沈阳房地产市场分析

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1、东北大学资源与土木工程学院教授齐锡晶博士沈阳房地产市场与核心区楼盘价值(价格)分析2009年1月10日沈阳市房地产开发研究会秘书长1一、关于沈阳房地产市场的基本分析（一）近年市场的简要回顾1.房地产开发累计完成投资情况22.沈阳市商品房销售量33.商品房交易价格分析4⒋近年的土地市场（平均地价）5（二）当前（2008年1～10月）沈阳房地产市场运行情况1.房地产开发建设情况1-10月，房地产开发建设累计完成投资833.9亿元，同比增长46.7%；其中，住宅614.7亿元，同比增长42.2%。施工面积5428.5万平方米，比上

2、年同期增长17.3%；其中，住宅4155.1万平方米，同比增长15%。61-10月，新开工面积1945.5万平方米，同比下降27.2%；其中，住宅1563.5万平方米，同比下降28.5%。竣工面积531.0万平米，同比增长39.4%；其中，住宅446.8万平米，同比增长32.8%。1.房地产开发建设情况72.增量房销售情况1～10月份，全市销预售商品房1099.07万平方米，销预售金额411.62亿元，同比分别增长1.44%和7.09%；其中，商品住宅销预售面积898.36万平方米，销预售金额308.12亿元，同比分别下降6

3、.36%和4.55%。8最近12个月的批准入市量9最近12个月的登记销售量10根据房产局合同备案数据，2008年的1～10月份，全市商品房销预售价格为3745元/平方米，比去年同期上涨5.56%，其中商品住宅销预售价格为3430元/平方米，同比上涨1.92%。3.商品房价格情况11最近12个月的平均房价均价12各区县的商品房、商品住宅平均价格13（三）沈阳房地产市场与全国15个副省级城市的横向比较据15个副省级城市统计数据初步分析，1～10月份，沈阳房地产投资和商品房交易面积已经超过了北京市、天津市、广州和深圳，低于上海、重

4、庆、成都市，在全国列第四位；沈阳市房价仅高于长春市。按照国家宏观调控的要求进行综合指数分析，沈阳市房地产市场名列副省级城市第一位。14（三）沈阳房地产市场与全国15个副省级城市的横向比较在副省级城市中，上半年，深圳市新建商品房销售面积170.41万平方米，同比减少54.38%；住宅销售面积154.25万平方米，同比减少54.02%。广州商品住宅成交量为241.78万平方米，同比减少了43.5%。南京上半年商品住宅销售面积243.57万平方米。杭州上半年商品房成交套数为12504套，同比下降35.2%。核心区房价的表现依然坚挺

5、!152008年1-10月份部分（19个）大中城市房屋销售价格指数房屋的不可移动性与市场的不均衡性！161-10月，外地人购房占32.18%，同比增加1.18个百分点；总体上看，外地人买房仍然以中低价位为主导，套均建筑面积86.28平方米，比本市居民购房套均建筑面积88.83平方米少2.54平方米。关于外地人购房情况其中，省内外地人购房占全市购房总量的18.82%，套均建筑面积87.27平方米，比本市居民购房套均建筑面积少1.55平方米；境外人购房共141套，面积1.31万平方米，占全市购房总面积的0.15%。17关于外地人

6、购房情况依然前行，步伐放缓！河北、辽宁等13省市区取消农业户口沈阳经济区18二、关于金融危机与“25条新政策”（一）金融危机金融危机，又称金融风暴，是指一个国家或几个国家与地区的全部或大部分金融指标（如：短期利率、货币资产、证券、房地产、土地、商业破产数和金融机构倒闭数）的急剧、短暂和超周期的恶化。悲观的预期！次级贷款危机！19（二）美国“次贷危机”的形成机理“危”与“机”！20（三）国家房地产政策的转变去年12月17日，温家宝总理主持召开国务院第40次常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。今、明年两年，国家增

7、加基础设施建设等投资4万亿元！相关行业！12月20号国务院办公厅印发了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发〔2008〕131号）212008年国家出台的（部分）政策222008年各地出台的（部分）政策23（四）沈阳的“25条新政”为了防止房地产市场的大起大落，继续保持稳定、协调、健康发展的良好态势，积极应对国际金融市场动荡加剧、世界经济增长放缓、不确定因素增多的复杂形势，沈阳决定，要借鉴兄弟城市的经验，结合沈阳实际，继续加强对房地产市场的引导和调控，从11月1日起至明年年底，执行25条活跃房地产市场的新政策。土地

8、的8条！积极鼓励住房消费大力促进开发投资不断优化服务环境24（一）房地产市场运行的规律性价值规律市场供求规律竞争规律周期波动规律三、沈阳房地产市场的基本展望是个时机！冬交会25（二）关于沈阳房价的主要组成①土地费用占30%②建安费用占30%③各种税费占17.5%④管理费、营销费和不可预见费