郑州升龙齐礼阎城中村改造项目定位报告-PPT课件

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升龙齐礼阎城中村改造项目定位报告1

1报告结构项目本体分析项目策划报项目整体运营战略产品组合及功能定位产品建议告项目规划建议总体营销战略2

2报告结构项目本体分析项目策划报项目整体运营战略产品组合及功能定位产品建议告项目规划建议总体营销战略3

3土地价值分析宗地片区与城市关系—郑州西南门户，承接城市南移南郊北进历史使命宗地位于郑州市二七区辖区嵩山路、长江路交叉沿线，属于西南板块。该区域板块由于长期以来非城市发展方向，总体发展较差，为大型专业市场和众多城中村聚集区域，一直处于城市发展的“洼地”。近年来随着郑州市整体城市框架的拉大，区域建设得到迅速提升，目前周边市政、社会生活配套完善，区域环境得到改善。龙湖商圈碧沙岗商圈升龙商圈火车站商圈项目所在区域目前已经成熟，距离郑州的火车站商圈、碧沙岗商圈两大重点核心商圈虽然较远，但目前便捷的路网交通可以满足快速达到。航海路专业市场带区域房地产从2004年以来以亚星、布瑞特为标杆企业打造的亚星盛世家园、帝湖两项目改善了区域市场主要以经济适用房分布的格局，提升了区域房地产品质和形象。4

4土地价值分析帝湖王府土地概况——分散于长江路两侧，隶属于亚星核心片区规模项目升龙城升龙城B7-1B7-2A-01N-01N-02B-03盛世雅居B-07万达广场二七区齐礼阎城中村改造项目目前控规和经济指标已经基本确定，一期工程拟建B7-1和B7-2地块。B7-1地块：留园路以北，嵩山路以西，张魏砦路以南，郑密路以东，占地面积约为28859平方米，地上建筑面积约为207785平方米，B7-2地块：长江路以北，郑密路以西，留园路以南，规划路以东，占地面积约为44358平方米，地上建筑面积约为266148平方米黄岗寺城中村改造南三环以北地块地块主要在长江路以南，嵩山路两侧，南三环两侧，此次招标包含地块为此图中标示A-01、B-03、B-07N-01、N-02、N-03亚星盛世雅居地块：长江路以南，淮南街以西，兴华南街路以东，黄岗寺以北，占地面积约为8684.03平方米，地上建筑面积约为39007.49平方米5

5土地价值分析土地规划指标——近100万平方米高容积率项目地块经济技术指标地块用地面积（㎡）地上建筑面积（㎡）建筑占地面积（㎡）B7-12885920778514429.5B7-24435826614817890盛世雅居8684.0339007.492864.96合计81901.03512940.535184.46其中住宅面积（㎡）商业面积（㎡）164496.543286.5210918.453229.630564.398085.65405979.3104601.8幼儿园面积（㎡）20002000户数容积率建筑密度（%）停车位（个）1800户7.2050%10392752户6.040%1331400户4.491932.99%198495225686

6土地价值分析地块现状——无可塑自然资源平整宗地B7-2地块现状B7-1地块现状盛世雅居地块现状北西北西东南东南项目周边已经搬迁结束，部分地块具备拆迁条件。周边无强势的可利用自然资源，为城市生活区改造项目，项目实际操作方向上已经有较大的限制：以项目主题定位、产品差异等制胜。北西东南7

7土地价值分析1交通出行——主要依靠公共交通系统，向郑西南出行自驾车条件较好。1123312万达广场2233公共交通---3、38路支线、49、57、82、84、K815、204、113等公交线路通过地块周边，保证快速到达火车站、紫荆山、绿城广场、碧沙岗、省电视台、动物园等郑州市重点商务、生活区域。道路交通---嵩山路、长江路、航海路、大学路、南三环、西三环等多条城市主干道路网交织，快速到达绕城高速、郑少高速、郑尧高速，出行交通迅速便捷。8

