房地产行业也同全国的其他城市一样，出现了明显的过热现象，在国家对房地产进行宏观调控之后，我们预计这种供大于求的想象将会有所改善，但这么大的开工量，加之沈阳

6、的一些烂尾项目经过重新定位改造，预计市场的投放面积会更多，在短期内空置量很难出现明显地减少。从1996年以来，沈阳市的房地产销售额呈现出阶段性增长态势，1997年至2000年，由于住房改革进入最后的实行阶段，销售额出现逐年递增走势。2003年在中央振兴东北老工业基地的政策影响下，沈阳又成为了东北地区的投资热点地区，外地来沈购房的人士增多，加之商业地产及其火爆，促使2003年沈阳的房地产销售额大幅上升。销售单价有所下降，从图中可以看出，沈阳市的房地产销售单价在2001年达到了峰值，之后出现了逐年递减的走势，这与其他城市的持续增长情况有所不同。供求关系作用于价格，房地产供大于求的

7、最终结果就是价格的下降。这种价格的下降对于刺激百姓购房起到了至关重要的作用。第三节沈阳市商业地产市场分析1．沈阳市三大商业地产区基本资料对比：中街太原街长江街区域位置沈河区和大东区和平区皇姑区商圈级别市商业中心市商业中心区商业中心商业街长度中街579.3米太原街商业核心部分571米长江街全长3700米商业街历史368年106年59年日客流量40-50万人，节日可达百万人以上30万人，节日可达百万人以上30万人，节假日在50万以上每年成交额50亿成交额近百亿成交额20亿成交额中街、太原街、长江街同为沈阳市