2018年房地产行业投资策略：房地产长效机制将促进人口集聚

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1、投资要点房地产行业长期看人口与城镇化、土地供给与制度改革，辅以长效机制解决供需平衡，主要有发展租赁市场，构建保障房体系，土地改革，房地产投资信托基金，房产税改革房地产长效机制将促进中国市场（土地、劳动力、资本）统一，由人口红利转为制度红利，目前存在人口流动速度放缓、土地与人口发展不平衡等问题房地产长期商业模式的转变：开发商/地产商/地产资本商长期人口向一二线城市聚集、土地供应规模扩大，但房价长期有支撑预计2018年销售增速0%，投资增速4%强者恒强逻辑不变，首推龙头股：万科、招商蛇口、保利地产、金

2、地集团•融资成本优势，土储风险分散，土拍制度门槛提高•长租公寓与REITs试点以国企为排头兵，利好大型国企•房企供给侧改革，出清中小型房企，行业整体风险将得到降低长租公寓：世联行，REITS标的：嘉宝集团，成长股：新城控股、蓝光发展、阳光城2www.swsresearch.com13745695/30242/2017112309:39房地产行业研究框架长期看人口与城镇化，土地供给与制度改革长效机制主要有发展租赁市场，构建保障房体系，土地改革，房地产投资信托基金，房产税改革长期短期需求需求人口，城镇化居民

3、购买力，资产配置，改善性需求供给供给土地，制度库存，房企资金长效机制长效机制租购并举，保障房体系，土地改革，REITs，房产税资料来源：申万宏源研究3www.swsresearch.com13745695/30242/2017112309:39房地产长效机制促进中国市场统一，由人口红利转为制度红利从宏观经济来看，我国要素市场尚存统一的空间土地劳动力资本现不统一不统一不统一状具建设用地指标不平衡；城乡二元户籍制度；不发达省份通过大幅出让体农用地与建设用地分一线城市人口控制土地重复建设园区与新城，表布不平衡；导致

4、库存高企低效投资；现土地性质分配不平衡房企融资渠道受限，造成民企冲规模、国企低效率长土地改革——目前以租售同权——破除户籍制度去库存——规范地方供地效省内地票制度与占补壁垒，加强人口流入大省对节奏（按去化周期）；机平衡为主，但尚未实人口的吸附力，但一线城市降杠杆——规范地方债，制现跨省的建设用地指尚未放开人口控制；禁止土地融资；标流转保障房——降低高素质人才REITs——拓宽房企融资渠与低收入群体的流转成本道，合理化融资成本，促进市场化竞争资料来源：申万宏源研究4www.swsresearch.com1374

5、5695/30242/2017112309:39商业模式的转变：开发商/地产商/地产资本商目前处于房地产发展中期，开发商向地产商转型开发商地产商地产资本商发展阶段初期中期后期商业模式以建筑商为主，从引入产业+地产概念，结合资本体现金融的本事商品房、保障房打造产业园区、特色小质，以REITs、PERE为主建设镇、养老地产、旅游地要形式，主要从事物业产、物流地产、城市运运营与投资营商等特色资金来源自有资金（销售回自有资金、银行贷款、自有资金、银行贷款、款）、银行贷款信托贷款、产业资本公众募资（ABS）商业特征回报

6、期1-2年；重资特色小镇回报期3-5年，回报期10-20年；轻资产产业新城5-10年；重资产产代表公司万科、金地集团华夏幸福、招商蛇口越秀地产、光大嘉宝资料来源：申万宏源研究5www.swsresearch.com13745695/30242/2017112309:39房地产行业相关投资标的股权投资，债权投资，实物投资房地产上下游、产业链投资股权投资债权投资实物投资地产债，ABS(抵押型商品住宅，办公楼，REITs)，信托贷款商业用房，工业用房房地产上下游投资：钢铁、水泥、玻璃、机械、建筑、园林、金融、家

7、电、家具、装修房地产产业链投资：开发商、营销代理、交易经纪、物业管理蓝海产业长租公寓：开发商、运营商、信息平台、租赁金融资料来源：申万宏源研究6www.swsresearch.com13745695/30242/2017112309:39主要内容1.长期人口向核心城市聚集，土地供应仍需加强①人口出生率下行，流动人口向核心一二线城市迁移②城镇化仍有十年发展空间③土地供给与人口增速不平衡2.房地产长效机制有助于长期供需平衡3.行业短期仍将处于政策调控之下713745695/30242/2017112309:391

8、.0长周期人口与住房需求研究框架本地出生人口+净迁入人口是决定城镇商品房市场刚性需求的核心要素“租售同权”将提升租房需求对购房需求的替代效应资料来源：申万宏源研究8www.swsresearch.com13745695/30242/2017112309:391.1我国人口出生率1990年开始逐步下行出生率两个高峰：1962-1974和1980-19901990年开始执行计划生育，以20岁为标