81土地价值分析市政/社会服务配套—整体配套停留在中低档次社区级商业配套需要升级12升龙城628升龙商业中心67310543798万达广场94510市政配套：二七区商务局、二七区消防大队、二七区市政工程管理所、郑密路派出所、移民局、交通科技中心银行：工商银行、中国银行、交通银行、中信银行学校：小神龙幼儿园、七彩星幼儿园、兴华小学、74中、89中、政法干部学校、河南交通技术学院医院：郑州康复医院、郑州第八人民医院、武警医院分院、郑飞医院、皮肤病专科医院生活购物：兴华农贸市场、兑周路农贸市场、丹尼斯全日鲜、绿城菜市场休闲娱乐：嵩岳公园、航海洗浴广场、小城固始、阿瓦山寨邮政通讯：中国电信、中国移动通信9

9土地价值分析周边专业市场状况——以建材类专业市场为主，高端消费终端较少112升龙城33244商业氛围——专业市场欧凯龙家具、中原百姓生活广场、亚星家具城、郑州旧货市场、西建材大世界由于郑州城市功能前期发展形成了南区以航海路为轴线的专业市场分布带，项目周边分布了多个大型建材、家具市场，并且随着城市发展趋势有向南三环沿线拓展趋势。该区域市场商户集中，具有明显的区域人群分布特征。18个超亿元的商业项目落户西区，10

10土地价值分析宗地潜力—南水北调工程、滨河新区战略规划为区域远期发展提供可塑空间南部城区有着广阔的发展空间和优势，按照郑州市２００８到２０２０年的城市总体觃划，未来郑州城市呈密集型空间分布，南部城区正处于“一核三组团”和“三带一轴”的核心位置，航空物流港正是其中一个组团。它的建设会与南城的交通、将来的郑许轻轨等建设项目相衔接，与中原城市群的产业布局和基础设施建设相衔接，和南城的觃划发展息息相关，共同形成大交通、大物流、大循环格局，真正实现跨越式发展，为实现城市区域的经济腾飞，架起通向国际化的空中通道。南水北调工程给南部城区带来无限的想象空间。概念中的运河新区位于郑州市西南部，北至南三环，西北至郑密路，西至绕城公路，西南至郑石高速引线，南至二七区边界，东至二七区边界，占地面积２８平方公里。按照概念性总体觃划，这里将成为二七区未来的行政文化中心、郑州的休闲体育中心和高品质的生态新区。在南三环以南约400米的位置，大学路往南约400米，嵩山路往南约300米，是很好的景观带。两侧绿化各约40米，环保要求严格，要求两侧两公里内无任何污染，常年活水，水质很清澈。目前该工程已开工，预计2014年建成通水。绿色生态，是运河新城的主打卖点。根据郑州市２００８—２０２０年城市觃划，郑州市政府将潜心构建航空港区和南部生态区，南水北调景观带是南部生态防护带的核心，百米宽的生态水域，两侧宽广的生态景观，将有效地改善区域环境，调节区域气候，增加空气湿润度，过滤城市喧嚣。去年１１月２３日，郑州市公布城区城市绿线觃划（第一批），第一批纳入绿线的２０个区域性综合公园中就包括南城的双秀公园、净馨公园。11

11土地价值分析宗地土地属性评述土地属性因子评述配套设施交通条件环境景观条件城市角色文脉属性教育配套娱乐休闲配套医疗配套公共交通便利性私家车交通便利性交通拥堵交通噪音可视景观距离景观区位置空气质量产业发展趋势历史接受度区域城市文化相对较弱教育资源配置合理，可以满足需求，但缺乏强势优质教育资源。餐饮娱乐较多，以满足中低档消费为主。社区卫生、综合、专科医院较多，方便居民的医疗卫生服务公交线路多，覆盖区域大，可以保证迅速便捷到达主要城市区域多条城市主干道便利出行目前交通顺畅临城市主干道，交通噪音大距离嵩岳公园较近，易于达到距离绿城广场、碧沙岗车程10分钟临郑州殡仪馆和南三环，空气质量差政府规划中滨河新区，处于城市未来发展方向，新的物流商贸区长期市场客户接受较弱，覆盖区域相对小项目土地属性总体较弱,区域价值无政府强势导向12

12土地价值分析项目属性界定本案是城市西南方向的一个熠熠闪耀的新星从城市发展层面看，项目开发建设本身就是为城市的新生而完成其历史使命。城市新南第一门户的地理位置，决定项目必将为城市留下记忆。面对区域尚显滞后于城市发展的面貌，项目必然须承担起提升区域的使命：住宅、商业配套、文教卫生环境……项目已然成为郑西南满足高尚人居的综合体。13

13报告结构项目本体分析项目策划报项目整体运营战略产品组合机功能定位产品建议告项目规划建议总体营销战略14

14战略制定影响因素一南区是开发商自主发展的区域，郑州地产开发大鳄齐聚于此郑州南区整体房地产发展格局2007年前——北移动扩从郑州政府发展导向看，省市两级政府重点发展区域为——郑东新区，换言之，郑东新区是郑州最领先生活的代言——郑州东区政府主导的高端生活区。2007年后——南区崛起南区的崛起觉不是政府行为，从南区发展步伐看，南区发展到今天是正商、是亚新、是亚星、是升龙、是帝湖，共同开发升级之作。升龙城帝湖黄金海岸升龙商业圈橡树玫瑰城南部区域是郑州目前可供房产开发用地最为集中的区域之一本地龙头房企正商地产自东向西稳步扩张福建房企升龙集团更是连续开发3个超百万建面大盘帝湖、橄榄城等项目超百万级项目盘踞一个非政府主导区域，区域自身的整体吸纳能力有限；一个大盘做热的区域，则谁更有号召力，谁就更有吸引力15

151战略制定影响因素二面对强大竞争对手，近距离搏杀，竞争再所难免升龙城，无论从规模还是品牌可谓巨无霸级别，如此近距离搏杀，无可回避。的直面竞争无法回避。红色部分为可售商品房区域，包括住宅、公寓、商业、写字楼，总规划面积近162万方；黄色部分为安置区，总规划面积80余万方；蓝色部分为共建及配套设施，包括学校、变电站、社区配套用房等，总规划面积约2.3万方。一房一厅40—50两房两厅70—85三房两厅一卫85—100三房两厅两卫100—130185642703244168616%36%27%14%934003620003250002180009%33%30%20%升龙城为继曼哈顿广场、升龙国际中心、中原新城升龙企业的3大国厦资2-152-27-17-2第四个大型城市综合体项目。与本案直线距离在500米以内，竞争不可回避。在存竞争层面其以下优势：大型城中村改造项目的成功经验充沛的现金流648较多的商业资源10-110-2大索厦克9-19-211较强的品牌影响力升龙城是区域形象的第一改造者，其耗资2000万的营销中心，就是对市场最强大的宣言。在竞争中找到本案在区域中合适的位置，拼规模、拼商业不是我们明智选择。16

16战略制定影响因素二面对强大竞争对手，近距离搏杀，竞争再所难免从其他区域看如何突破升龙竞争VS2010年康桥强势突出2大品牌与升升龙系产品特征：NO.1气势磅礴NO.2品质感强NO.3工期快NO.4自我营造商业配套NO.5缺乏独有气质VS注入文化内涵强调生活情调强大体验环节龙系产品分庭抗礼。正式通过文化的注入、项目气质的拔升、强大的体验环节、纯住宅的居住环境，从新定义——舒适人居标准。备注：两项目分别于6.26日、7.3日进行了VIP会员招募，目前客户均以过千组。项目气质上的突破，可能成为突破竞争的根本。17

17战略制定影响因素三亚星自有的影响力站在亚星历史成就基础上做项目，就站在巨人肩膀上做项目17年亚星300万平方米销售业绩强大的老业主基础城市家园、城市山水品质社区的强力示范……这些都是我们的优势，但是我们发现，我们在市场的影响力还更多的局限在西南片区。产品力与实际影响力之间存在较大差异。源于我们包装的缺乏。产品力更多表现为实际，但尚缺乏精致。补课！在所难免产品再升级！项目强势包装！站在亚星城市山水的基础上，进一步深耕产品，精细化、体验化；强势对项目进行市场整体推荐，拔升项目档次！18

18战略制定影响因素小结一、郑州市整体规划“以东为主，兼顾西部，培育南部。”南部是未来发展的重点，现阶段西南板块“众多房企”承担了城市运营的责任。自然白热化的争夺“新移民”也成为房企之间的主战场。二、在未来20个月，正商及升龙企业将继续上演高频次开盘，持续供货量超过300万平方米。可以说，区域内自有客户将极大透支从客观事实看，未来区域项目生存客户突破区域已经成为必然选择。三、项目档次、产品、外部资源不分伯仲，在预售阶段，哪个房企自我展示能力更强、营销包装能力更强，哪个项目能吸引的购房者就越多。19

19项目运营战略总纲1分享区域品牌开发巨头带来区域大发展的契机在对区域发展贡献上，做减法（不做区域中心级大型商业）；在项目自身营造环节，做加法（从建筑、景观等硬件着手）；依托亚星在西南板块的传统客户群优势，深耕产品，打造西南板块舒适的居家社区；增加项目独享资源投入（亚星专属公园、亚星品牌联办学校）；20

20项目运营战略分解1分享区域发展果实，成为区域发展的受益者项目的区域属性定位：崛起中的郑西南滨河新城即将闪耀中原新郑西南商业中心腹地郑州理想人居的中心，辐射河南省南部、西部地区日新月异的正南板块，品牌开发商齐聚、大型名企共同运营城市新未来。超300万平方米商业配套，1000万平方米生活社区正在崛起中。南水北调生态走廊，比肩郑东新区演绎新城美丽神话。21

21项目运营战略分解2在品牌带动下的产品升级战略，注入文化内涵，提升项目整体价值项目市场定位：17年品牌名企郑西南百万平方城市人居中心新中原考究生活体验中心17年亚星品牌积淀，100万平米精工巨作。始终如一对产品品质的最求，不断创造属于全体亚星业主共同奢想。通过产品升级及突破，引领项目的未来。22

22项目运营战略分解2通过项目住宅产品驱动整体项目向良性方向运营，打造高尚城市人居中心而非商业中心住宅驱动高品质高舒适度高附加为避免与升龙城项目形成直面竞争，产品线应以住宅为主，通过现金流的快速回流，加速项目的滚动开发。通过高品质、高舒适度、高附加值——即三高性价比产品赢得市场。商业定位总体定位为西南门户商业，减少大体量集中商业投放，主打以临街底商为主的特色商业街。商铺设计核心为：便于快速销售。23

23项目运营战略分解2领先区域的景观享受，提升项目文化及品味内涵此前所想皆属寻常全实景体验式主题园林景观24

24项目运营战略分解3产品细分，组团、稳步推进项目整体开发战略产品细分分组团稳步推进根据宗地素质，确定不同组团综合素质首先确定：不同地产在项目中承担的不同产品角色：现金流产品价值型产品通过组合开发，确定大盘一期高形象地位，完成项目持续滚动开发。25

25项目运营战略分解4项目营销目标快速开发快速销售持续销售增长快速开发、快速销售、持续销售增长立足当下，放眼未来集中优势力量打攻坚战积累资金为黄冈寺以南地块积蓄力量，开发具有区域龙头地位的城市综合体。备注：通过对宗地价值的综合评估，二标段宗地，在规模及位置上，更易形成区域中心，更容易塑造成具有区域领导者气质的大盘项目。15个月销售回款30亿26

26项目运营战略分解4紧抓项目核心价值，产品为上，品质突围，诚信企业项目营销战略核心卖点生态宜居滨河新城17年品牌亚星企业的升级力作高尚的人居环境考究的生活方式品牌价值：17年经验、品质体验区域价值：未来的滨河生态新区产品价值：五星项目，高居住舒适度产品、全明户型、情景商业街区、赠送空间丰富景观价值：强烈的仪式感，提供一种心理上的归属、荣耀感。配置价值：独享的教育及景观品套、近在咫尺的商业、娱乐、休闲配套27

27项目运营战略分解4把房子买给全市人民营销战略——我们的客户特征：地市客户：新密、巩义、登封、新郑、周口、驻马店……南区市场客户:西建材、华中食品城、万客来、茶叶市场……周边区域客户：航海路/长江路/嵩山路延线客户…亚星老业主及其介绍客户主城区外移客户面对百万平方米，需快速销售的项目任何一单一客群均无法满足。本项目立足于现有可识别客户群基础上，最大程度的扩大客户群。28

28项目运营战略分解4对于超大型快销项目客户定位的思考？1、高度概括客户特征，利于整体撒网捕鱼，不要在乎漏网之鱼。客户特征不是指年龄、职业、购房嗜好等具体因素，这里的客户特征具有持续性，不会因为项目产品的变化而产生来源的根本变化。2、准确指明客户方位，它不是指定的区域，也不是泛泛的年龄和职业特点，因为这些因素会将我们的客户渠道局限，限制客户的数量，客户的方位应该是购房群体的移动方向我们的客户分析模型：和项目有关系的人群--项目周边的人群--关注项目的人群29

29项目运营战略分解4和项目有关系的人群--项目周边的人群--关注项目的人群对于本项目来讲：1、亚星企业已开发300万方的体量，成交客户积累超过25000组，这是成为项目前期销售客户最重要的来源渠道；2、亚星企业具备了10多年的开发历程，合作或接触的业务单位众多，人脉关系深远，这部分人群也是项目前期销售的重要客户来源；对于本项目：和项目有关系的人群：老客户+人脉关系客户该部分定位：关系客群30

30项目运营战略分解4和项目有关系的人群--项目周边的人群--关注项目的人群对于本项目来讲：1、亚星企业扎根东南板块多年，在区域内形成了良好的口碑，同时区域客户具备区域认同感和归属感，项目周边的常住人口以及区域溢出人口是项目重要的客户来源；2、项目周边商业发达，交通便利，可达性良好，商家，延边郊县客户购买力十足，购买理由充分；对于本项目：项目周边的人群：区域溢出人群+商家+郊县该部分定位：周边客群31

31项目运营战略分解4和项目有关系的人群--项目周边的人群--关注项目的人群对于本项目来讲：随着项目运作，影响力和吸引力逐渐变大，在前面2种客户来源的基础上，可形成客户数量的几何升级，这部分客户自从项目面世就对项目始终保持的关注，由电话咨询转变到到访，形成多次到访，实现成交。该部分客户成交周期较前2中客户要长，但是数量众多，是实现项目中后期销售的主要客户来源。对于本项目：关注项目的人群：主动来电来访客户该部分定位：关注客群32

32项目运营战略分解4三种客户定位之间的关系本项目的客户定位：关系客群+周边客群+关注客群关系客户包含与周边客户中，关系客户的成交能够促进周边客群的成交周边客户在关系客户的带动下，逐渐转变为关系客户，壮大关系客户，影响剩余周边客户关系客群构成第一批成交客户，客户忠诚度高，确保项目前期的顺利开展，数量有限周边客户中有大部分的关注客户，周边客户的城交会带动关注客户的成交关系客户与部分关注客户形成间接关系，从而促进关注客群的成交关注客户逐渐转变为关系客户，壮大关系客户，增强项目的影响力和说服力最重要是提高销售力周边客群第一批成交客户的主力成员，客户忠诚度高、延展性好，可开发潜力大随着关注客户逐渐转变为周边客户，项目的周边客户范围逐渐增大，形成良性的客户通路关注客群项目最主要的客户群体，贯穿整个项目销售周期，以中后期成交数量最大33

33项目运营战略分解4目标客户需求分析目标客户南区附近市场客户区内客户地市客户城区客户亚星老业主客户类别墅洁具、钢材、汽配、物流市场西建材、中陆、华中食品城、万客来、老社区家属院许昌、新郑、新密、登封等二七区、中原区、管城区金水区、各老社区业主注重因素品牌、位置便利，做生意方便品牌、环境、配套品牌、位置、配套品牌、价位、配套、升值品牌、投资市场需求改善型需求及首次置业需求，二室85平米和三室110平米为主改善型需求，二室75-85平米和三室120平米为主改善型需求，三室115-130平米为主，电梯洋房主力消费群首次置业，65-85平米二室较多，90平米小三室为辅改善型居住,二室和大三室120-130平米34

34项目运营战略分解4独具特色的包装运营，通过体验前置，完成项目营销过程全新定位体验先行五星项目：*金_点石成金的郑州南门户绝佳地块；*木_融汇中西的新古典建筑，传统精神，现代尺度；*水_统筹中国五行的景观规划，将东方的仪式与西方的浪漫完美结合；*火_红透中原的营销盛况；*土_精工强大的营销保障。35

35报告结构项目本体分析项目策划报项目整体运营战略产品组合及功能定位产品建议告项目规划建议总体营销战略36

36产品组合及功能定位本项目的发展模式：住宅驱动型住宅驱动型的产品特点：1、一定是市场的主流产品；2、产品局部要形成一定的差异化和竞争力；3、满足快速销售的条件本项目产品组合：以主流住宅产品配合局部差异化的商住综合体37

371-21-1产品组合及功能定位现金流产品构成针对的地块：B7-1\盛世雅居\B-070+N03地块容积率发展预期：6.0-7.0发展思路：大体量商业（满铺/局部满铺）+刚需经济型住宅（65-89㎡）+品现金流产品，中小户型临街底商，局部满铺质化包装样板示大体量商业：提高容积率利用强度，范区丰富生活内容，弱化项目陌生感刚需经济型住宅：瞄准目前最大潜1-3品质产品，突出居住舒适度临街底商力的市场区间，集中火力突破2-12-22-3品质化包装：提升项目形象，规避内部竞争，为快速突破做足支持38

38产品组合及功能定位本案商业分布及构成则应以配套型式为主，根据地块分为满铺和街铺两种形式铺面分层组合示意CASE1：商业发展模式2：针对地块：1-2地块规模：4万㎡层数：3层店面组合：中、小店组合3F2FA3A2B3B2核心业态：餐饮、美容SPA、健身等1-31-21FA1B1CASE2：商业发展模式1针对地块：雅居地块/2-3地块层数：3层店面组合：大、中、小店组合2-12-21-12-33F2F竖向组合示意娱乐+文教超市等+环形店面大型超市+环形店面家居超市+环形店面1F39

391-2产品组合及功能定位针对的地块：B7-2\A01+N01+N02\B03地块容积率发展预期：4.5-5.0发展思路：现金流产品构成精品板式/点式住宅（主力产品：85-89两房、110-125三房）现金流产品，中小户型临街底商，局部满铺临路2-3层街铺临街商业：提高容积率利用强度，丰富生活内容，主要满足社区及周边居民的生活需要样板释放区1-3品质产品，突出居住舒适度临街底商1-1精品住宅——注重内部景观的营造，2-12-22-3最求产品细节。引领居住方式变革。高品质包装：成为项目的核心驱动力。40

40产品建议住宅产品面积及配比建议：1、区域住宅在08-10年前5个月市场供不应求。升龙国际中心中原新城一房2387升龙城一房2、主力产品从早期升龙项目产品配比到升龙城产品配比变化看，对投资型小公寓投放比例大幅减少，对两房及控制面积的紧凑型三房投放面积比例明显增多。升龙城两房及紧凑的功能型小三房总比例高达70%。3、从本案目标客户群的需求界定本项目，本案两房及紧凑型三房的首次置业人群比例应该达到70%，改善需求25%。公寓类产品应该根据具体楼宇的户型设计少量设计。一房30-50㎡50-70㎡二房70-90㎡50-70㎡110-130㎡90-110㎡三房70-90㎡130-150㎡110-130㎡90-110㎡150-170㎡四房150-170㎡130-150㎡170-190㎡22502218321562132968331321692354643595683222088884450-70㎡30-50㎡二房90-110㎡70-90㎡三房110-130㎡90-110㎡130-150㎡70-90㎡四房150-170㎡130-150㎡170-190㎡4781909209912419752192535633908116272661733340-50㎡二房70-85㎡三房85-100100-130155642704930324416861-31-2房型配比设置一房二房三房早期32%26%39%升龙城15%40%46%变化↓↑↑2-12-21-12-3四房3%无41

41产品建议项目整体户型配比一室根据设计需要搭配，二室主力：65-75平米二室主力：80-85平米约5-10%15%25%小三室主力：85-110平米30%大三室：120-130平米20%42

42产品建议2、宗地1-1户型配比房型比例面积设计要求1-2一房5%38-40㎡北向/阳台南向/东南1-31-1小两房两房小三房15%25%40%65-75㎡80-85㎡89-95㎡/西南南向南向2-12-22-3大三房15%110-120㎡南向43

43产品建议2、宗地1-1/1-2地块户型配比1-2房型一房比例5%面积38-40㎡设计要求北向/阳台南向/东南1-31-1小两房两房小三房15%25%40%60-75㎡80-85㎡89-95㎡/西南南向南向2-12-22-3大三房15%110-120㎡南向建议调整户型：80㎡两房60㎡二房44

44产品建议3、宗地1-3地块户型配比1-21-3房型公寓楼住宅楼小两房两房比例——比例15%25%面积38-42㎡面积54-60㎡80-85㎡设计要求标准间设计要求北向两房南向1-12-12-22-3小三房40%89-95㎡南向大三房15%110-130㎡南向临近医院，该建筑可建成SOHO公寓，使得社区整体环境与该医院分隔，最小程度减少医院对项目居住品质的影响。未来既可以销售，又可以招商开设快捷酒店。45

45产品建议3、宗地1-3地块户型配比1-21-31-1房型公寓楼住宅楼小两房两房小三房比例——比例15%25%40%面积38-42㎡面积54-60㎡80-85㎡89-95㎡设计要求标准间设计要求北向两房南向南向2-12-22-3大三房15%110-130㎡南向2梯4户住宅46

46产品建议3、宗地1-3地块户型配比1-21-31-1房型公寓楼住宅楼小两房两房小三房比例——比例15%25%40%面积38-42㎡面积54-60㎡80-85㎡89-95㎡设计要求标准间设计要求北向两房南向南向2-12-22-3大三房15%110-130㎡南向2梯6户住宅47

47报告结构项目本体分析项目策划报项目整体运营战略产品组合及功能定位产品建议告项目规划建议总体营销战略48

48项目规划建议建筑风格建议——融汇中西的新古典主义新古典主义风格。新古典主义风格其实就是经过改良的古典主义风格。一方面保留了材质、色彩的大致风格，仍然可以很强烈地感受传统的历史痕迹与浑厚的文化底蕴，同时又摒弃了过于复杂的机理和装饰，简化了线条。新古典主义建筑。新古典主义建筑则将古典的繁杂雕饰经过简化，并与现代的材质相结合，呈现出古典而简约的新风貌，是一种多元化的思考方式。将怀古的浪漫情怀与现代人对生活的需求相结合，兼容华贵典雅与时尚现代，反映出后工业时代个性化的美学观念和文化品位。符号元素。下层通常用重块石或画出仿石砌的线条，中段用古希腊、古罗马的五种柱式，檐口及天花周边用西洋线脚装饰，正面檐口或门柱上往往以三角形山花装饰，与底层重块石互相呼应，有的还在屋顶沿街或转角部位加穹窿顶阁楼亭。色彩。在色彩上以大面积浅色为主。市场取向。新古典主义经典、优雅、庄重、人性、理性的部分为高端住宅的消费阶层所接受，因此正在成为当今中国高端住宅市场最强势的声音。4949

49项目规划建议新古典主义风格其他项目——珠江帝景50

50项目规划建议分组团的多国风情景观设计本项目园林景观建议五大组团，五大核心景观设计：与建筑风格协调自然写意英式园林精工浪漫法式园林阳光西班牙园林艺术意大利园林样板示范区集中展示景观设计亮点：1、具有鲜明与周边差异的入口设计（曲径通幽处）2、具有强烈仪式及礼序感的通道3、极具参与性和观赏性的参观体验。鲜明的主题景观主导型成本控制符合当地自然和气候条件有利于营销推广社区景观元素主导规则式布局，体现气势和都市少量珍贵树种点缀注重细节处理，体现档次枯山水疏林稀草本地树种4、重视植被种植与小品的细节。5151

51项目规划建议自然英式园林英式园林着重强调“与大自然”融为一体，秉承英式园林自然主义的设计理念，以广博、大胆的视野，设计出道路、蜿蜒的水系、自然式的树丛与草地以及英式廊柱、英式雕塑、英式花架等景观小品；精心栽植的花楸树、银杏树与萱草，高下错落的乔木与灌木，营造出自然入画的英伦庄园意境。52

52精工浪漫法式园林法式园林注重主从关系，强调中轴和秩序，雄伟端庄与几何平面是其特点。通过中央轴线及花木的布局、修剪将法式园林的几何秩序感引入社区，同时法式柱廊与雕塑以及行道的规划，将法式园林精致与大气并存的特色尽呈眼底。中央轴线突出的法国风情园林组园，规范的柱式建筑表现出对主人的敬重，悠远齐整的草坪上花荫丛丛，又有着园林本意的轻盈。高大的松木与点缀其间的园林小品都有物质化的诗意，花间的细语，仿佛呢喃着法兰西动听的音乐化语言。53

53阳光西班牙园林西班牙的帕提欧式庭院在欧洲园林中独树一帜。由于西班牙地理位置的独特，日照异常充沛，西班牙人非常喜欢在午后的庭院里喝茶、聊天、休憩、沐浴阳光。沿袭西式园林注重对称和精致水景的传统，在簇锦丛花与舒缓的喷泉中营造出花木掩映、缀满阳光的露天起居室意境。54

54艺术意大利园林意大利人将古罗马艺术和文学有机融合进园林艺术中，由此诞生出将自然、建筑和艺术巧妙融合的园林，以其极富艺术想象与艺术灵感张力的独特魅力吸引世人。意大利园林有着一种天真的热情，在几何对称中，着重注重与周边环境的天然融合，并设计了富有艺术想力的园林小品和水景。如同品啄一道浓郁的意式甜品，把艳融化在舌尖和眼底。55

55项目规划建议可参见样板示范区景观56

56铺满鲜花的垃圾箱善待自然的环保理念示范区中的雨伞刻有企业理念的井盖道路采用可渗水材料，防扬尘防积水植被错落有致，四季常青57

57项目规划建议教育配套建议，优质的教育资源，是本项目核心价值之一幼儿园规模及设计建议：面积2000平米，引入知名品牌联联办，设计说明：1.开辟相对独立区域，可对外空间，郑州幼儿园对项目的昭示作用。2.建筑风格与内部空间，体现设计感5858

58本项目规划建议停车位配套建议，领先一步规划超前，住宅保证车户比在0.8：1左右；社区全地下车库处理，实现真正的人车分流交通组织充分利用规划市政道路出入口尽量原理高价值物业区域集中地下停车；尽量做到人车分流，车行路沿社区外环线布置；车行动线与地下停车场出入口设置相协项目橄榄城橡树玫瑰城美景鸿城理想城车户比0.5：10.33：10.5：10.5：1人车分流人车共道人车分流车库位置地上/半地下/地下地下车库地下车库地下车库调；尽量减少社区入口，以降低物业管理成市场总结市场项目的停车位基本配置为0.5：1，多数为人车分流，以地上车库和半地下车库为多从客户需求来看，没有达到0.8：1车位比不能满足需求从客户习惯来看，目标客户不习惯没有自然采光的地下车库5959

59定性项目规划建议公共部分建议建议：分楼栋设计，IC卡准入式智能电梯，拔高项目档次，提高作为高档次楼盘的安全性。高标准豪华装修：大理石及金色灯光结合，共同营造富丽堂皇的电梯间豪华和贵气艺术品温馨装饰，装点高雅氛围。建筑公共位置1、双首层设计负1层地下大堂，充分考虑业主的入户感受，从地下车库回家，进入负1层入户大堂，成就心理满足感。地上首层大堂（西区：1层、东区：4层）大堂采用全石材装修2、楼体核心桶设计将核心桶面积缩减，减少业主公摊面积电梯厅及过廊，较多采用石材贴面电梯选用品牌电梯，注重安全性、稳60

60项目规划建议在一般社区基础上进行完善，实现安全、舒适的高科技管理社区“一卡通”系统背景音乐与紧急广播在一般社区配置的基础上进行完善：门禁系统：社区“一卡通”系统；安保系统：24小时保安巡逻、24小时闭路电视监控、电子巡更系统；其它智能化：周界报警系统、电子门禁、准可视对讲系统、车库管理系统、消防系统报警、电子广告牌、背景音乐与紧急广播。61

61报告结构项目本体分析项目整体定位项目策划报产品建议项目规划建议告项目整体运营战略总体营销战略62

62总体营销战略详见营销报告63